乐居新媒体 任时建 发自贵阳 时间的齿轮迈入2023年已有日余，从衣食住行到娱乐消遣，各类年终报告刷屏各大社交平台，新年的仪式感扑面而来。

  站在2023年的起点上，再来回望2022年的贵阳房地产市场，虽然“保交付、促销售”成为主旋律，依然掩盖不住市场持续下行，以价换量明显，资金困难导致交房延期，购房信心低位徘徊，成交萎缩，平台公司继续托底土地市场等特征。

  为此，乐居新媒体贵阳站【楼市观察】栏目特别推出【2022贵阳市场备忘录】特辑，从市场成交、土地市场、政策、交付、城建等五个不同类别的视角，记录贵阳楼市的2022年，留下一份属于这个行业的年终报告。本期乐居新媒体聚焦【土地篇】，解读2022年贵阳土拍市场风云。

  全年供地逾1100万方，单月成交额超257亿

  根据贵阳市公共资源交易中心公开数据显示，2022年贵阳共供应商、住类土地244宗，总面积约1149.37万方。其中商住用地124宗，总面积约760.15万方。

  在月份供应方面，1-11月份贵阳均有土地供应，其中11月份迎来“集中”供地，供应总面积约634.79万方，为全年最高。

  在区域供应方面，贵阳六区、三县一市以及贵安新区都有土地挂牌，其中贵安新区以311万方位列全市挂牌面积首位，开阳县以118.92万方位列第二，花溪区则以115.1万方挂牌面积位列第三。

  而云岩区、白云区、观山湖区、乌当区、经开区、花溪区等主城区挂牌的土地则以三改用地为主。

  在土地成交方面，2022年贵阳市共计成交188宗商、住类土地，总面积约742.99万方，同比下降12.86%；总成交金额约327.86亿元，同比下降51.05%。

  从月份成交来看，1-9月份贵阳商、住类土地成交面积、金额保持在较低的水平，上下起伏。其中3月份、7月份成交面积约在30万方左右，2月份的土地成交金额则是唯一破10亿元的月份。

  从10月份开始，贵阳商、住类土地成交面积、金额开始逐渐上涨。其中12月份由于“集中”土拍的原因，成为全年成交面积、成交金额最高的月份，即单月实现成交面积约526.75万方，揽金约257.72亿元。

  其中，住宅类用地共成交69宗，总面积约416.34万方，总成交金额约225.03亿元。

  区域成交方面则是贵安新区以成交面积295.8万方、成交金额约76.56亿元领跑贵阳，观山湖区以约50.96亿元成交金额位列第二位，白云区则以约46.21亿元成交金额位列第三。此外，在贵阳六区、三县一市以及贵安新区中，共有9个区域土地成交金额在10亿元以上。

  除此之外，1-12月份贵阳共有41宗商、住类土地终止出让（不含终止后恢复地块），总面积约290.34万方，白云区、乌当区、南明区、云岩区、花溪区、经开区、清镇市、贵安新区、修文县、开阳县等区域均有地块终止出让。

  流拍地块为4宗，面积约17.26万方，流拍区域分别为清镇市、综保区。

  地价降低，地方平台公司成拿地主力

  2022年，市场大环境遇冷背景下，全国土地市场成交规模较2021年同期有明显下滑，房企拿地预算大幅缩减，参拍热情也明显降低。大型国央房企及地方平台公司成为拿地的主力。

  贵阳也不例外，与2021年央国企、民营房企与平台公司“半分江山”相比，2022年地方平台公司“主角”戏份明显增多。但是也有一些寻求发展的民营房企抓住窗口期拿地进场。

  据贵阳市公共资源交易中心公开数据显示，2022年贵阳地方平台公司共拿了157宗商、住地，总成交金额约280.84亿元，总成交面积6450401.1平方米。

  其中贵阳城投旗下子公司共拿地14宗，总成交金额约90.01亿元，总成交面积1018888.31平方米；贵安开投旗下子公司共拿地39宗，总成交金额约50.22亿元，总成交面积1989437.12平方米；贵阳投控置业拿地7宗，总成交金额约25.12亿元，总成交面积368566.22平方米。

  全国性房地产企业中，仅有万科、中铁置业、中铁文旅三家拿地，拿地总金额约23.09亿元，总成交面积366946.42平方米。

  而顺康集团、嗨球科技、清鸥置业、广大城投等房地产企业也拿地加码贵阳，继续打造项目。其中顺康集团摘得白云区G〔22〕063、064号商住地，总价约5.37亿元，总成交面积71250.69平方米，成交楼面价为3016元/㎡，将打造其在贵阳的2号作品，再启湖境。

  金石地产、以杨宁飞、文武自然人拿地的地方性房地产企业则抓住窗口期拿地进驻贵阳。此外，正威控股、恒力集团等企业也参与拿地，将打造其在贵阳的产业配套。

  另一方面，2022年贵阳土地成交价格明显降低。除云岩区六广门地块以8521元/㎡的高价成交外，贵阳观山湖区、云岩区、白云区等区域优质地块最高成交楼面价仅为5900元/㎡。

  其余地块多为底价成交，部分地块甚至经过多次下调楼面价才完成出让。比如小龙滩1号地块（G〔22〕093、094地块）挂牌价格从2022年初的6300元/平方米，下调至3800元/㎡；福建商会地块（G〔22〕092号地块）挂牌价格从年初的4200元/㎡，下调至4000元/㎡。

  不过，因为较低的地价，未来这些项目的房价或许会保持在一个较低的水平，让更多人能够安家置业贵阳。

  部分地块已启动招标，但合作开发或成未来趋势

  2022年贵阳城投、贵安开投等地方平台公司成为拿地的主力，但这不意味着需要捂地等待合作方共同开发。

  因为开发有隐翠项目的贵阳城投、打造有中科怡璟的贵阳投控置业等企业都有独自开发运营项目的能力。据了解，在2022年平台公司摘得的部分地块已开启进行开发建设前期的准备工作。

  比如贵阳城投在12月15日以总价17.74亿元摘得的G〔22〕117、118号地块（天田地块），在12月21日发布了天田地块城市更新改造项目竞争性磋商公告，为项目的规划调整编制、入库资料编制、数字线划地图、勘界定界图的测绘等工作做准备；

  被贵阳智科置业有限公司以3.65亿元摘得的观山湖区G〔22〕083号地块也在12月29日进行了勘察、监理招标。

  这就意味着2022年地方平台公司摘得的部分地块有望启动开发建设工作。

  不过，光靠贵阳地方平台公司来开发如此大规模的土地显然“力不从心”，未来或许仍需要引入品牌房企代建、合作，这也是从2021年开始贵阳商住类土地开发出现的新趋势。

  比如2021年成功出让的冒沙井地块项目引入了绿城代建；青云路周边地块城更项目、兴关路周边地块城更项目开发委托管理由湖南上城投资发展有限公司中标；而雨高桥城更地块项目的委托开发管理则由贵州和云朗悦置业有限公司中标。

  未来，不管是引入品牌房企合作开发，还是地方平台公司独立运营，乐居新媒体都希望他们能够以精益求精的态度，打造出更符合贵阳需求的好房子。