“六边形战士”来源于日本媒体从力量、速度、技巧、发球、防守、经验六个方面来分析乒乓球选手实力，中国马龙是当年唯一一个边框全满的传奇选手，能力撑爆“六边形”，因此被赋予“六边形战士”称号。

自马龙以后，“六边形战士”也广泛用于各行各业，用来形容一些在各个方面都表现优秀的人和物。2023年，这一词语又异常的走红，微博话题阅读量上亿次。“六边形”分析方法，也可以用于房地产，用于改善置业的抉择。

改善置业的“六边形”


“近两年，成都楼市洋房、小高及叠拼低密类物业持续扩增，套四户型占比明显提升，改善性需求持续深化。”这是锐理数据年报中的总结性观点，以洋房产品为例，2018年的成交占比约为11%，到2022年底占比已经扩张到了19%；换句话说，去年成都每卖五套新房大约就有一套是洋房。

对于改善置业，在四川乐居的交流群里面，每天都有各种提问，常见的问题有值不值得买、能不能交房、价格贵不贵、楼盘怎么样，虽然很多人买了房，但其实并没有弄清楚是否真的改善了、到底改善了多少。四川乐居以一个楼盘的开发商、地段、配套、园建、产品和物业构建起“六边形”分析方法，可以直观的对比各个楼盘之间的改善差异。

开发商：当前买房，无论刚需还是改善，“交房”都尤为重要；一般而言，国企开发的楼盘烂尾的概率较小；此外，财务稳健、经营健康、有口皆碑的民营房企，也可以选择。

地段：经历过深度调整的楼市，需求萎缩，成交量下滑，只有核心城市核心地段的房子才能很好的保值增值。

配套：地铁、商业、学校、公园、医疗等各项配套越齐全，居住越方便，价格肯定也会更贵，看个人需求，量入为出。

园建：一般而言，低容积率、低建筑密度、低总户数、低层数以及高绿化率、高车位比、高楼间距、高窗墙比的小区会更受欢迎，居住舒适度更高。

产品：买房一阵子，居住一辈子。好的户型产品，比如动静分区、干湿分区、方正布局、明厨明卫、房间大小适中、横厅结构/大阳台、LDK餐厨一体化、南向采光等，都会让生活更加多姿多彩。

物业：房子买好了，能否住得舒心关键看物业。物业对小区的环境卫生、安全防卫、绿化管理、道路养护、设备维护、突发事件处理，都直接影响着业主的心情与心态，也影响着小区房价。

总结而言，对于刚需置业，单向平均6分以上（即总分36+）即可果断下手；对于改善置业，单向平均要达到8分（即总分48+）以上才能勉入围，分值越高越值得购买。

寻找新都改善的“六边形战士”

于购房者而言，买房过程中选到“六边形战士”，那无疑是极大的幸运。

改善置业与刚需不同，花的钱更多，承载的家庭期望也更多，以后“再改善”的难度更大，不少人就是考虑住一辈子的。

房地产有很强的地缘特征，全成都的“六边形战士”难有定论，片区的“六边形战士”更容易找，价格也更容易让人接受。

对于新都市场而言，GDP相对较弱（二圈层中仅高于温江），品牌房企进驻相对较少，如何挑选改善置业的“六边形战士”？四川乐居找到了一些基础数据和政策信息。

1、进驻新都的20强房企

以克而瑞2022年房企销售排行榜为例，现在还能上榜的前二十房企，必然是稳健经营、有相当实力的，在新都有热销项目的20强房企只有保利、旭辉、远洋三家。

（数据来源克而瑞）

2、新都城市发展方向

多份文件显示，新都目前发展有两个大方向，香城中心和毗河主轴。

香城中心，是成都市政府规划的七个城市副中心之一，正以构建新都区城市新中心为目标，以建设生态环境与技术支撑的生态休闲中心、城市精神与文脉传承的现代文化中心、总部经济与产业转型的产业服务中心、富有魅力与活力彰显的活力宜居中心为分目标。在市、区两级政府的扶持下，未来5-10年，香城中心作为成都市副中心的地位会进一步夯实，肯定会迎来很大的发展。

毗河绿道又叫毗河生态带，已于今年3月3日正式开工建设，总长18.5公里。毗河绿道是新都探索人城境业和谐统一公园城市的深刻实践，是未来新都区重要的产业轴、生态轴、文化轴和空间轴，意义重大且影响深远。

（毗河绿道线路示意；来源：中国五冶集团市政公司）

3、新都主要生态资源

毗河是新都区的母亲河，目前正在整体打造毗河绿道，而毗河的重要节点泥巴沱森林公园是新都当前最大的城市绿肺。泥巴沱森林公园整体规划面积约3287亩，一期早已经建成开放，依毗河南岸而建，风景秀丽，四季皆宜；泥巴沱森林公园二期的绿道已建成投入使用，体育运动公园总体建设进度已过半。另外，二期还规划的一院四馆成北文化艺术中心，都在有序推进中。

（泥巴沱公园实景；来源：新都区融媒体中心官微）

4、新都主要的商业

其实新都区地标性的商业比较少，即将整体开业的超线公园、一期已经开业的旭辉Cmall广场、七一国际广场与规划中的海都路TOD。超线公园是成都首个空中走廊式生活购物中心，长2.4公里；旭辉Cmall广场是新都首个音乐主题购物中心，总建筑体量约26万平方米；七一国际广场总建筑面积45万平方米，商业体量约14.5万平方米。

（超线公园规划效果图）

5、新都主要的公共配套

新都区人民医院：始建于1927年，目前是国家三级甲等综合医院、三星数字化医院、新都区区域医疗中心，医院科室齐全，高级职称卫生技术人员众多。

成北文化艺术中心：一院四馆即大剧院、博物馆、图书馆、文化馆、美术馆，位于毗河北岸的泥巴沱森林公园二期之中，规划建设之中。


6、新都优质的教育资源

新都九子幼儿园：新都机关幼儿园，规模位居新都前列

新都香城小学：新都区排名前四的小学，始建于2009年，师资力量雄厚，教学成果丰硕

新都香城中学：新都区排名前三的中学，始建于2007年的高起点公办中学，省二级示范性普通高中

7、新都的住宅产品

统计数据显示，新都住宅市场高层房源极多，小高层次之，改善特征明显的洋房供应较少，“真洋房”供应更加稀少。

2022年至今，新都区发放了49张预/现售许可证，其中包含洋房用途（7-11层住宅）的只有16张，占比约三分之一；如果只看8层及以下的真洋房，就只有六张预售证。

将以上各维度进行综合分析，远洋森海境是最接近于新都改善置业“六边形战士”的楼盘。周边三公里范围内，商业、公园、教育、医疗等各种配套一应俱全，其在售的八层真洋房，更是市场供应很小的稀缺产品。

（远洋森海境六维分析示意）

“人生当有别，洋房见高下”，买洋房的业主多数不是首次置业，业主深知房屋的各种痛点，对洋房产品非常挑剔。远洋森海境此次推售的八层洋房，直接将产品力拉到了满分层级。建筑面积约139平米的四室两厅双卫，兼顾了起居、社交、锻炼等多种功能，市场竞争力非常的强。四川乐居认为，该户型的超强竞争力表现在以下八个方面：

（远洋森海境建面约139平米户型图）

1、一梯两户配置，公摊少，得房率高达95%。

2、纯板式结构，空间通透灵动。与塔楼相比，板式结构的通风和采光都更有保证。

3、动静分区、干湿分区。这个是大户型的一个痛点，如果做不到的话，多孩或者三代之间就会形成干扰。

4、方正的四室两厅双卫，空间利用率高，通过巧妙的装修设计，还可以装出很多收纳空间，满足二孩家庭需求、三代同堂需求。

5、宽约9.5米的景观阳台，既可以享受阳光与新鲜空气，也可以是全家的活动空间；阳台与客厅连成一片，约32㎡横厅空间，空间阔绰，无论宴友请客、家庭聚会都能轻松应对。

改善置业的（远洋森海境样板间效果图）“六边形战士”

6、4*4.55米的宽敞主卧套房，配独立卫浴。

7、“L”型厨房，动线合理，符合中国人制作中餐“择菜-洗菜-烹饪-洗碗”的烹饪习惯。

8、洋房清水交付，总价180万以内，放眼整个成都楼市，也难以找到同品质同价位的户型。

（远洋森海境洋房效果图）

懂生活的新都改善置业人群，能够理解远洋森海境的改善产品力，将它称之为最接近“六边形战士”的楼盘，是当前行情下的理性抉择。

据四川乐居了解，远洋森海境还有洋房和小高层产品在售，更多产品细节信息，可以前往售楼部了解。