乐居财经 严明会 3月28日，华润万象生活发布了2022年全年业绩并召开了业绩会，公司主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、副总裁魏小华及首席财务官阳红霞出席会议。以下为实录：

  Q1：目前华润万象有三大产品，后续关于产品线的开业计划是怎样的？未来华润万象生活是否会继续扩充商管产品线，比如奥莱是否有合作的可能？

  魏小华：万象天地是我们战略布局的三大主力之一，产品和定位是融合大的潮流，我们会选择高能级的城市核心地段，条件要求比较高，定位方面会跟当地的人文精神结合更紧密。

  去年下半年，我们已经开了两个万象天地，一个在南京，一个在上海，这两个项目都是这两个项目都是以街区+合资+古建的商业形态，将古建筑和商业做了结合，在推广的时候，也关注到调性等等。

  这两个项目开业之后，确实取得了不错的市场口碑，接下来在上海、成都、杭州和深圳都有万象天地布局的计划。就目前产品线来讲，我们仍然还是会以万象城、万象汇、万象天地三大核心的产品线为主。对于奥莱，我们的定位是机会型产品，如果有好的项目和合作机会，我们可以积极尝试。当然，对于和大型集团合作我们抱开放和共赢的态度。

  Q2：华润万象生活去年并购了一些企业，这些企业和华润万象生活的融合程度怎么样？2023年还会有什么并购动作吗？

  王海民：目前我们收并购的两家项目，中南和禹洲，整合计划正在执行，成效也达到预期，有提升的潜力，符合之前的规划。

  现在已经开始对两个公司做全面的融合，预计在2023年6月份完成。

  收并购的项目经营情况良好，业绩全面达成，符合公司预期，禹洲和中南在2022年贡献并表收入超过14亿元，并表利润超过1亿元，分别实现了23%和19%的综合毛利率，收缴率超过85%。随着未来全面融合的落地，无论是基础物业服务还是增值服务，都将进一步释放更大的价值、发挥更大的规模效应。

  关于收并购方面，公司一直秉承有质量的规模增长原则，2023年若有符合公司原则的项目和标的，我们还会积极争取。通过收并购扩大规模，特别是上下游业务，我们会考虑能够对公司能力补强、资质增加以及体系完善发挥作用的项目。

  Q3：华润万象生活的数字化发挥了哪些作用？

  喻霖康：首先科技赋能是华润万象生活“十四五”战略规划的五大核心策略之一，公司也非常重视。上市以来，每年在这方面的投入也是在不断的增加，尤其去年以来，我们有一个新的公司组织改变，从过去很多的外采变成了自己组建一支将近300人的数字化自研团队，招聘了很多数字化方面的人才，组成了一支团队。

  商业数字化方面，应用更新迭代，强化数字赋能经营，提升会员精细化运营效率，升级客户服务体验，主要是围绕着商场的空间运营、会员交易、管理经营决策三大场景升级数字化能力。

  赋能轻资产经营提质增效，为物业的数字化进一步夯实管理与服务能力，重点是焕新物业的两大数字化系统，全面提升物业服务的效率与体验。

  我们发布了一个全新的物业管理系统，重点提升一线员工服务效率，业主的服务体验，打造物业收费系统，业主基础物业费和增值服务费，从缴费、入账到开票全面自动化，提升财务作业人效，降低物业的管理成本。

  华润万象生活的物业数字化已经具备的较好的基础建设，接下来将和物业日常经营管理深度结合，重塑作业和服务流程，结合物联网技术，切实达到降低物业管理成本的效果，通过智能工单引擎等技术，将物业管理标准化、平台化，在规模扩张过程中，增加管理的边际效应，确保服务品质。

  同时，我们不断加强客户信任是公司开展增值服务的基础，也会不断打磨业主的在线缴费、报修等基础服务体验，提升客户满意度，结合大数据能力和人工智能算法，加强对客户需求的理解，提供产品化的增值服务能力，在更好满足用户的同时提升我们的商业化水平。

  总而言之，我们今年还是要聚焦要生产科技化，用科技手段来更多的提升效率、提升品质，确保服务的一致性和高品质。

  Q4：物管企业毛利率普遍存在下滑趋势，管理层认为这一趋势在未来是不是还会延续？有怎样的措施进一步提高盈利水平，行业理想的毛利率水平在怎样的区间？

  阳红霞：我们确实看到基于行业监管以及行业竞争的整体影响，物管行业基础毛利率有明显的下行压力。从基础物管服务本身的逻辑来看，物业费本身涨价比较难，但是人工和物价水平上涨必然会对基础物业毛利率的增长带来压力。

  但是从我们自己万象生活来看，基础物业服务毛利率从2019年的8.2%快速提升到了2022年的15.3%，对比和我们背景相似的同行公司而言，属于非常好的水平。

  我们所做的工作，主要是以下几个维度：一是通过持续的管理提效，包括物业的变革，持续的规模扩张带来的规模效应，内部精益管理的提升，持续的降本提质增效来提升管理效率和服务体验，从而来提升我们基础服务的毛利率。

  另一方面，关于科技赋能，这个也是重点投入的板块，通过深化科技服务的能力，提升我们的基础物业服务的毛利率。

  整体物管的毛利率，除了基础物业服务之外，基于独特的，“2+1”的业务模式，使得华润万象生活物业服务的空间内具备更强的运营服务能力，通过在物业管理服务里面强化商业运营服务能力，以及增值服务能力，来给业主提供更多场景、更多服务，从而增加运营服务和增值服务在收入中的占比。

  所以，通过持续的规模扩大以及保证品质的前提下，基于我们的业务模式，不断改善收入结构，一方面能够让基础物业服务毛利率维持在行业较好的水平，同时通过持续叠加运营增值服务增加在板块的毛利和毛利率。

  我们预期华润万象生活整体的毛利率会稳定在17-20%的水平。