乐居新媒体 任时建 发自北京

  一月刚刚结束，《地产营销人》便发布了“2023年1月北京楼市成交排名”，据显示，住宅市场金额第一名：信达中心东外39号。

  该项目取得这样的成绩完全在预料之中。

  东外39号项目的开发商信达北方区域在《【2022年怎么看、2023年怎么干】北方区域公司闯新路、谋新篇、开新局》中提到“项目火热首开，全部房源 6 分钟售罄，劲销约 57 亿元，创信达地产系统单盘去化最快、销售金额最高的记录，荣膺 2022 年度北京市住宅销售额前三甲。”

  有评价称“这是中国信达历时八年打赢的一场烂尾楼翻盘仗，也为不良资产特殊机遇投资再添一经典案例。”

  是的，东外39号曾是烂尾楼，它的立项时间可追溯至20年前的商办综合体项目，曾屡陷股权纷争停工，过去多年间一直是北京知名的商业烂尾楼。

  如今项目虽然热销，但也因为存在着产权“折寿”及工程质量隐忧，让人们对盘活后的高龄烂尾楼是否值得购买存在不小的争议。

  二环豪宅的前世今生

  信达中心·东外39号前身东直门国盛中心，是当年北京奥运会的重点配套项目之一。

  该项目在2000年就开始建设，除了交通枢纽在2008年建成交付使用之外，其他项目经过了多次的开工、停工、复工，并在2012年全面停工。

  北京东二环东直门区域是个不折不扣的黄金商圈：东直门地铁站的四个出口分别坐落着中国石油大厦、凯德来福士广场、东方银座等写字楼，十分繁华，但唯独东北角的建筑群迟迟没有完工。

  有相关人士曾表示，国盛中心自17年前立项后，开发权就多次易主，且由于其商业价值巨大，产权转让持续了7年。

  直到2015年信达才以105亿价格收购获得控制权，开始正式着手开发及运营。

  2017年，信达资产公开招标，深圳房企益田集团击退佳兆业以及复星、万方等，最终成为商业板块操盘手。

  2019年底已取得复工证，2021年5月启动招商，益田将打造带有TOD属性的大型购物公园——北京信达·益田假日广场。

  高端住宅板块，则由信达亲自操刀，也就是东外39号。

  地段稀缺、配套豪华

  东外39号所在的东直门区域标签众多：二环内城、北京城第一座城门、北京九门之首、第二使馆区、国央企集聚地……这些都足以证明其地理位置的重要性和稀缺性。

  项目往西步行7分钟是俄罗斯大使馆和东直门中学，周边一公里内中石油、中国电信、外交部等央企总部、世界500强企业及国家职能部门均坐落于此。同时往西1.7公里是雍和宫、国子监，东南2公里是三里屯太古里，西南就是鼎鼎大名的簋街。

  东直门也是个不折不扣的黄金商圈，2公里之内汇集了来福士中心、银座mall、东环广场、三里屯太古里等多个购物中心，并有多座涉外五星级酒店分布周边，高端购物、休闲、娱乐配套应有尽有。

  东二环黄金地段，价格上的明显倒挂，成为了东外39号热销的主因。

  “重生”烂尾项目的隐忧

  实际上，烂尾楼时隔多年变身豪宅再度出售，在北京市场并不少见。

  有业内人士指出，购买烂尾楼会比购买普通商品房更具风险，因为烂尾楼的土地使用年限不可避免地大幅缩水。

  位于东二环朝阳门桥附近的“朝阳首府”项目，前身是被称为“北京最大烂尾楼”的森豪公寓，这个高端项目于1999年开始预售后，卷入了北京最大的“骗贷个案”，并于2002年停工。

  直至2008年9月份，森豪公寓公开拍卖，最终龙洋地产以5.6亿元取得该项目，并将其更名为“朝阳首府”。项目改造成高端公寓后，当时的售价一跃升至3.3万至3.5万元/平米。

  “因为地处东二环黄金位置，交通便利，配套完善，周边驻有中海油、中石化、外交部等各大部委办，因此这个项目重新入市之后，当时的销售情况还可以，”一位了解当时情况的业内人士指出，但目前这一项目的二手房价却并不高，主要是产权大幅缩水所致。

  按照惯例，房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。如果按此标准，东外39号项目实际产权只剩下50年左右。

  所以，这里也提醒“重生”烂尾楼的购房者签订购房合同时，一定需要查看开发商所出示的土地使用权证上所登记的使用年限。

  除产权“折寿” 损害购房人利益外，“重生”烂尾楼还有一个不得不重视的问题就是工程质量。

  众所周知，烂尾楼的盘活不论是推倒重建，还是添料加固，对开发商来讲，都是一种考验。

  东外39号楼盘主体结构早已封顶，但多年一直无人维护。对此，业内人士表示，长时间烂尾的楼盘，首先要考虑的是建筑结构安全问题。长期外露、混凝土开裂等情况都会引起钢筋锈蚀，对结构安全造成影响；长时间停工后又复工，结构新旧结合面也会对建筑的抗震性能和承载能力造成一定的影响。烂尾楼续建对工程检测评估、技术应用、质量监督管控都有着严格的要求，一旦出现工程隐患，后果将不堪设想。

  业内人士表示，对于有新开发商承接，但未建设好的烂尾楼，谨慎购买，不要被价格和区位冲昏了头脑。