乐居新媒体 蔡德勇 发自成都

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春！

这是当前成都楼市的真实写照，恒大、佳兆业、蓝光、置信等民营房企陷入流动性困难，保利、华润、龙湖、人居、城投、中铁建等优质房企趁机抢收市场。

成都市预/现售监测数据显示，2022年，保利和华润都有上百万平米的商品房获得销售许可，人居和龙湖获得销许的商品房也超过九十万平米，城投和中铁建也超过六十万方。全年成都预/现售各类商品房超过2900万平方米，其中住宅约1900万平方米，合计约14万余套。

从销售端来看，据成都住建蓉e办数据显示，2022年1-12月份，大成都范围内成交新房14万余套，成交二手房15万余套，新房+二手房（后文统称住房）合计超过29万套。

（注：2022年截止12月29日16点）

29万套是什么概念，在乐居数据监测系统里面，这已经是近五年来的最高值（2018-2022年），此前年份成交量比这个高的可能性也比较小。之前有研究数据表明，在不限购的前提下，成都每年落户人数与住房成交量成正相关。

从全国维度来看，2021年成都成交住房21万套，2021年北京成交住房27.77万套（新房8.66万套、二手房19.11万套），上海成交住房37.3万套（新房9.2万套、二手房28.1万套），广州成交住房23.3万套（新房11.6万套、二手房11.7万套），深圳成交住房9.3万套（新房5.2万套、二手房4.1万套），成都的住房成交量跟一线城市也可以PK。

需要说明的是，与北京、上海相似，成都的住房市场目前是二手房较为热门，新房市场呈现出改善特征，因为建面单价和总价较高，成交量逊色许多。

“离职五年的中介又回来卖房”

笔者今年十月份也入手了一套二手房，在跟贝壳找房的中介人员聊天时，获得了不少市场信息。

据他讲，在没有疫情的时候，他们不是在带看，就是在带看的路上，非常的忙，有一个月他一天都没有休息。他们门店最近招了一个新员工，公司安排他带新人，结果这个“新人”很多东西比他还了解。后面他才知道，这个“新人”五年前也是链家的员工，当时因为二手房限购，新房价格也不算太高，很多人就不考虑二手房了，“新人”所在的门店有一个月只开了一单，很多人被迫离职。今年，二手房行情又好起来了，他兜兜转转又回来了。

8月份，易居研究院的一份报告，把成都推到了舆论的风口浪尖。报告显示，成都7月份二手房成交量突破1.7万套，环比增长3.6%，同比增长386.1%，创下自2012年1月以来的最高记录。对比同期14个热点城市二手住宅成交量共约7.2万套，环比下降5.5%的交易情况，成都二手房市场显得格外热闹。这只是自去年下半年信贷政策放松后，成都二手房市场逐步恢复的一个缩影。

（注：12月截止29日16点）

乐居新媒体认为，2022年以来，成都二手房成交量暴增的主要原因有四点：

第一，成都二手房限价实质性取消，被压制的市场需求集中释放。

第二，5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号。

5月16日明确近郊区县住房不纳入中心城区住房总套数，降低无房家庭认定门槛。

5月31日成都政府再发新政，包括降低购房社保要求、缩短限售年限、降低公积金首付比例等具体措施。

此外，11月17日，成都又调整了限购措施，高新区的购房资格拥有更多选择，对市场而言是一个利好。

第三，新房红盘减少后，近期成都同地段二手房价格比新房更具优势，使得部分需求转移二手房市场。

一组数据可以证明，2020年9月14日，在链家房源体系内，楼龄五年以内的房源占比15.74%，楼龄十年以内的房源占比41.49%；而到了2022年8月3日，这两个比例分别降到了5.49%和28.86%。楼龄二十年以上房源的占比则从5.12%上升到了9.15%。换句话说，楼龄十年以内的房源在二手房市场非常吃香，可以待价而沽。

第四，去年年底以来大量房企暴雷，部分新房停工、烂尾等现象，使得购房者更加谨慎购买新房，刚需首套房的购房者特别介意这个。一部分购房者转向买国资央企的楼盘，另外一部分购房者就转向了二手房市场。

置业顾问、开发商去卖保险

今年，一个偶然的发现，笔者朋友圈卖保险的人比往常多了一些。有两个之前都是开发商工作人员，一个在万科地产工作过，一个在新力地产工作过，都是从事品牌管理的岗位；还有两个曾经是置业顾问，一个卖过温江恒大未来城的房子，一个卖过龙泉佳兆业珑樾壹号。这其实折射出今年开发商的艰难，裁员与转行是不少甲方工作人员的无奈选择。

2022年1-12月份，大成都范围才成交14万余套新房，比去年同期减少了约4.8万套，这里面有天灾的因素，比如疫情管控、高温限电、地震等；也有人祸为之，房企爆雷停工等，比如往年在成都销量TOP10里面经常看到的恒大、花样年、蓝光、融创、绿地等房企，今年都没能上榜；还有客观因素，新房单价贵、户型大、总价高等。

（注：12月截止29日16点）

需要特别指出的是，2022年成都新房供应和销售都是14万余套，建筑面积也都是一千八百多万平方米，看似供需平衡。但千万不要被表象所迷惑， 不能忽略供销的结构性矛盾，比如：

1、自成都11月17日调整限购区域和摇号政策以来，新房供应井喷，约2.4万套新房入市，这部分价格较高的新房的成交要明年才能显现。

2、2022年还有部分限价比较狠的“神盘”，撑起了一部分成交量，比如新鸿基悦城、华侨城滨江壹号、中建天府公馆、川发天府上城、凯德世纪名邸等；2023年“神盘”会更少，更多购房者转向二手房市场。

要扭转成都新房销量下滑的趋势，需要政府、房企社会各界的共同努力。政府在坚持“房住不炒”的前提下放松对房企、市场的苛刻调控，目前“三箭齐发”，已经给予了房企相对宽松的融资环境，房企应千方百计的“保交楼、保交付”，让购房群众看到市场在一点点修复。