文/乐居财经 许淑敏

  “平安作为长线资本，不会通过短期套利获得太多超额收益。目前市场环境下，尤其未来2-3年，是长期资本布局的好时点，其会以更理性、更合适的价格和条件收购一些具有长期持有价值的优质物业。”某机构2022年度论坛上，平安系高管发表了看法。

  话音刚落，平安一笔大额投资也在新年落地。平安人寿发布关于大额不动产投资的信息披露公告（协议签署阶段）称，拟投资北京、上海4个产业园区不动产项目，金额预计不超过73.33亿元。

  这是近一年多以来险资投资不动产金额最大的交易。一定程度上，释出了险资重返不动产的信号，关注度极高。

  尽管过去一段时间也陆续有险资抄底不动产的动作，但可以明显看出，自去年下半年以来，险资大笔收购不动产项目更加频繁，金额不断创新高，从友邦人寿以50.3亿元收购上海北外唐项目，到国寿以64亿入手北京通用时代大厦BC座。

  这两年，房地产行业整体陷入流动性困境，无论是住宅项目，还是商办项目，市场都较为低迷，抢着入手的机构已经不多。

  眼下，保险行业处于调整、转型、重构的关键时期，亟需丰富投资组合抵御风险，而具有稳定现金流收益的大宗商办资产又成为重要目标。

  至于地产股，险资不再抱太大希望，纷纷选择撤退。仅2021年，平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险资均减持了地产股，减持超14亿股。直到2022年，泰康人寿仍在强仓阳光城、大家人寿仍在减持金地。

  即便地产回暖信号明显，但险资对于投资地产股依然谨慎。资本都是趋利的，地产股最好的春天已然消逝，再怎么补救也无法回归黄金时期，无利可图，撤离或许才是正确的选择。

  不如换个方式，把钱投到不动产项目投资，实打实的核心资产，安全感更高。

  大手笔收并购

  “从不动产配置角度看，这两年平安更加关注新型细分赛道的投资，包括物流冷链、产业园区以及长租公寓板块。”平安系高管公开表示。

  近两年，平安人寿在收并购不动产项目上面，舍得花大价钱。不但以330亿元巨资拿下凯德集团来福士资产包（2021年），而且还出资50.15亿元收购了北京远洋锐中心（2022年），此次更以73.33亿元投资北京、上海4个产业园区不动产项目。

  平安人寿以直接受让项目公司股权的方式，拿下了上海润安置业发展有限公司、土信置业（上海）有限公司、北京弘旭财务顾问有限公司、北京时代源创科技发展有限公司这4家公司股权。

  据了解，这4个项目公司主要股东均为弘毅投资。该公司成立于2003年，为联想控股成员企业中专事股权投资及管理业务的公司，目前拥有私募股权投资、不动产投资、风险创投、对冲基金（金涌投资）、公募基金（弘毅远方基金）等业务板块。

  平安人寿成为上述4个项目公司的股东后，将与标的项目公司构成以股权关系为基础的关联方。

  此外，平安人寿拟向其中3家标的项目公司提供股东借款共计约22.64亿元（最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准）。

  根据公告披露，4个项目分别是位于上海市新金桥路1599号1至14幢、17幢、18幢的东方万国项目；位于上海市浦东新区龙东大道3158弄6号1幢的弘源科创项目；位于北京市海淀区北四环中路229号（海泰大厦南裙楼）的弘源国际项目；位于北京市海淀区上地西路28号的弘源新时代项目。

  以上项目均为一线城市核心板块资产，都是产业园区及研发办公项目，且均已竣工、取得不动产权证并投入使用。

  通过前期弘毅投资对项目的改造、提升、运营，这些项目入驻的企业不仅有世界名企，还有高科技独角兽企业，保持着高出租率，这或许也是平安人寿收并购的原因。

  像是上海浦东金桥的东方万国中心，弘毅不动产投资运营后一举将原本出租率不足40%的老旧商业楼宇，焕新成为出租率常年超过95%的“魔都创客聚集地”。

  对于平安人寿而言，接手成熟的产业园区项目，可以实现长期资源配置。去年11月，平安中国平安董秘在互动平台回应称，从过往看，投资的地产项目主要是一二线城市、核心区位的成熟商办、物流以及重大基建项目。

  其表示，“不动产组合过去为平安保险资金贡献了稳定的投资收益，每年贡献10%的净投资收益，即使是在去年疫情的情况下，不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上。”

  青睐不动产

  几年前，已有业内提出，国内保险业在投资型不动产配置的比例虽然比较高，但国际上同业是10%左右，国内只有3%到4%，要逐渐提高配置的比例。

  如今险资投资不动产比例仍不算高，有待持续提升。过去一年，不动产投资依然是险资另类投资的重要组成部分，也有不少大宗交易产生，包括中国人寿以64亿收购北京通用时代大厦BC座、友邦人寿以约50.3亿元收购上海北外滩项目等等。

  友邦人寿甚至实现了成立以来的最大一笔资产收购。其抓住了收并购的时机，房地产市场预期转好，核心商办资产有利可图。

  这段时间，大宗商办项目出售并不容易，近年受到经济形势及疫情反复影响，商办市场表现并不乐观。再加上，多数房企为了快速出售资产回流现金，选择的大多是一线城市资金沉淀大、运转周期长的优质商办资产，市场出现“供过于求”的局面。

  早前绿地控股就曾透露，未来三年计划出售约2000亿元资产，包括自持商业、办公楼和酒店等，每年安排转让约500亿-700亿元资产。另外，世茂、合景泰富等多家房企也正寻求商办资产出售。

  因而此时接盘商办资产，议价空间较大，是个抄底的好时机。友邦人寿从上实发展手上接盘上实中心，该商业项目后续建设和运营总投资预计达到87亿元，目前已投资金额接近70亿元。而友邦保险以50亿元拿下，确实足够划算。

  阳光保险也瞄准时机，仅耗费1.376亿元拿下北京朗诗大厦50%股权，折价逾30%，因为朗诗正处于债务危机边缘，宁愿亏损一千多万也要出手。

  尽管这两年不动产投资受到整体行业影响，投资回报率不算高，但从长远来看，会有持续稳定的租金收益，符合险资长期价值投资的最终目的。

  世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天此前也公开表示，险资偏好有稳定现金流的核心或核心增值型资产，即具备成熟、风险低的特性，比如，仓储、产业园区等资产当前表现比较稳健。

  险资有其特殊性，中国平安方面多次提及，保险资金的特点是负债久期长、规模大，又有精算、财务等多重约束，要求稳定、持续回报，“平安寿险的负债端久期长规模大，如此大规模的长期资金，在市场上寻找可匹配、风险可控、收益稳定、穿越周期的资产并不容易。”

  而不动产投资，正好可以充分发挥险资作为长线资金的优势。两者匹配度高，且与主业能够协同发展。

  保险业资产规模较大，资产端和负债端的供需矛盾不可避免，通过丰富投资组合，增强抵御风险的能力。

  尤其是当下，保险行业面临各种变化，资产负债管理面临新的挑战。中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云线上发表演讲称：

  “随着国内外、业内外形势环境的变化，如经济下行、市场不稳、风险加大以及低利率、资产荒等问题，保险业也出现保费增速放缓、投资收益下降、原有业务模式难以持续等现实困难，开始进入一个规范、调整、转型、重构的关键时期。”

  重返不动产投资，或许是险资调整转型的重要举措。

  撤退地产股

  需要知道的是，险资除了规模量大、周期长的特点以外，还具有风险厌恶性。

  险资入局抄底房地产，在以往并不少见。险资一直以来都是地产行业重要的投资者，多年来，各大保险公司通过股票、债券、收并购项目等多种方式投资房地产。

  自2015年以来，险资大举进入地产股，举牌万科、金地、金融街、佳兆业、碧桂园等多家房企。发展到2016年，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，占比高达15.8%。

  今时不同往日。彼时，险资投入地产股，看中的是未来发展前景——地产行业处于白银时代，增量发展空间大，楼市复苏较快，而地产股仍处于低估值阶段，业绩稳健、股息率高，符合险资举牌条件。

  但2021年开始，地产行业进入黑铁时代，从增量市场转向存量市场，房企流动性风险加剧、市场信心低迷，股价大跌，险资开始对投资房地产保持谨慎态度。

  因此，不少保险公司纷纷减持房企股份，寻求避险。仅2021年，平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险资均减持了地产股，减持超14亿股。

  直到2022年，仍有不少险资持续撤离地产股，其中包括泰康人寿强仓阳光城、大家人寿持续减持金地、前海人寿减持华侨城A、平安人寿减持旭辉等。

  有业内评价称，险资减持上市房企股票是理性的止损行为。

  泰康人寿之所以清仓阳光城，就是为了及时止损。其于2020年四季度近买入近3.5亿股阳光城，当时参考市值22.8亿元。如今阳光城股价已经跌破2元/股，粗略估计，泰康人寿在阳光城的投资，亏逾10亿元。

  去年底，监管层不断释出利好地产行业的政策，发出“三支箭”，通过信贷、债券、股权等方面支持房企发展。

  地产回暖的信号明显，但仍有险资选择减持地产股。去年11月，平安人寿于旭辉持股比例变更至低于5%，而获平安投资者提名的蒋达强将辞任并不再担任旭辉非执行董事。

  这是平安人寿入局旭辉5年以来，首次退出5%持股线。根据旭辉2022年中报，减持前，平安人寿持有旭辉5.76%的股份。

  另一边，华侨城A公告称，前海人寿及其一致行动人钜盛华，拟减持华侨城A不超过1.64亿股，即不超过总股本的2%，减持原因为自身业务发展的需要。

  资本都是趋利的，地产股最好的春天已然消逝，再怎么补救也无法回归黄金时期，无利可图，撤离或许才是正确的选择。

  不如换个方式，把钱投到不动产项目投资，实打实的核心资产，安全感更高。