绿城中国:走“提质”之路丨年报风云⑳

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 房慧 15.1w阅读 2023-03-29 13:02

  文/乐居财经 魏薇 房慧

  房地产行业风向如何?头部房企的判断很重要。

  绿城中国董事会主席张亚东认为,2022年是行业波动中的一个波谷,长期来说,他看好中国房地产行业的发展。绿城初步判断,接下来房地产行业复苏是大概率事件。

  对于市场,绿城一直保持着敏锐的观察,早在2021年下半年,其便感知到了行业下行的趋势,及时将投资方向放在了重点城市的核心区域。

  得益于此,在2022年这个波谷,绿城中国实现收入1271.53亿元,同比增长26.8%;年内利润88.95亿元,同比增长15.7%,做到了稳健中发展,发展中进阶。

  接下来的一年,绿城要进行全面提质,这是继2019-2021年提速和2022年提效后的战略升级。在经营方向上,绿城将动态守住TOP10的规模,盈利进入第一梯队,随变而变、动态刷新,打造行业的“特而美”。

  用绿城中国执行董事、副总裁李骏的话来表示,就是:希望通过市场回暖实现更好的经营结果,即确保流速的同时,部分项目合理调升价格,进一步降低费用,加强回款管理等。

  2023年,投资要“投一成一”

  2022年,绿城的投拓成绩可圈可点。新增项目27个,总建筑面积约408万平方米,新增货值达1037亿元。

  这1000多亿的货值中,绝大部分都分布在北京、上海、杭州这些优质城市,也正是因为这样的聚焦,使得绿城去年新增货值的转化率超过了50%。

  值得一提的是,在大本营杭州,绿城新获取了16个项目,13个在当年实现开盘。其中,“海棠三子”项目在拿地后209天,121亿货值的住宅售罄,平均中签率14.9%,当年即实现经营性现金流回正。

  整体来看,绿城在2022年从拿地到开盘平均只需5.5个月,经营性现金流回正平均不到8个月,整体的运营效率和周转能力也都有了明显提升。

  截至2022年末,绿城中国共有土地储备项目224个(包括在建及待建),总建筑面积约4959万平方米,其中权益总建筑面积约为2827万平方米;总可售面积约为3333万平方米,其中权益可售面积约为1892万平方米。

  2023年,绿城中国的全口径可售货值达3601亿元,其中一二线城市占比80%,可售超过百亿元的城市有北京、上海、杭州、天津、西安、宁波和苏州等。从区域分布上来看,长三角的比重持续提升,达到59%。

  但今年,随着销售回暖,核心城市的核心地块竞争越发激烈,此前的投资策略难以继续实施。换言之,绿城要改变打法了。

  绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上表示,接下来会使用差异化的投资策略,首先在反复研究的核心城市做底仓式投资,先对安全区域做精准投资,即“投一成一”的打法。总体来看,预计2023年的计划新拿地货值不低于2022年。

  即便发展无虞,绿城仍对市场保持敬畏。其表示投拓仍会坚持量入为出原则,跟着市场形势和销售回款来做决定,做到有计划的分步走。

  内部“三道红线”保发展

  2022年,房企要生存和发展,必须以资金流动性为基础。

  在这方面,绿城这位优等生表现如何?2022年,绿城主动降低短债占比,全年提前偿还了6.3亿美元的银团和双边贷款。截至期末,其1年内到期的借款占总借贷的比例为19.2%,较2021年底的25.1%下降了5.9个百分点。

  期内,绿城中国的平均融资成本4.4%,较2021年下降0.2个百分点。其中,境内融资方面,发债平均的利息成本是3.43%,较2021年全年的3.55%进一步下降。

  据了解,自监管部门相继推出“金融16条”、“融资三支箭”政策以来,绿城中国已经与14家银行签署了战略合作协议,获得了超4000亿元的综合授信额度支持。 

  此外,绿城的永续债已从2021年的108亿元大幅下降至目前的15亿元,据耿忠强透露,预期下个月会将永续债清零。

  在行业“三道红线”之外,张亚东表示,绿城内部也有三道红线,第一道红线是KPI,这是必须完成的;第二道红线,要求全国11个区域公司的现金流都为正,对全集团进行贡献;第三道红线是要求11个区域公司的利润都为正。这三道红线,将使绿城的每一个区域都成为正向发展的区域。

  如何制定指标,这是对企业管理水平和能力的检验,是否合理需结合企业自身状况。

  对于未来的增长,李骏指出:“截至2022年12月31日,绿城中国累计已售未结转的金额还有3245亿元,其中权益部分是1846亿元。最起码未来两年,绿城的盈利前景还是比较明确的。”

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