2022深圳楼市:新房价跌5%、二手9成接近指导价成交

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 6.2w阅读 2023-01-10 14:11

  2022年深圳楼市清单已出。

  这一年在指导价及疫情的持续影响下,深圳房地产承受着前所未有的去化压力。先来回顾一下深圳楼市的核心数据:

  一手房年末库存量创下近7年最高峰,而成交量却显得疲软,全年网签量网签34441套,同比下跌34%,近5年的第二低点,仅略高于2018年,月均成交2900套;深圳新建商品住宅的成交价6.1万元/㎡,同比下跌5%。

  二手市场过户2.2万套,2004年以来最低点。一二手倒挂空间正在逐渐缩小,2022年深圳二手房价格同比下跌9%,接近新房价格;市场中大户型购买比重增加,套均总价649万元,套均面积95㎡,同比增加6㎡;即便全年多去房价跌幅超过7%,但是南山房价依然坚挺保持在10万+水平,东部龙岗中心城、布吉依然是成交大户,宝安西乡冲进前三。

深圳楼市成交深圳新房成交占比持续扩大

  重回2015?

  宝安成交量腰斩,福田涨296%

  2022年是深圳楼市最艰难的一年。开发商的入市步伐也有所放缓,2022的一手住宅预售面积同比2021年下跌10%,全年新增供应553万㎡。

  但因销售面积大跌30%,导致年末新房的库存面积出现高峰。截止12月31日,深圳一手住宅库存404万㎡,是近7年来的高峰,上一次深圳新房库存量破400万㎡还是2015年。 

2022年深圳楼市成交

从入市节奏来看,开发商集中在2022下半年入市,其中9月及11月新增预售套数均破万套,11月达到了全年峰值超1.3万套。乐有家研究中心分析,开发商布局“金九银十”以及冲刺年底回款。整体而言,开发商对下半年的市场信心更强。

随着楼盘入市的推进,2022年去化周期也逐月上升,说明新房销售到了举步维艰的地步。

深圳楼市成交深圳楼市成交

上半年月度去化周期多在10个月以内,而下半年最高达到了13个月,年底略有缩短至12.7个月。2021年深圳一手住宅的月度去化周期多在5-6个月,可见2022年新房去化乏力。

分区域来看,全市仅有宝安及光明成交量超过6000套。

2022年深圳楼市成交

继2021年拿下第一后,宝安2022年继续稳坐冠军宝座。乐有家研究中心数据显示,宝安成交6465套一手住宅,但实际上同比下跌53.0%;光明排第二,成交6271套,同比下跌5.0%。此外,龙岗与龙华成交量也突破了5000套,相对其他区域表现较好。

罗湖与福田是唯二成交量同比上涨的区域,前者成交2348套,同比上涨55.7%;后者成交1340套,同比上涨296.4%。而上涨的原因主要是2022年罗湖与福田供应增加,本身区域就有不可替代的优越性,故而吸引更多购房者入手。

深圳楼市成交深圳楼市成交

      从克而瑞等机构监测楼盘销售数据,华润城以成交超243亿元总金额、18.5万㎡面积成为2022年“吸金王”;而成交套数最多则是光明地铁物业深铁瑞城。

高峰期10+万套房源挂牌

近9成房源接近参考价成交

乐有家研究独家数据表明,2022年的成交周期创新高,达到了近5年的高峰153天。背后折射出深圳二手挂牌房源的剧增。

2022年深圳楼市成交

自年初的4万余套,一路上涨至年底的10+万套,直到12月因疫情才略有回落至9万余套。大量的在售房源体现了深圳业主迫切的心情,也给购房者带来充足的选择,市场竞争更激烈。

深圳楼市成交

深圳二手房价呈现持续下滑,12月与1月相比跌幅在10%左右。交易量上成交最高的月份是5月的2318套,多个月份成交量勉强过2000套。

随着二手市场交易量持续的低迷,业主心态也有所变化,报价逐月接近参考价。

2022年1月,深圳二手住宅挂牌价与参考价偏差值在10%以内的房源占比仅9%,到了12月就上涨到了18%。而远高于参考价(偏差值50%以上)的房源占比也从24%缩减至15%。

近2成业主报价接近参考价(偏差值10%以内),加上购房者议价,则促使最终成交价愈发接近参考价。

全年下来,2022年深圳近9成房源以接近参考价成交。

2022年深圳楼市成交

降价出售成为常态,多个片区成交价降等级。以2022年四季度成交数据来计算,当前深圳片区房价超15+万元/㎡的仅后海一个片区。

深圳楼市成交

香蜜湖、百花、蛇口及华侨城等豪宅片区跌至10-15万元/㎡区间。与2022年初相比,绝大部分片区从8-9万元/㎡的区间,回落至5-7万元/㎡区间。布吉、横岗、平湖、沙头角、公明等多个片区四季度成交价更是在5万元/㎡以内。

2022年深圳楼市成交

龙岗中心城、布吉和西乡依旧是深圳二手住宅片区成交前三甲,但2022年仅龙岗中心城突破了1000套,超过500套的片区也仅仅4个。2021年超1100套排名第四的大芬片区,今年更是不及500套。

全市20大热门成交片区中,2022四季度价格同比均呈现跌幅。其中宝安的新安及罗湖的布心跌幅超8%,而景田、蛇口、翠竹、皇岗这类居住环境较优质的片区跌幅也超过7%。若把对比时间拉长,与2021年年初相比,这些片区的价格跌幅将会在10-30%之间,房价回调更为明显。

2022年深圳楼市成交

全市二手住宅楼盘销冠被南山的大冲新城花园毫无悬念地拿下,该楼盘连续多月霸榜月度交易量第一的宝座。

大冲新城花园因在参考价政策出台后才出证上市,故没有参考价,加上优越的地理位置,获得不少购房者喜爱。当前大冲新城花园价格在10万元/㎡,同比微跌。

此外,热销楼盘中桂芳园、百仕达花园、鸿荣源壹成中心和领航城四季度价格同比跌幅超10%。

二手成交触底

2023年市场向好

疫情叠加指导价的双重夹击,2022年的深圳二手楼市,比“最惨2008”还惨!

深圳楼市成交


乐有家研究中心数据显示,即使是金融危机的2008年,深圳二手住宅交易量亦有4.3万套,而2022年的二手市场仅成交了2.2万套不到。

从数据上来看,2.2万套成交量已经触底,有可能是近20来年里的最低点。

但从积极方面来看,2022年同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%,可见跌幅有所收窄,趋势向好。

据乐居不完全统计,来年有37个限价盘上升(2023,买房年!深圳“地板价”新房),值得关注的是各地块的限售价格是逐渐攀升的,随着2023年新房价格优势的减弱,加上港澳口岸陆续通关、新冠实施“乙类乙管”方案,经济大环境向好、人们生活回到正轨,购房需求将陆续释放,2023年深圳二手成交的占比预计会有所上涨。

数据整合来源:乐有家研究中心

来源:乐居新媒体

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