2023新路丨房企篇:回归产品,生存第一!

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  丁祖昱评楼市 7.4w阅读 2023-01-18 11:11

  2022年,百强房企业绩并不理想。全年累计业绩规模同比降41.6%;近9成百强房企累计业绩同比下滑;千亿房企数量腰斩至20家。这些数据,真实的呈现了过去一年房企的生存状态。

  去年末以来,中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心,为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。

  如何走出一条“新路”,成为2023年房企面临的新课题,目前行业已步入无增长时代,房企业绩预期将更为谨慎;短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力,企业运营改善的核心还是在于销售端。

  2022年,中国房地产市场整体延续下行,行业信心处在低位、市场需求和购买力不足,叠加疫情因素影响,房企销售业绩大幅下降。截至12月末,百强房企累计实现销售操盘金额64622.2亿元,同比降低41.6%。

  从百强房企业绩增速来看,2021年百强销售业绩首次出现负增长,随后下行压力有增无减,至2022年,百强销售业绩降幅达到了约42%。要知道,2016年至2018年三年间,百强房企业绩增速均在30%以上,高歌猛进的时代一去不复返。

  2022年,多数规模房企深陷负增长困局。

  CRIC数据显示,过去一年有将近9成百强房企累计业绩同比下滑,百强房企销售业绩普降。

  其中,累计业绩同比降幅大于50%的企业就有36家,占比接近四成,另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。也就是说,降幅在20%以上的百强房企已接近7成。

  百强房企销售业绩普降的情况下,2022年,只有20家规模房企全口径销售规模过千亿。

  自2010年万科成为第一家千亿房企以来,房地产行业经历了长达十多年的黄金时代。尤其是2017年以来千亿房企数量明显增加,2018年跳涨至30家,房地产行业进入一个新时代。

  2020年是特别值得记住的年份,千亿房企数量首次达到历史峰值,总量由2019年的34家增加9个至43家。2021年千亿房企数量维持在43家。

  2022年行业进入了青铜时代,与此同时,千亿房企数量也随之从峰值逐渐回落,千亿房企只剩下20家,较2021年峰值减少了23家。

  除了千亿房企数量减少以外,百亿房企数量也明显缩减,2022年仅有122家房企全口径销售金额过百亿,较2021年减少了40家。

  百强房企销售门槛也很能说明问题。截至12月末,TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛也分别显著降低至116.1亿元和23.9亿元,同比降幅分别达到了42%和56.6%。其中,其中,TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元。TOP30房企销售操盘金额门槛507.2亿元,同比降幅较高达55.8%。

  九成百强房企业绩下滑的背景下,仍有一部分房企表现可圈可点。

  一类是央国企,如华润、招商、建发、越秀、华发、中海等。这些综合实力强劲的房企会在行业中走出一条真正的新路,如今很多房企需要回过头重新学习央企。

  一类是部分优质民企,如滨江、仁恒、瑞安等,基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高。

  综合来看,这些表现依然坚挺的房企,有一个典型的特征,即通过通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化,表现出较强的抗周期韧性。

  另外,从目标房企完成率情况来看,多数企业截至12月末的目标完成率不足90%,不少房企甚至不足70%。在公开披露年度目标的规模上市房企中,仅有滨江、越秀两家房企完成了全年业绩目标。

  2023年,房企能否迎来运营端的改善?

  实际上,多数房企仍然面临较大的偿债压力,资金压力短期内仍然是悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。受制于市场整体需求和购买力不足,只有耐心等待预期修复、需求端改善,市场筑底回升、销售回款得到保障,才能让企业真正走出困境。

  而出险房企仍应以保交付为主要目标,其他规模房企也需保证货量供应,积极营销、促进销售去化及现金回笼。

  同时,在行业调整期下,企业更应该回归产品,加强产品力打造、持续关注产品升级迭代,在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

  房地产行业所处的行业大环境已经发生了根本性变化。行业规模增速自2016年以来持续放缓,在这一过程中,房地产市场降温明显,项目去化率不佳,房企销售去化及回款压力与日俱增,预计未来三至五年全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右,行业规模步入无增长时代。

  在这一背景下,2023年,房企整体业绩预期势必会更加谨慎。

  房地产市场环境的变化,以及行业规模缩量等现实情况,倒逼房地产行业“探索”新发展模式。年初以来,维稳房地产的政策不断释放,定调房地产市场的同时,提振市场信心,为2023年甚至更长一段时间房地产行业发展指明了方向。

  对于企业而言,2023年应遵循的方向,可以用八个字概括:回归产品,生存第一。只有加强产品力打造、持续关注产品升级迭代,才能在日趋加剧的行业竞争中生存和发展。

来源:丁祖昱评楼市

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