房企寅吃卯粮:2022年拿地销售比不足两成

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 许淑敏 11.1w阅读 2023-02-13 08:00


  文/乐居财经 曾树佳 许淑敏

  年后,刚一回到公司上班,卫祎(化名)就被召集开会。会上,他听到的指示是:投拓部注意关注、研判土拍市场,公司将择机拿地。

  卫祎颇为惊讶,过去两年,内部“收敛聚焦” “节衣缩食”“暂停投资”等词汇,已经让人听出茧子了,没想到一过年关,就传递出了不一样的信号。

  听说公司年前谈下了一笔融资,虽然不大,但令公司的资金状况,有了些许改观。卫祎最直接的感受是:“虽然没有年终奖,但月工资总算能按时发了。”

  “也确实要出手拿地了。再不拿地,整个团队可能面临散架,领导们挺急切的。” 卫祎所在的房企,虽然目前还没有重登土拍市场,但同事们的工作状态,已像松弛久了的弦,突然拉满。

  春节假期过后,土拍市场上确实有了新的变化。郑州、杭州、北京等地,出现了久违的地产商面孔。建业、富力、新城等,都有所斩获。连出险房企都出现了补仓苗头,可见地市暖意初显。

  房企们憋得太久了,尤其是民营地产商,自2021年下半年以来,能正常拿地者屈指可数。

  此次的地产周期,属实有点长,他们手中储存的货值,消耗了一些,又甩卖了一些,如果再不补充点“货”,部分房企真有“断炊”的可能。

  补仓的迫切

  土拍市场上,似乎比以前热闹了一些。窝冬许久的地产商,纷纷探出头来“觅食”。

  开年的郑州土拍上,郑州建泓置业作价4.93亿,摘得高新区一宗地块,成交楼面价3574元/平方米。这个拿地马甲,分别间接由建业持股65%,富力持股35%。

  作为出险房企,建业、富力早已宣称暂缓拿地,过去一年,他们鲜少出现在土地市场上。

  建业上一次通过招拍挂拿地,还要追溯到2022年2月,当时拿下了河南驻马店高铁片区地块。此后它开始遭遇流动性难题,已无多余资金投入土地端。

  富力的资金问题出现得更早。这两年,它重心在于出售资产、寻找合作伙伴,基本不再投拓土地。2021年度,富力新增土储耗费资金仅30亿元;去年,它更是在土地市场上,销声匿迹。

  年内,建业引援河南铁建投、富力实现境内外债务的整体展期,他们或许已缓过一口气。如今有拿地机会,自然不会轻易放过。

  相比于中原河南,远在长三角的杭州,也有了“烟火气”。这座城市举行2022年五批次集中供地,5宗土地尽皆出让,平均溢价率10.9%。其中还有3宗地块溢价封顶,进入线下摇号阶段。

  至于拿地房企,不再是国央企兜底,有3宗地块被民企竞得,竞得主体包括中天美好、兴耀房地产、新城控股等。

  作为示范性企业之一的新城,去年只在河南商丘拿了一宗商住地,此外基本无拿地动作。此次突出重围,在线下摇号环节,它拿到了崇贤核心区地块(花海)地块,总价24.6亿元,溢价率11.82%。

  而与新城控股一起参与摇号环节的,包括龙湖、招商、王府井联合体等多家房企。

  国资地产商,也延续了调控环境下的投资活跃度。在北京土拍上,过去一年拿地销售比超过60%的越秀地产,力压中海,以59亿的总价,连夺石景山、昌平回龙观信息园两宗地块,震动京城。

  自去年年底,信贷、债券、股权融资“三支箭”的发出以来,业内就看到了行业回暖的黎明。此后,部分出险房企也获得了银行授信,接到了“水”。开年首月,房企融资量降幅收窄,隐隐有企稳之势。

  适逢集中供地政策进一步优化,不仅取消了供地次数限制,而且规定提前三个月公布出让地块清单。精细化、透明化供地,有助于地产商研判市场,自然能助推他们的拿地意愿。

  一众房企出手拿地,尤其是建业、富力、新城等的扩储举措,确实不同寻常。但“草色遥看近却无”,这仍不是土地市场真正回暖的信号。

  事实上,开发商或许是在紧缩的环境下,憋得太久了。静默了一年多,土储粮仓消耗了不少,也甩卖了不少资产,再不补仓,后续就可能要面临“无米之炊”的局面了。

  “久旱”的土储

  追逐规模的时代,销售榜的排名,与拿地榜高度一致。以往,销售回笼的资金,便可以迅速进行下一轮的投资周转,前后衔接,强者恒强。

  如今这种逻辑,已然不复存在。

  拿地榜单上,几乎是“换了人间”,不少曾经位居前列、耳熟能详的房企名字,都滑落下去,甚至消失,取而代之的,是许多名字稍长的城投平台。

  相关数据显示,碧桂园2020年、2021年的新增货值,分别为5026亿元、5971亿元,均位列第一;但去年,它虽然全口径销售额仍保持榜首,但新增货值仅为186亿,投资力度大为收缩。

  旭辉的情况,跟碧桂园有点类似。2022年,旭辉的新增货值,仅剩174亿,这与其前两年均超过1600亿新增货值相比,有着天壤之别,收缩了近九成。

  仅有龙湖、滨江在支撑着民营房企的牌面。

  过去一年,龙湖扩储货值为671亿,虽比去年2881亿的量级,下降了不少,但仍站稳前十的行列,是为数不多正常拿地的房企之一。北京、上海、合肥、西安、苏州等多个城市,均有其拿地的身影。

  滨江也花费403亿元的权益拿地金额,取得货值1543亿,相比于此前两年的1473亿、1057亿,反而有所增长,同比2021年上涨了45.98%。

  其余民企中,恒大销声匿迹并不让人意外,而新城、融创、金科、中南、旭辉、阳光城等原本的拿地大户,也都裹紧棉袄过冬,拿地急剧缩减,大多在拿地百强中消失,显然没有太多的补仓心思。

  国央企则是风头无两。华润置地、保利、中铁建、中海、招商蛇口等央企的新增货值规模,均在前列,而万科、建发房产、越秀地产、华发股份等地方国资,以及兴城人居、贵安新区开发投资等城投黑马,更是羡煞旁人。

  单从体量上看,国资们的新增货值,也较此前一年下滑不少,比如华润置地从近2843亿的规模,下降15.79%到2394亿;保利从3995亿,下降37%至2515亿;万科从3940亿降至1716亿,降幅也有56.45%。

  只不过,逆水行舟,很多民企都在撤退,国资们的扩储量,相比较而言下降得并没有那么大,自然而然地唱了主角。

  2022年,拿地榜百强企业拿地总额为1.65万亿元,同比本已低迷的2021年,仍接近腰斩,可谓是跌落至谷底。

  近五年,百强房企的拿地销售比,分别为58%、38%、34%、37%、29%、18%,去年已下滑到最低点,刺穿了过往30%的习惯“红线”,不及两成。

  乐居财经查阅获悉,民企中除了滨江集团的拿地销售为41%、龙湖为20%之外,碧桂园、旭辉、阳光城的拿地销售比,分别为2%、5%、1%,另有不少主体,因为几乎没有拿地,甚至无法算出具体数值。

  一整年下来,共有近四成房企的投资,按下了暂停键。地产商的拿地意愿之低落,可见一斑。

  度过年关,情况仍没有太多的改观。包含着春节假期的1月,仅有绿城、华润置地、建发3家百强房企少量拿地,而城投仍是拿地的主力军。


  “断炊”的焦虑

  房企是靠“地”养活的,即使没有地块入手,企业仍需运转,粮仓还会损耗。

  新增货值代表“进货”,销售额代表“去货”,这两者之间的差值,或许能在一定程度上,大概反映房企土储的入不敷出。

  以去年为例,万科实现4202亿的销售额,但却只新增1716亿货值,两者之间的差值为2486亿;金地销售2218亿,新增货值158亿,相差2060亿;保利销售4573亿,新增货值2515亿,相差2058亿。

  唯有“黑马”建发房产,其去年销售514亿,却拿下909亿的货值,算是难得的手有盈余。

  由此可见,在调控的基调下,即使是国央企,大多也难以配平进货与出货之间的天平。

  而民企阵营中,除了滨江的销售额与新增货值基本持平之外,其余房企均存在不小的差距。比如,旭辉1237亿销售额,与174亿新增货值之间,存在1063亿的缺口;碧桂园实现销售额4643亿,却只有186亿的新增货值,缺口达到4457亿。

  尽管这其中涉及楼市价格变动,以及权益比例的计算问题,但销售额与新增货值的差距过大,足以说明房企正在收缩战略下,吃着以前积攒的“老本”。

  大部分房企经历惯了地产周期,拥有较高的备粮意识。2021年上半年之前,每逢业绩会,都会经常听到地产商颇为自信地说,公司扩储方式多样,土储充足、旧改转化,能支撑三五年发展,给投资者吃下定心丸。

  但自恒大“大而不倒”的神话破灭之后,地产界遍地暴雷,房企在现金流危机下,对扩储心有余而力不足。去年,房企变得如履薄冰,关于透露土储家底之类的豪言壮语,已很难再听到了。

  目前房企尚未公布年报,他们的土地储备情况,并不能知悉。但经历了长时间的消耗与资产甩卖,他们或许已有些压力。而手中缺粮,心里难免会慌,担心会“断炊”。

  地产人的拿地焦虑,其实一直都在。两年前,第一次集中供地开始实施时,面对地市的火热,一家房企的区域总裁,仍坚持加入了抢地的行列,他对乐居财经表示:“能怎么办?一等就是一年,数百人的团队,等不了。”

  “所以有些公司会高价拿地,即使没有利润,但有一块地先把自己养活了,让大家先忙活起来。”他自知彼时不是拿地的好时候,但为了公司周转,还是硬着头皮冲了上去。

  地产老板们可能万万没想到,这次的周期居然有这么长。目前,虽不时有利好消息传出,但行业的回暖,仍望不到边际。因此,他们只能继续等待拿地窗口。

  不过,地产商似乎为自身,找到了一条做“无米之炊”的退路,那就是代建。

  这两年,代建板块火了起来,百强房企中,已有超过四成的主体,涉水代建赛道。拿地需要太多资金、风险太高、利润太薄,如果能兼做代建商,驾驭轻资产,那“手中无粮”的焦虑,或许能减少一些。

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