美的置业的烦恼 | 年报风云⑯

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 杨宏彬 12.6w阅读 2023-03-27 18:37

  文/乐居财经  杨宏彬

  “最大的挑战不是挺过困难时期,而是眼前的危险过去后为未来做好准备”。美的置业把亨利·基辛格的这句话,写在了年报之中。

  在融资收紧、市场低迷、疫情肆虐等多方因素的影响下,2022年房企的经营想法已经从追求利润、规模,转变到了力争“活着”。美的置业也在年报中表示,行业已经进入了“剩者为王”时代,企业应当在在“活下来”的基础上,去思考如何走得更远、走得更好。

  2022年,美的置业确实是行业中的佼佼者,其守住了安全的底线,还被评为示范性民企。不过,公司期内的盈利情况,却难尽人意。

  3月27日,美的置业(3990.HK)举行2022年业绩发布会,公司董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐,执行董事兼副总裁王全辉、执行董事兼首席财务官林戈出席会议。

  2022年全年,美的置业实现合约销售额792.4亿元,同比下滑42%;营收为736亿元,与2021年基本持平;核心净利润38.7亿元,同比下滑29.1%;归母净利润17.26亿元,同比大幅下滑54%。

  截止期末,美的置业三道红线指标均符合“绿档”要求。据管理层介绍,美的置业没有以其自身为债务主体的美元债。2023年到期公司债券6笔,合计51.44亿元,已清偿20.04亿元。为确保流动性安全,公司内部制定了24个月资金链安全预警机制,整体抗风险能力持续增强。

  按美的置业对于行业的看法,“活下来”这一点其已经做到了,而如何活得更好,或许是其之后需要重点考虑的问题。

  少数股东吃掉超50%利润

  物业开发及销售是美的置业最主要的收入来源,期内公司物业销售收入达到721.92亿元,占据了总营收的98%以上,这意味着房地产市场的波动,必然会很大程度影响美的置业的营收。

  不过,2022年美的置业在销售额下滑的情况下,营收却未受到太大影响,与去年基本持平。而销售成本较去年增长3%,为623亿元,这导致了美的置业毛利的下滑。年内,由于项目单方成本较高,美的置业录得毛利为113.06亿元,较2021年的134.95亿元下降16.2%。

  美的置业2022年的融资成本为4.84亿元,其中利息开支约26亿元,较去年同期是下降了3亿元。而两年里,美的置业均将所有利息开支资本化。2022年录得的融资成本是融资活动汇兑亏损净额,2021年并未有此损失。

  不过,2022年美的置业的行政开支及销售与营销开支均有所下滑。其中,行政开支录得21.5亿元,降幅达36.42%;销售及分销开支录得23.67亿元,降幅为11.1%。

  刨去各项成本和税金后,美的置业2022年的利润为35.77亿元,同比下降32.55%。不过这些利润,却被少数股东分走超50%。

  期内,美的置业少数股东应占利润达到了18.5亿元,同比增长18.67%,甚至已经超过了归母净利润,占比美的置业总利润的52%。

  少数股东应占利润的增长,是否意味着美的置业少数股东权益的增长?期末,美的置业少数股东权益254.49亿元,同比增长4.74%,远低于利润的增幅。

  去年仅拿一块地

  或是出于谨慎,美的置业去年并未在公开市场太多露面。据管理层介绍,美的置业去年全年仅在公开市场拍得一幅地块,位于上海浦东新区,权益货值约14亿元。

  不过,美的置业去年曾多次化身白衣骑士,通过收并购获取项目。财报显示,2022年美的置业合计收购9个项目,新增权益货值63亿元,主要分布于南京、佛山、重庆、天津等强二线城市。

  同时,美的置业也在调整布局,退出了部分弱三线和四线城市,减少权益货值9.5亿元。截止2022年末,美的置业的益比为70%,较去年上升3%,其中一二线城市面积占比66%,长三角和大湾区面积占比合计52%。

  截止2022年末,美的置业共参与332个物业开发项目,拥有土地储备总建筑面积达3,874万平方米。管理层表示,公司的土地储备还是比较充足的,最重要做了结构的优化,而不是在增量上做太多的文章。

  对于未来的投资策略,管理层在业绩会上表示,郝恒乐表示,今年会积极动态研究优质土地,积极捕捉投资机会,根据每个城市去化速度,进行结构捕获,保持适度土地新增。

  融资成本4.62%

  截止2022年末,美的置业的有息负债为485亿元,较2021年降低了14%。主要是来自于银行借款以及债券的融资。集团净负债为43.9%,较去年同期下降了2.4个百分点。同时,美的置业的2022年的融资成本处于低位,仅为4.62%。这也减少了公司的利息开支。

  据管理层介绍,美的置业一年内到期的融资的余额占比总有息负债的28%,债务结构较为合理。

  而根据财报显示,2022年末,美的置业归于流动负债项下的公司债券为51.42亿元,银行及其他借款为85.39亿元,两者合计136.81亿元。而美的置业所持有的现金总量263.91亿元,其中受限制现金为45.3亿元,刨去之后,手头现金218.61亿元。而管理层的介绍是,美的置业的公司债券已清偿20.04亿元。

  截止2022年末,美的置业扣除预收款后的资产负债率为68.2%,现金短债比为1.6倍,加上净负债为43.9%,三道红线达到“绿档”要求。

  作为示范民企,2022年美的置业在融资上受益匪浅。在“三支箭”的发出后,美的相继与交行、工行、建行、邮储银行、中行等国有大行及股份制商业银行签署战略协议,累计获得超1,500亿授信支持。

  作为“第二支箭”支持的首批房企,美的置业成功获批中国银行间市场交易商协会150亿元中票额度。2022年,公司成为首批创设信用保护合约发债示范房企,全年共成功发行27.5亿公司债。

  截止期末,美的置业持有银行授信额度1527亿元,尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元。

相关标签:

地产K线

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论