文/乐居财经 杨宏彬

  “成也中民投，败也中民投”。这是市场对亿达中国给出的评价。

  2016年，业绩低迷的亿达中国迎来白武士中民投，后者在项目获取、政府合作、公司治理及投资融资等领域给亿达中国提供了多方面的支持，亿达中国业绩也有所起色。

  但好景不长，随着2018年中民投的流动性恶化，亿达中国又再次陷入危机，债务违约愈演愈烈。

  近日，亿达中国（3639.HK)发布2022年业绩报告，期内实现营收为45.33亿元，同比下跌16.0%；毛利为10.60亿元，同比减少35.1%；毛利率23.4%，同比下滑约7个百分点；归母净利润-7.37亿元，去年同期录得归母净利润293.4万元；净利润率录得-16.2%。

  2022年房地产市场低迷，诸多房企受到冲击，出现大面积亏损的企业不在少数，从整个行业来看，亿达中国亏损其实并不算多，最致命的问题还是公司的债务情况。

  早在2020年，亿达中国已经出现了债务逾期支付的情况。而截止2022年末，亿达中国的流动负债已经超过了流动资产，即期借款超120亿元，而手头的自由资金仅有1.28亿元。

  亿达中国在财报中坦言，集团能否持续经营存在重大不确定性，最关键的点仍在于债务问题能否妥善解决。

  销售额腰斩，多业务营收下滑

  从过往数据来看，亿达中国已经连续5年净利润下滑，2021年仅录得归母净利润293.4万元，2022年则出现了近5年内的首次亏损。

  财报显示，2022年亿达中国的收入来源于4项业务，分别为物业销售、租金收入、商务园运营管理服务收入及建筑、装修及园林绿化收入。

  其中，物业销售是最主要的收入来源，期内的合约销售金额为19.52亿元，同比下滑56%，合约销售面积为17.59万平方米，期内带来营收31.82亿元，占比70.2%，同比下滑20.6%。

  分区域来看，大连依旧是亿达中国的主战场。期内销售额为11.16亿元，占比总销售额的57.2%；其次则是长沙和武汉，期内销售额分别为3.8亿元及2.5亿元，分别占比19.7% 及12.8%。

  由于最主要业务的营收下滑，亿达中国的总营收也受到影响。除此之外，期内亿达中国商务园运营管理服务收入为2.54亿元，同比下滑8.2%；建筑、装修及园林绿化收入5.9亿元，同比下滑1.5%。仅有租金收入一项与2021年基本持平。

  业务表现不如意的情况下，亿达中国也在尽力的减少开支。期内，亿达中国的销售及市场推广开支为1.19亿元，同比减少46.3%，原因在于年内销售代理费及广告费用减少；行政开支为2.38亿元，同比减少30.2%，原因在于公司积极控制办公成本。而财报显示，2022年末，亿达中国员工数量为614名，较2021年末减少341人。

  截至期末，亿达中国土地储备总建筑面积约为692.8万平方米，应占权益土地储备建筑面积约为639.4万平方米，大连依旧是重仓区域，占比为75.6%。

  违约借款近38亿，或面临清盘

  经营的亏损无疑会给亿达中国的流动性带来一定的影响。不过亿达中国债务的压力主要还是来自于控股股东中民投的财务状况恶化。

  自2018年起，中民投的财务状况恶化，被实施资产冻结，导致亿达中国42.77亿元的贷款触发提前赎回条款，促使流动性危机爆发。

  2020年起，亿达中国便无力支付到期的借款，即便之后陆续偿还，而至2022年末，仍有37.72亿元的借款及2824万元的利息尚未结清。

  期间，亿达中国也在设法获得债权人的谅解，于2021年3月与债权人安都方签订和解协议，将对安都方的还款日期延期至当年9月，然而亿达中国至2022年末仍未完成支付，欠款金额至2022年末已扩大至10.67亿元。债权人表示可能向法院寻求公司清盘。

  截止2022年末，亿达中国的总借款为120.5亿元，债务期限均为一年内偿还。其中银行贷款为58.1亿元，其余部分为其他借款。而公司所持的货币资金仅为3.58亿元，其中2.31亿元为受限制资金。手头资金不能覆盖短期债务，意味着亿达中国的违约事件可能继续发生。

  债务压力下，亿达中国不得不忍痛“割肉”。2022年内，亿达中国完成一笔资产出售，即长沙小镇70%股权，出售价格8457万元，而这一笔出售给亿达中国带来了5209.5万元的亏损。

  事实上，在2021年时，亿达中国就有抛售资产缓解债务压力的举动。当年3月抛售了亿达物业，作价12.73亿元，亿达中国由出售录得税后收益8.97亿元；5月又抛售了大连软件园腾飞50%的股权，作价5.01亿元，由出售录得亏损4.7亿元。

  与亿达中国年报同时发布的，还有一则其进一步延长借款的公告，从中亦可窥视亿达中国流动性的窘迫。

  公告显示，亿达中国曾于2019年与上海嘉愈医疗投资管理有限公司（下称“上海嘉愈”）签订借款协议，后合计向其借款2.3亿元，其中1.74亿元应于2021年2月3日到期，其余借款于2020年2月及8月到期。

  对于这一笔借款，亿达中国此前合计做出了4次延期，根据第三次延长协议，经计入未付利息后，经修订贷款成为人民币2.5亿元，至今仍未还清，继续进行第五次延期至2023年末。

  而这一笔借款，与亿达中国大股东中民投有很大关系。上海嘉愈与亿达中国控股股东嘉佑为兄弟公司，二者均是中民嘉业全资子公司，而中民嘉业大股东则为中民投。