◎  文 / 杨科伟、姚郑康

据CRIC监测，2023年1月陆续超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限。截至2月8日典型城市中累计33城房贷利率进入“3时代”。

跟踪这一类城市当前楼市变化情况来看，市场情绪在春节后向乐观转变。二线城市已出现明显到访量和认购量激增现象，如南宁、郑州、福州、厦门、天津；三四线城市在售项目尚没有可见变化，仍需等待后续政策发酵和国民经济复苏。

从监测数据来看，33个上述城市中二线城市力度较大，如南宁首套房贷利率已降至3.7%、郑州、厦门、福州、长春、石家庄、太原等也降至3.8%。而三四线城市多数房贷利率维持在3.9%及以上，仅珠海、株洲和韶关房贷利率下降已降至3.7%。

首套房贷利率下限降低后成交复苏，超过2022年年末水平。武汉、福州等8个典型城市第6周共计网签5099套，超过春节前1周成交规模（4488套）并与11-12月周均成交规模上涨60%。

值得注意的是，部分三四线网签成交尚没有显著回暖变化。三四线城市如襄阳、泸州、阜阳、安庆等成交规模尚未超过前期高点，如温州第6周仅成交831套，不及春节前一周第4周一半。

典型如福州、天津、郑州3城2022年楼市规模均大幅下滑，春节后案场到访认购已出现显著回暖，客户到访和认购创新高。

首套房贷利率低至4%以内后，多数在售项目维持“低首付、零首付”的营销策略，购房门槛与还款压力双双降低后，优质刚需项目销售升温现象突出，购房者加快回归售楼处并形成认购。

福州认购量环比翻倍，创11月以来新高。春节后一周福州五区79个热点在售项目认购231套，超过春节两周认购量总和，同时也创11月以来新高。优质板块的刚需项目是本次销售主要热点。在维持前期促销优惠下，如金山板块建发玺云推出特价房及分销涨佣，累计认购14套；大东海玺悦纯新入市，低首付低房贷利率下认购20套。

天津认购突破两千组，到访认购转化率回升至8%。春节后一周天津全市在售项目共计接待客户2.5万组，平均单盘接待92组，“小阳春”提前到来认购突破2000组，转化率超过8%。典型项目如博纳海、和溪园客户到访量均超过200组，认购量均超过20组。

郑州单盘平均到访超过80组，热销项目认购套数近百套。郑州楼市也出现显著升温，春节后一周限购区域内300个在售项目平均客户到访量80组，较此前高点翻番。购房者陡然拔升的看房热情下热点项目认购激增，佳源名门橙邦和万科大都会客户认购量均接近百套。

此外，三四线城市中如珠海也出现认购好转的信号。春节后一周珠海45个在售项目累计完成认购84套。主要以前期关注度较高的优质刚需项目为主，如湖心明悦花园和海上半岛花园分别认购9套和5套。

总而言之，首套房贷利率下降后首要刺激的主要是首套房刚需购买者。从当前市场变化来看，部分强二线城市新房成交已超过去年年末水平，但多数城市尚未体现在成交中。

城市“低首付、低房贷”的双重减负下刚需购房者有显著回归动作。天津、福州、郑州、珠海等春节后一周到访和认购双双创新高即可说明。后续更多低房贷利率城市或将加入这一行列。

当前案场回暖主要局限于刚需项目。随着激增的客户认购在短期转化为实际网签成交，整体市场热度持续升温后有望进一步将本轮“小阳春”热度向改善客群扩散。

需要注意的是，本轮“小阳春”已提前但后续持续性具有一定阻碍。一方面是宏观经济尚未完全恢复下，刚需客群购买力仍较为脆弱。“低首付、低利率”难以持续刺激刚需并带动入场。另一方面是前期超过两年市场下行期为二三线城市积累了较多存量隐患，对后续市场情绪和新房销售均有较大消极影响。