乐居新媒体 上海

  今年首批土拍总揽金约518亿，热度空前。本次万科、华润、中海三家巨头的回归成为一大看点。最终，万科豪掷75亿斩获2地，拿地面积超过15万方，拔得头筹。

  在气势高调的回归背后，万科实际已经通过曲线拿地，抢先在上海开始了新一轮布局。然而此番重仓上海，能否提振其在整个上海区域销售下滑的颓势，仍需时间来检验。

  拿地“双冠王”

  三年等待后，万科终于开足马力，掷金75亿补仓上海，成为本批拿地金额、拿地面积“双冠王”。

  4月18日，万科以底价37.8265亿元拿下松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道，成交楼板价15170元/平方米，地块房地联动价59500元/平方米。

  最后一日，万科又联合中铁建，击败华发、中海、保利发展、金茂、建发&联发、越秀&国贸、华润、南通海宁国资&招商8家竞买人，成功竞得闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，成交总价75.486亿元，溢价率9%，成交楼板价46402元/平方米。地块房地联动价75000元/平方米。

  两地来之不易，这也是万科“广撒网”的战果。据悉，在本批19幅地块中，万科参与了8幅。

  未能成功拿地的包括浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块、宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块、青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块、闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块等热门地块。

  其实不仅万科，因这些地块的参拍者大多不下10家，命中率本就不高。如青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块有20家房企参与，最终由华发与江苏海润联合体竞得。

  万科此次拿到的地中包含1幅与旗下商业板块印力共同开发的商住用地。在蛰伏多年后，万科将加快新版图的开拓。

  曲线出击

  即使在万科正式回归之前，其在上海也并非“无米可炊”。在过去的一年，万科经过曲线拿地，回归了其熟悉的静安中兴社区。

  在2022年上海第三轮土拍中，静安区中兴社区 C070202 单元 304-03 地块拍出了120.6亿的高价，竞得人为上海北万置业。

  经查询，该公司在土拍前进行了股权变更，万科及其子公司退出股东，但目前的持股结构显示，该公司由万科及其子公司持股70%，静安国资上海北方企业持股30%。同时在万科的2022年年报新增投资项目名单中，上海静安区雅宾利四期项目赫然在列，该项目所在地块也正是静安区中兴社区 C070202 单元 304-03 地块。如此一来，万科得以回归中兴继续“造城”。

  万科与中兴这片土地的缘分不浅。自2015年从上置集团手中收购雅宾利项目以来，万科在八年间不断推动区域更新，并化身“白武士”入局区域标杆中兴路壹号，助推项目开发步入正常轨道。

  地处内环的中兴社区项目为万科创造了可观业绩。2021年开盘的中兴路壹号二期294套房，均价约13万/平方米，最终认筹率达到120%，开盘当天去化即超过九成。该项目三期已在2023第三批次过会，将推出191套建面约66-105平方米房源，均价涨至13.75万/平方米，等待认购。

  近一两年来，万科不仅在投资端曲线增储，销售端也保持着一定节奏。嘉定的万科掌心湖原舍于2022年末开盘，推出209套叠加和联排，至今已售罄。位于青浦的超级大盘万科天空之城2021年推出了两期共408套房，两期的认筹率均超过300%。四季都会去年末加推了122套房，开盘基本售罄。

  此外，万科与华鑫置业、香港置地、徐汇城新联合打造的漕河泾鑫耀中城，于2021年末开盘的二期328套房，也基本开盘即售罄。

  上海区域销售承压

  虽然万科在上海蛰伏的这几年项目销售成绩都不算差，但万科仍面临一个重要问题——其重仓且销售依赖较强的上海区域（包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省）在2022年销售业绩出现较大幅度的下滑。

  据万科2022年年报数据显示，其在上海区域的销售面积为685.7万平方米，同比降低37%；销售金额1363.5亿元，同比降低39%。

  而其上海区域销售面积占全国比例为26%，销售金额占全国比例为32.7%，均为最高，这意味着当前上海区域仍是万科销售依赖较强的区域。

  与此同时，上海区域的营收在增长，2022年营业收入约1375.43亿，同比增加25%；权益净利润约105.36亿，同比增加12%。

  前期的销售将为未来的营收打下基础，虽然营业收入在增加，但销售额下滑将近40%，并不是一个好的预兆。

  单从上海看，万科在今年拿地之前，前期住宅项目基本已完成开发或收尾，如万科天空之城、鑫耀中城、万科西郊都会等已经交付，近期的中兴路壹号也将迎来最后一期。而其在上海的商办项目尚有多个在开发中，如上海徐汇万科中心、龙华万科中心、上海七宝19-04地块项目等。

  在销售承压之时，若住宅土储不足可能陷入更大的困境，好在经过近期拿地，住宅板块得以及时补仓。

  值得注意的是，去年底万科上海区域高管进行了一轮大调整，其中，万科开发经营本部 CEO 张海不再兼任上海区域区首，由原上海区域副总经理、业绩第一的杭州公司总经理吴镝升任上海区域掌门人。

  区域高层换血、大手笔拿地，万科此番归来又将掀起怎样的风浪？