从碧桂园的业绩会上,看到了这三点趋势 | 年报风云㉖

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 13.9w阅读 2023-03-31 11:48

  文/乐居财经 曾树佳

  宣布接班一个月后,碧桂园董事局主席杨惠妍,首次出现在公司业绩会现场。

  总裁莫斌评价她“更有朝气、活力,而且思维更加严谨认真”。她坐在莫斌左侧,面对提问,一直专注倾听,时而微笑,时而动笔记下要点,回答问题时也透着几分从容。

  去年,业内的房企,都在优先保现金流,把精力放在资产负债表和利润的平衡上,碧桂园也是如此。

  年内,碧桂园实现营收4304亿,股东应占核心净利润保持正向;在获得3575亿权益销售额的同时,它连续7年的权益回款率超过九成,达到93%。这一点,确实能为企业穿越周期,提供不少助力。

  整场业绩会听下来,碧桂园未来的战略方向,已有清晰呈现:逐步改善土地储备结构;推进轻资产的代管代建业务,培养公司的第二增长曲线;并坚守产品力、成本力。

  莫斌对市场的判断是,过去的一年的确很难,但他相信最难的时候,肯定过去了。

  尽管如此,碧桂园也依旧谨慎,会上“行稳致远”一词,被提了7次;而当被问及未来的推货、投资计划时,该公司管理层依旧表示,将以销定产,与此同时,根据市场情况,注重资产的优质。

  改善土储、产品结构

  今年业绩会上,不少房企高管,都提到要聚焦高能级城市。比如越秀地产,便意识到“结构分化”越来越大;而龙湖也称,今年将坚持在20个重点城市和14个机会城市买地。

  向来敏锐的碧桂园,也在对土储结构,做进一步的调整。

  目前,碧桂园在手的土储货值,达到9555亿,这部分土储,大概有接近4成面向一二线市场,6成是面向三四线市场的,与去年实际成交的情况,基本吻合。

  从去年开始,碧桂园就在系统地调节土储结构,期内其分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地,共计9个项目,权益地价61亿,其中71%分布在一二线城市。

  通过新增土储布局的调整,它计划用三到五年的时间,将公司一二线与三四线的货值比例,提升至50:50。用优质的土地资源支撑公司未来的发展。

  接下来,碧桂园也会将精力,更多地聚焦在产品力、成本力上。

  在这方面,杨惠妍是这样表述的:从核心竞争力来说,回归到商业最基础的逻辑,两个核心竞争力,一个是全链条的产品力的打造;另外一个是全成本力,在不降产品质量的情况下让公司有更加好的竞争力。

  一个企业产品优于同行,但是价格更加有优势,同时公司又是有利润的,这个公司就可以健康、长期的发展,这是碧桂园两三年内必须打造出来的核心竞争力。

  对于房地产新发展模式,莫斌说了三层理解:第一是房住不炒,第二是商品房市场化运作、保障性住房政府主导,第三是客户从住有所居到住有宜居。

  目前行业正处于刚需向改善型产品切换的过程中。

  曾有业内表示,无论是眼下促进房地产市场的企稳回升,还是从较长时间阶段看,改善性住房需求的潜力都需进一步挖掘和释放,这是因为改善性需求的空间大,在市场中占比将日益提升。

  基于此,碧桂园也在贴合改善性需求,突出公司标准化和成本力的优势。

  推进代建成重点

  代建业务,已成为业内追捧的领域。原因在于,能用轻资产撬动稳定的现金流,对于眼下的房企来说,是一种不错的业务模式。

  去年,城投公司在公开市场拿地的占比,已从往年的10%上升到40%,许多拿地的地方公司,主导地方政府和接管保交楼工作,也逐渐增多。这推高了代建的市场需求。

  乐居财经曾做过统计,已有超过40家品牌房企,布局代管代建赛道。

  据碧桂园管理层介绍,其于去年6月份成立代建公司,9月份对外拓展,预测平均利润率还不错。事实上,碧桂园布局代管代建市场已超过七年,累计在管面积1300万方,目前公司获取5个项目,预计货值85亿。

  杨惠妍对于代建板块还是很有信心的,认为它具备“先天优势”。因为碧桂园从诞生到现在,都是全链条的,涉及设计、建造、装修、物业管理等领域。

  碧桂园仍坚持“一体两翼”战略。“一体”即房地产主业,而“两翼”则为代管代建、科技建造。

  现在看来,另一“翼”科技建造,也对代建,有着促进作用。科技建造能有效助力开发业务的提质增效,也为公司的代管代建业务,拓展了新的空间。

  据介绍,截至今年1月底,碧桂园已有33款机器人,投入到初试的商业化应用,已服务超600个项目,累计交付1700台机器人,累计施工面积超过1000万方,这能提高施工效率,降低工人劳动强度,改善施工环境。

  碧桂园透露,原碧桂园主席杨国强,现仍作为资深顾问,将把其科技建造,不断的推向新的高度。

  稳定迎接挑战

  年初,碧桂园对区域做了一些调整。业绩会上,公司管理层也对此做了说明。

  碧桂园希望把优秀的人放在要深耕的市场,真正地深耕;这也有利于公司对深耕市场优秀人才的支持和培养,用长期主义的角度,在组织优化上做一些动作,提质增效。

  在回答另一个关于“家族企业”的问题时,杨惠妍则透露,在她25岁进入碧桂园的时候,父亲杨国强找她深谈过一次,首先谈的就是企业的可持续发展。

  “很多人觉得碧桂园是家族企业,我没觉得它是一个家族企业。我当时跟我父亲说,我有权力选择留在公司或者离开公司,他也有权力把我炒掉。从跟父亲谈完的那一刻开始,我就没把这家公司当做家族企业去经营,在经营管理上都是把自己放在一个职业经理人的心态上。”

  莫斌也说出了自己的感受,他加入碧桂园已经13年了,深刻的感触是,公司是完全职业化的头部民营房企,而且在公司遇到困难的时候大家都是共进退的。

  而碧桂园在过去一年战胜挑战,其文化底蕴起到了重要的作用,管理层较为稳定。

  截至去年年末,公司总借贷余额下降至2713.1亿元,同比下降14.7%;剔除预收账款的资产负债率,已从2020年中期的81%持续下降至69.4%;净负债率进一步降至40%,相比去年底优化5.4个百分点,是十年来的最低值。

  期内,其经营性现金流净流入约356.2亿元,期末总现金余额约1475.5亿元,相比2022年中期维持稳定。

  尽管2022年市场疲弱、行业面临严峻挑战,碧桂园围绕可动用现金的核心管理目标,保持了稳健的运营和财务状况。2022年公司连同联营合营项目累计交付近70万套房,交付量高居行业榜首。

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