奥园老友记 | 封面文章

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 杨宏彬 9.4w阅读 2023-01-17 08:00

  文/乐居财经 杨宏彬

  沿凤凰山往南走不到十公里,便可抵达翠微村,一座有着700多年历史的村落。

  在南宋时期,翠微村街道和民居建筑布局宏大,屋宇稠密,街巷错综复杂,各种商铺琳琅满目,号为“七街七里一条巷”。而在今天,翠微村成了许多“珠漂”的第一站,大多数人对此地的印象,是人口稠密、道路逼仄的城中村。

  正因如此,翠微村被列入旧城改造,但命途多舛。因开发商奥园流动性问题,翠微村的改造工作一度陷入停摆,但在2023年开年,又迎来了转机。

  近日,乐居财经获悉,珠海奥园华富置业有限公司(下称“珠海奥园”)出现股东变更,山东颐养健康集团置业(集团)有限公司(下称“山东健康置业”)出现在股东列表,持股为60%,剩下40%股权由奥园方继续持有。

  珠海奥园是翠微村旧改的改造主体,而山东健康置业为山东颐养健康产业发展集团有限公司的全资子公司,背后是山东能源集团,最终实际控制人为山东国资委。这一股权变更意味着翠微村旧改已经正式获得山东国资纾困。

  另外,小年夜当日,山东健康集团发布的,印有“健康进湾区致新在翠微”“翠微盛放,即将启程”“珠海公司”等字样的海报,同样印证了这一点。

  根据此前报道,早在2022年初,国资山东能源就已组成了调查组,在中国奥园做投资前的尽调。直至今日,双方终于迈出了关键性一步,将首个合作项目锁定为翠微村旧改。

  珠海版“太古里”获救

  翠微村作为珠海历史最久、规模最大的城中村之一,由于村内环境差,问题较多,被列为了改造升级的项目。

  2018年8月8日,翠微旧村改造项目开发企业签约仪式在翠微村举行,在表决现场,奥园子公司珠海奥园以72%的现场同意率,正式成为了项目施工方。一个月后,旧改签约已经超过80%,奥园当时大设宴席,款待村民、战略伙伴、金融机构等。

  根据翠微村更新项目单元规划方案,翠微村项目用地面积477.9亩,总投资(开发成本)预计需约121亿,总建面超过31万㎡,包括融资区和回迁区。拟采用“整体拆建+局部保护”改造方式。项目目标是打造珠海版“太古里”,市场预期该项目总体货值超过220亿元。

  2021年6月,奥园翠微村旧改项目开放4个城市展厅,分别位于新香洲华润万家、奥园广场、诚丰天虹百货、优特汇。并且,项目名称确定为奥园学苑壹号。当年10月15日,奥园学苑壹号1栋(1地块3号楼)共153套房源取得预售证,备案均价为40797.96元/㎡,

  不过,进入2022年,奥园学苑壹号便陷入停工,这也是奥园暴雷的时间。

  根据原计划,翠微村的拆迁工作本应在2023年前完成,然而进度却一拖再拖,目前还仍在进行中。

  山东健康此次介入,让本来停摆的翠微村旧改也看到了希望,而山东健康置业也因此获得了在珠海的首个项目。目前,珠海奥园的法人代表、董事长已经变更为山东健康置业子公司山东颐养健康集团智城地产有限公司党总支书记、执行董事武杰。股权变更后,山东健康置业方面占据5个董事席位中的3席,奥园方面拥有2席。

  内部知情人士表示,奥园与山东国资的合作得到了项目所有债权人的理解支持,翠微项目合作是第一步,双方将合力将翠微项目打造成项目重组模板,进行更大范围更多领域的复制合作。

  旧改项目一直是奥园引入战投的重要筹码。奥园此前曾披露,截至2021年底,其土储中未售面积接近3000万平方米,未售货值约3000亿元,另有一大批已获得开发主体或前期服务商资格的大湾区城市更新项目,估算总货值达8000多亿元。

  迟来的国资老朋友

  在官宣违约之后,奥园就已经在寻找机会,称将会按符合公司及持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者。

  2022年初,多家国资背景的企业对奥园表现出浓厚的兴趣。广东省粤海、广州越秀等公司已经在实质考察广州、珠海等项目。

  2022年4月2日,中国奥园已正式拉开战投重组序幕,已有国资入场尽调,预计不日就将公告其阶段性进展。据称广州、山东多家国企对中国奥园战投有兴趣,并已先后进驻中国奥园开展尽调工作。

  此外,报道还称,包括华融、长城、东方、信达等四家国有资产管理公司均与奥园高层进行了实质性接洽,计划就奥园一些优质资产项目进行纾困型协作洽商,预计2022年4月中旬前,奥园位于福州、成都、珠海等一批项目将有望率先得到四大国有资管公司一对一的纾困合作。

  两个月后,引战有了进展。据称山东能源集团已经完成尽调并离开奥园集团,计划通过子公司持有奥园39%股权并成为中国奥园控股股东。

  虽然郭梓文已经将第一大股东的位置拱手相让,但5月之后,双方的合作再无后续,一直持续至今,奥园才又搭上了山东健康置业。这是双方合作迈出的关键性一步。

  详细的股权结构显示,山东健康置业由山东颐养健康产业发展集团有限公司(下称“山东健康集团”)100%持有,而山东健康集团则由山东能源集团直接持股29.38%,另外,山东能源集团还通过旗下全资子公司新汶矿业集团有限责任公司持有山东健康集团15.79%股权。据此,山东能源集团合计持有45.17%的山东健康集团股权,是山东健康置业背后的实际控股方。

  奥园似乎偏向于引入国资投资者,来化解集团的债务危机。在将山东国资引入翠微村旧改之前,其还将奥园健康摆上了货架,出售该公司29.9%的股份,放弃第一大股东的位置。

  奥园在招标公告中明确规定,接盘方必须是“由国家或政府全部或部分拥有(不少于30%)或控制的实体”。同时还有另一要求,买方与中国奥园或其指定成员公司进行旧城改造项目的战略合作是订立临时合约及正式合约的“先决条件。

  “他救”与“自救”

  奥园最初的流动性危机,表现在了理财产品的兑付上,时间为2021年11月。2个月后,奥园正式宣告无法支付美元票据到期本息,同时对外启动境外重组程序。因未能按期刊发2021年业绩公告,中国奥园于4月起停牌至今。

  在寻找战投的同时,奥园也在不断自救,处理了不少项目。如以5.68亿港元澳大利亚两家附属公司股权、2.15亿加元出售位于加拿大的多处资产,以及退出了中国广东阳江、惠州,江西九江,广西浦北,福建漳州、香港等地项目。

  债务方面,奥园也不断与债权人积极沟通,达成多笔债权展期,至今仍无境内公开市场的债务违约。发行总额为15亿元的“19奥园02”已于去年9月完成为期一年的展期,在深交所发行的境内尾款ABS、供应链ABS合计金额35.984亿元,也已陆续全部完成展期。

  此前公告显示,中国奥园从2021年11月开始,已完成对存续的境内债券及关联的ABS、ABN产品本金及利息的展期,涉及全部产品规模合计约116亿元。

  2022年11月,市场传出奥园拟整体重组境内债务,正在与境内投资人逐一沟通,商洽重组方案,涉及的境内公开市场债务总额约为116亿元。知情人士透露,奥园参考的是富力地产的境内债重组方案,目前进展顺利,有望在近期获通过。

  一个月后,奥园开始处理最初发生流动性问题的理财产品。具体而言,截至方案公告之日,投资产品首次到期后且按照原兑付方案,200万以内20%未完成兑付的,奥园将在未来6个月内分笔完成兑付。而针对单个投资人累计投资本金剩余50万元以内的,奥园将分期分笔予以兑付。

  同时,奥园还提供实物资产供投资人选择,投资人所持投资剩余本息对应的债权冲抵房地产类实物资产的房款,实物资产包括住宅、公寓、商业、写字楼、车位等。

  2022年12月30日,奥园公告称,与若干境内金融机构订立安排延长本金逾人民币270亿元现有境内融资安排的期限,另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。公司亦继续与境内外债权人进行具建设性的讨论,务求令集团及其债权人保持稳定及保存价值。

来源:乐居财经

作者:杨宏彬

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