01、“二十大”与“十九大”基本一致，但目前整个行业环境已然质变，短期重在稳地产

二十大：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

02、2022年12月三次中央层面论调，指明2023年甚至更长时间内房地产业的发展方向和施政方向：强调房地产是支柱产业，将推动房地产行业向“新发展模式”过渡

03、2022年良性循环下，回归初心，实现住有所居，行业模式由“商品房单一旧模式”到“多维发展新模式”转变

04、保租房、城市服务、养老、旧改/老旧小区改造，成为蓝海新方向

2022年全年“租赁住房、老旧小区改造、城市更新、社区养老”等词多频出现，成为房地产未来的关键方向。

企业思考：立足当下，思考长远

企业短期以活下来为目标，做好产品力/服务力下，寻求新增长赛道。

01、管开发能力欠缺，催生代建需求，成为行业高频词汇

2021年下半年以来，地方城投及国企平台公司开始对土拍进行托底，而城投企业大多产品力较弱，为代建业务拓展提供潜在机会。

同时，受房地产企业爆雷频发影响，AMC、信托等金融机构以及资管公司接手不良资产，但由于缺少开发能力，也将促进代建需求进一步扩张。

03、企业出路

①：打造差异化竞争力，以自身核心优势突出重围

目前除少数先入局者已经建立自己核心的竞争力领先一步，其他大多企业基本都处于同一起跑线，产品、服务都相差无几。

要在当前同质化的环境中杀出重围，必须进行差异化竞争，找到发力点，打造属于自己品牌的核心优势。

②：提升资本引入能力，瞄准AMC或信托项目

信托或者AMC机构负责接管操盘，投入增量资金，通过找自己的平台代建和第三方公司代建。

在项目能如期销售的前提下，能保证前期投入和一定的管理利润，也能保证其它债权人的利益，属于安全发展路径。

01、城更首次被写入政府工作报告，发展升至“国家战略”新阶段

2010年以来，我国城市更新的相关政策经历从“棚改”到“旧城改造”再到城市更新，2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告。

《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。

02、存量时代，城更将成为下一个“10万亿”机会蓝海

03、城市更新“新”在TOD、商业、产业园，形成融合发展

城市更新目的在于将城市中已经不适应现代化发展的区域和功能进行有计划的改建。

在此背景下，以达到提升城市综合价值为导向， “更新”转向商业、TOD、科技园等方向，形成“城更+”融合发展，以资源共享。

04、TOD项目呈抛物线式上扬，发展加速，预计市场规模5万亿

05、企业出路

①：回归资产运营逻辑，以零星更新为新手段

防止大拆大建下，以零星更新风险更小，投入可控（一般在3亿内）、周期可控（一般在2年以内）、资产溢价（可实现10%以上溢价）。

②：引入国资，寻求金融支持，释放资金压力

③：提高政府参与度，扮演总控角色

政府将扮演总控的角色，对城市更新项目的收益(政府代表公众利益，参与方需要考虑资金收益》进行分配；开发企业更多将以合作方身份，通过PPP、ABO等模式介入，发挥在项目开发端的资源集成平台功能；擅长运营的港资将发挥在自持运营方面的天然优势更多的参与国内一二线城市的地标项目建设中去。

ABO+模式，即政府授权公益类国企 (城投) +城市合伙人(市场化企业、资方) +EPC模式 (开发承建）

该模式解决问题：1、可以承接政府专项债、政府投资基金、补贴资金；2、衔接市场化融资，采购社会资本方，引入社会资本方的投资、施工牌照和运营能力。

01、保租房五种渠道多元化筹建，筹集目标高，整体筹集多，热闹非凡

租赁用地新建、产业配套用地建设、非改租、现有机构化房源筹集、空置及未售保障性住房转化，五种方式多元供应保障性租赁住房的供应渠道。

目前只有有8个省市披露“十四五”保障性租赁住房供应计划完成情况，同时也只有7个省市公布了2022年到目前的完成情况。

02、实则落地少、运营少、盈利尚难

目前“非改住”落地项目较少，市场化房源投入运营少，并且新建项目入市多为实现溢价，更看重后期REITs退出。

03、市场现状

①：租金持续下跌，企业经营压力骤增

②：商业模型还未跑通，企业盈利仍是难题

04、企业出路

①：提高租金收入是核心，降低成本支出是前提

EBITDA-U作为租赁企业，运营成果的核心KPI，反映出一个租赁企业通过持续运营所能带来的投资回报水平。

EBITDA-U提高的核心在于增加租赁企业的营运收入，控制营运成本。

②：小面积、大服务提高产品坪效

③：用数字化管控成本，强化运营效率

④：租赁住房REITs实现退出

4只公募REITs成功发行，背后的基础资产都不算保租房里面最优质的，有些都没有达到发行的基本条件。

说明国家在大力扶持相关的租赁企业进行公募REITs探索，政府市场共同试水意愿显著。

01、三年挣扎，行业恢复缓慢，新十条落地，复苏加速

旅游市场增速放缓，目前逐步恢复至7年前水平。新十条落地后，旅游市场复苏按下“加速键”，2023年元旦假期全国旅游出行市场稳步回暖，其机票订单量较疫情前的2020年元旦假期上涨2%，酒店订单量较2020年同期上涨32%，全国旅游出行市场稳步回暖。

02、文旅发展进入存量时代，快钱模式不再适用

2012-2014年是我国文旅地产最疯狂发展时期，年均新增项目近2200个，平均增速达83%；随着地产行业整体进入存量时代，全国文旅地产成交面积略减少，自2016年起连续维持2%-4%的低速增长；库存时代，快钱模式不再适用，市场进入“低增长、促提质”发展阶段。

03、企业出路

①：非产权销售模式尝试

传统的文旅开发销售模式，以开发商向政府购买土地、通过银行及其他渠道筹集资金，规划项目，开发建设，后向消费者销售为主，项目开发主体为开发商自身，后续权益型销售取代产权销售，或重燃市场投资热情。

②：企业运用资源叠加加速成长

01、高龄、低龄、失能老人人口巨大，多维养老需求加速提升

02、养老服务消费迎来历史性机遇，预计2025年实现12万亿规模

03、企业出路

①：从产权、产品+、退出路径上着手，解决盈利问题

②：注重养老细分领域发展，解决供需错配问题

01、市场现状

①：销售模式越来越难

②：从“大包大揽”到“分工协作”

基于城市禀赋布局产业链环节，不是所有城市都适合发展所有产业。

02、企业出路

①：公募REITs政策进一步放开扩容

扩容加速，助推开发企业加码运营服务，9支已发行园区类公募REITs产品平均涨幅为35.87%，日均换手率为3.17，表明市场对其认可度高。

目前有五支新发行和扩募产品正在问询和受理当中，园区公募REITs市场规模将会进一步提升。

②：园区运营从单点服务向全生命周期延展

③：“轻重结合”+“存量增量并举”的双循环模式

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【点亮2023】

行业寄语庆开工，大展宏“兔”启征程！