文/乐居财经 徐酒眠

  去年初，在没有任何预告的情况下，龙湖向市场抛出了分拆“物业+商管”赴港上市的重磅消息；并递交招股书的同时，宣布启动“龙湖智创生活”这个全新品牌。

  一年多过去了，龙湖智创生活却并还没有到港交所如期赴约。去年7月7日，其首次递交的招股书“失效”当日，龙湖就再次更新的相关材料，上市决心里似乎透露着一股“迫切”滋味；然而今年1月6日，龙湖智创生活招股书再度“失效”后，龙湖方面至今尚未有新的动作。

  因此，没有意外的，在龙湖集团（00960.HK）2022年业绩发布会现场，关于龙湖智创生活的上市进程依然是备受关注的焦点之一。

  “我们也关注到目前整个市场情绪有一些复苏，然后也是保持关注，保持主动性，不着急，顺势而为”，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶回应称，“我们一如既往的做好准备，静待花开”。

  显然，当前龙湖集团对于分拆龙湖智创生活上市的态度已经淡定了下来。

  “我们很坚持长期主义，不会为了谋求一个短期的上市资格而丧失（把握）上市的主动性”，赵轶表示，龙湖集团注重各航道之间的协同，目前整个龙湖智创生活这个板块“在苦练内功，提升行活和经营收入，同时对低效的收并购是很警惕的。”

  营收超百亿

  虽然2022年分拆上市未能成行，不过还是可以通过龙湖集团业绩报告对智创生活过去一年的发展成绩窥探一二。

  数据显示，截至2022年12月31日，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%。其中，由运营及服务业务（商业投资、长租公寓，物业管理、智慧营造）组成的经营性收入实现236亿，同比增长25%。

  而服务业务收入约116.7亿元，较2021年同期增长约38.6%，五年复合增长率达40%。同期，毛利率约为28.9%，同比增长9.7%。。

  报告期内，龙湖智创生活板块贡献137.5亿元（合并抵消前），在总收入中占比约5.49%。

  在庞大的总营收面前，智创生活板块的收入贡献并不算高。不过，智创生活的综合毛利率表现算得上优秀，约34.3%。

  在管面积方面，截至2022年底，其物业在管面积达3.2亿平方米，业主满意度连续14年超过90%；商业运营在管面积达722万平方米，购物中心商业运营项目数量达76座，签约项目达139座。

  根据去年7月份的招股书，龙湖智创生活2019年、2020年及2021年的收入分别约为43.7亿元、64.7亿元、110.6亿元，涨幅分别为48.0%、70.9%。对比来看，2022年的营收增速有所放缓，约为24.4%。

  不过也可以理解，2021年是龙湖在物业管理服务板块大举收并购的一年。其在住宅物业、商业物业、交通设施物业、写字楼物业等细分领域共发起了至少6笔收并购，总斥资超38.71亿元，斩获标的包括新世纪5家公司、亿达服务、狮城怡安、楷林服务，及无锡九龙仓&武汉时代广场等。

  而2022年物业资本市场更趋理性，行业收并购扩张取向谨慎，龙湖智创生活也不列外。

  不过，龙湖集团方也表示，过去一年，龙湖智创生活在物业管理服务外部拓展方面的新签约金额同比翻番，合约管理面积增幅再创新高。

  而业态方面，则是重点发力城市服务和办公业态，相继与多地国资企业达成合作，并与多个头部互联网企业、高新技术企业实现企业总部服务合作，在商业办公及城市服务领域，进一步向纵深发展。

  “静候”上市

  龙湖智创生活分拆上市，似乎一直秉承的态度都是“蓄力，静候时机”。

  完成二度地表之后，龙湖集团去年8月底的中期业绩发布会上，赵轶就曾对龙湖智创生活上市进程作出“不着急”的表态。彼时，赵轶表示，“目前市场情绪不佳，我们会关注市场，不着急，反而把发展的重点转为内生，关注内生的转化率，接管的效率，以及内生的毛利率提升，包括减少对一些低质量收并购的依赖。”

  过去的2022年，物业股资本市场确定情绪不佳，股价市值纷纷滑坡，全年新上市物企数量较前两年大幅萎缩。

  资本层面的信心缺失，是多方作用的结果，其中影响最大的主要有两个：一方面，物管股的经营成色和未来业绩难以撑起巨大的市值泡沫，利剑向下之时，市值泡沫被刺破；另一方面，地产市场的融资缩紧和卖物企的行为引起波动，市值应声下跌。

  去年下半年，行业巨头之一的万物云，在“差市场结交真朋友”，启动招股时获国内外多家明星投资机构作基石投资者保驾护航，却仍没有逃脱上市破发的命运。

  龙湖智创生活选择再等一等，也在情理之中。

  事实上，此前曾有消息人士透露，龙湖智创生活两度递表均通过了港交所聆讯，但受物业股估值影响并未着急安排上市。

  而根据市场情况灵活决策，自己把控上市节奏的还有王健林的珠海万达商管。去年，也曾有消息指出珠海万达商管已经通过聆讯，而之所以一直拖着，与过去长时间物管股遇冷有关。

  2022年末，射向地产的“三支箭”带来了信心，物管股已有回暖迹象。而有机构预测，紧随房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释，同时疫情冲击大概率结束，预计2023年物业板块有望筑底复苏。

  上个月，在大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“大连万达商管集团”）美元债发行路演会上，其管理层透露，珠海万达商管预计于今年二季度完成在香港IPO上市。

  眼下，二季度将至，珠海万达商管上市进入倒计时。龙湖智创生活重启IPO，或许也不远了。