“斜塘值得买吗？”今年年后，乐居君陆续收到不少购房者的咨询，都一一进行了解答。鉴于有相同疑惑的购房者越来越多，乐居君决定好好说说斜塘。

  前世今生

  “斜塘”地名最早出现在南宋苏州郡守郑霖写于淳祐九年（1249 年）的《重修昆山塘记略》一文中，最初系河流名。南宋年间“斜塘小镇”就已形成水陆通道、河街并行的繁荣风貌。至明清时期，斜塘成为江南地区具有典型意义的水乡古镇和水上驿站，享有“姑苏东郊第一集市”的美誉。

  当时由于商业繁茂、人口兴盛，斜塘集镇大体以中塘江为界一分为二，俗称南斜塘和北斜塘。北斜塘在咸丰年间毁于战火，南斜塘因金鸡湖堤坝建成，经济渐盛，形成了一条商铺林立的著名街市，即现在的斜塘老街。

斜塘老街实景

  “斜塘”最早作为行政建制名称出现是在中华民国元年（公元1912年）1月，苏州废府，合吴县、长洲、元和三县为吴县。同年11月，吴县依“暂行市乡制”，将全县分为七市二十一乡，在斜塘设“斜塘乡”。

  此后多年，斜塘曾先后受车坊区、甪直区和唯亭区管辖。直至1994年2月，斜塘撤乡建镇，由吴县辖。也就是在这一年，苏州工业园区建设正式启动，斜塘镇后也划归园区。

  2002年，因为区划调整，斜塘镇被撤销，并入了娄葑镇。10年后，娄葑镇被撤销，斜塘街道正式成立，下辖14个社区居委会。

  2021年，园区行政区划再次调整，斜塘街道成为园区5大街道之一，行政区域面积达到52平方千米，常住人口23.5万人，下辖27个社区居委会。兜兜转转中，车坊和月亮湾片区变成了斜塘街道下辖区域。

  在岁月的洗礼中，斜塘曾经的繁华风貌依稀可见，但受地理区位、规划、招商引资等各方面的影响，斜塘街道各个小板块早已形成了不同的风貌。

斜塘联丰商业广场

  老镇新城

  从地理位置来看，斜塘街道位于苏州工业园区南部，东倚吴淞江，西近独墅湖，南临镬底潭，北至斜塘河。

  大家普遍认知中的“斜塘”通常是指位于斜塘河以南、独墅湖大道以北的老镇板块。该板块内学校、医院、轨交、邻里中心等一应俱全，配套本身已经非常成熟，而且其临近湖东和月亮湾2大核心板块，也能享受到他们的利好辐射，生活便利性非常高。

  当然，这里也是斜塘居住密度最高的区域。仅莲花新村8区就有近16000多户人家，常住人口+租户数万人，被当地中介称为“莲花帝国”。此外，联丰广场的东西两侧还有莲香新村、荷韵新村2个大型拆迁安置小区。

莲花新村小区实景

  一名附近中介表示，“周边安置小区一半以上都是租户，所以导致小区鱼龙混杂、管理困难，这也就使得周边城市界面看起来不够整洁” 。

莲花新村小区实景

  斜塘老镇板块给人的初步印象，除了大批量的拆迁安置小区，还有轨交5号线斜塘站出口的那栋矗立了近9年的烂尾楼。

  该栋大楼原为高扬国际广场。有媒体指出，2012年6月，高扬广场主体构造尚未完工之时，高扬便以1万-3万元/平米的售价，将政府规定其自持的商铺（不具备预售条件）经营权售卖当地2400余名投资人，共筹措资金约 4.8亿元。但是，自2014年下半年开始项目就因开发商资金链断裂而停工，一停就是近9年。

  高扬国际广场隔壁星塘医院，两栋相邻而立的楼形成了鲜明的对比。医院一名工作人员刘先生（化名）表示，医院里当时很多人买了这里的商铺，单价要近3万/㎡，没想到烂尾了，维权很久也没有什么进展。说完，刘先生长叹了一口气。

  “开发这个商业的老板生病死掉了，后面估计也没人愿意再投资了”，刘先生补充道。

  其实，去年7月，安泰项目管理人发布了《苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司重整投资人招募公告》。有知情人透露，截止10月底有一名投资人提交了书面报名材料。高扬国际广场重生似乎有了一线希望。但是目前，尚无新消息传出。

  在斜塘这样一个相对核心的区域，矗立着这样一幢烂尾楼确实比较煞风景。如果能够顺利被盘活，不论是对城市风貌还是周边生活氛围都能起到较大的提升作用。

  斜塘老镇中心目前就一个新盘待售，即象屿与恒泰合作开发的天悦东方项目，占地面积约4.8万㎡，建筑面积约11.3万㎡，容积率仅1.6，规划12栋楼，含10栋6-9层的小高层和2栋23-24层的高层，共计491户。

天悦东方规划效果图

  该项目周边配套齐全，轨交、医院、邻里中心、商业街都举步可达。学校虽然相距也不远，但是口碑在园区处于末位梯队。

  一位在老镇居住多年的业主直言道，“这里什么都好，就是学校差了点，主要是受生源的影响，周边安置小区太多了，人口密度又大”。

  该居民还透露，老镇中心目前可开发的土地不多，规划新学校的可能性不大。老镇后期的发展中心可能会向东移。

  这种说法是有据可考的。一方面，星塘街以东、星华街以西区域距离新兴的奥体板块很近，能享受到板块的辐射；另一方面，区域内工厂搬迁后会有较多的土地可重新开发，易于打造新城。我们从奥体广场驾车到斜塘最东边区域仅1分钟。

奥体广场实景

  另外，根据2020年5月发布的苏州工业园区星塘街以东、星华街以西地区控制性详细规划，片区整体定位为苏州工业园区南片高品质滨水社区，规划总人口约2.5万人。

2020年5月发布的控规图

  2020年9月，斜塘河南“退二进三”居住片区控规（调整）公布，将各个功能空间做了更具体的规划和调整。根据文件，该片区规划范围北至斜塘河、西至现状河道、南至金鸡湖大道、东至星华街，总用地面积108公顷，明确了8大宗二类居住用地、2宗幼儿园用地、1宗九年制中小学用地以及1宗商业用地规划。

  以轨交6号线划分，东西两个片区。东片区除了住宅，还规划有商业、学校等用地，西片区则主要为住宅用地。

  目前东片区率先开发，目前已有保利天珺、华发仁恒河滨雅苑两个住宅项目待入市，都是17层的高层住宅，华发仁恒河滨雅苑仅有一种户型，即建面约143㎡大三房；保利天珺建面约142-162㎡，都是四房；预计都将于3月底或4月初开盘。

东片区新房热火朝天施工中

  西片区原有工厂已经多数迁出，仅剩的雅士利涂料厂，据官方称也将于今年上半年完成斜塘老厂的整体搬迁。目前片区多宗地块都具备挂牌条件。

西片区现为大片空地

  教育方面，片区将新增1所九年制学校以及2所幼儿园。目前该九年制学校暂命名为“斜塘河南地块学校”，学校总建面约10.3万方，包含中小学120班、另预留45班，配置上小学14轨、初中12轨，预计将提供8000+学位，最快2024年秋季建成投用。

  众所周知，斜塘片区一直因学区被诟病，因此该学校自从规划面市就争议不断。综合斜塘新盘置业顾问消息以及网上资料，奥体中心附近的几个新小区预计会划分到斜塘河南学校。另一方面，中南锦苑、北极星、泊云庭等小区业主也在争取能纳入该校施教区范围。

  针对该项目的进度和争议，园区教育局在3月15日回复称，项目整体进度稳步推进中，正在进行地下室底板施工，有关学校具体投用时间、学区划分等问题，正式投用前会按要求进行公示。

  商业方面，片区新增一所邻里中心，位于金家堰站地铁口，目前规划暂时未出。

  交通方面，目前在建的为轨交6号线金家堰路站，预计2024年开通运营，早于区域楼盘交付时间，对于区域土地的出让以及居民出行都有利好意义。

轨交6号线线路图

  星塘街以东区域目前来看城市界面不太佳，工厂附近有明显的刺鼻气味，多条道路待修缮，配套也不够完善，但是这一带的规划若能逐一兑现，未来将会是斜塘老镇的宜居新城。

  目前斜塘老镇商品房二手挂牌价约3.3-6.1万/㎡，仅绿洲别墅和次新房小区融创泊云庭部分房源挂牌单价达到了6万/㎡；新房目前有3盘待售，项目置业顾问表示备案价想冲4.5万/㎡。

斜塘老镇板块二手房挂牌均价

  出离斜塘

  独墅湖科教创新区、车坊这两个区域虽然现在属于斜塘街道，但它们自身很少直接和斜塘挂钩（甚至说不想被叫做斜塘）。2021年初，园区行政区划变更草案是拟设独墅湖街道，把斜塘纳入；后结合各方面的建议以及一些其他考量最终是设斜塘街道，把独墅湖科教创新区纳入其中。对此，独墅科教创新区的居民当时还有不少异议。

独墅湖实景

  独墅科教创新区自2002年正式开发建设以来，已初步建成集教育科研、新兴产业、生活配套为一体的现代化新城区，区域内大院大所及云集、高端人才齐聚，较早走上了发展的快车道，房价也节节攀升。

  独墅湖科教创新区居住区主要集中在月亮湾板块，月亮湾板块二手房挂牌均价约3.5-8.3万/㎡，旭辉铂悦犀湖曾有二手房源成交单价破11万/㎡；今年清盘的招商文禧花园新房备案均价约4.85万/㎡，华润月亮湾项目届时备案价有望冲5万/㎡。

月亮湾板块二手房挂牌均价

  车坊属于园区南大门，自车坊镇被取消后，原住居民分别被安置在松泽家园组团，成片安置房矗立也是车坊现在给人的第一印象。区域内多年来只新增一处商品房即中锐星奕湾，此后6年多再无新增居住用地，直至2021年土拍中海和中铁建相继拿地。

  2021年车坊板块也作了新一轮控规调整，调整范围：东至星塘街，西至淞涛街，南至蔺谊路，北至东方大道，总占地面积为1.24平方公里，明确了至少7宗住宅用地。这意味着接下来一段时间车坊新房供应会大大增加。

车坊2021年控规调整

  车坊目前算是斜塘街道的价格洼地，板块内二手房挂牌也以安置房为主，单价在2-1-2.6万/㎡，中锐星奕湾二手房挂牌价约3.7万/㎡；板块内在售新房有中海独墅云著和中铁建星樾湖滨备案均价约3.5万/㎡。

车坊板块二手房挂牌均价

  从城市界面来看，车坊尚不佳，存在大量老破小待拆迁。板块内配套也不够完善，缺乏集中性的大型商业，主要依赖独墅湖高教区的辐射。如果车坊发展想要提速还得倚靠产业引进。据悉，片区内已有不少生物医药企业入驻，后期还将引入更多企业。但是，车坊真正发展起来还需要一定的时日。

车坊产业园建设进展

  现在你了解斜塘了吗？