乐居财经 李礼 5月12日，国金证券发布房地产行业研究。

  事件

  中央政治局 4 月 28 日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。

  点评

  房地产宽松基调不变，市场持续弱复苏。本次中央政治局会议延续了“房住不炒”、“支持刚性和改善性住房需求”、“保交楼”、“新模式”的调控基调，与 2022 年底中央经济工作会议保持一致，或意味当前房地产市场持续弱复苏的态势是符合调控预期的。从全国房地产相关数据看，2023 年 1-3 月商品房销售额累计同比+4.1%，房屋竣工面积累计同比+14.7%，而新开工面积在土地成交缩量背景下，累计同比-19.2%；而从百强房企销售来看，2023 年 1-4 月累计同比+9%（较 1-3 月扩大 7pct）。

  行业健康发展仍需政策支持，需求端政策相继落地。供给侧政策应出尽出，2022 年 11 月以来房企“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施相继落地，从“保项目”到“保主体”，房企现金流状况出现边际改善，2023 年一季度房地产开发贷款余额 13.3 万亿元，同比增长 5.9%，增速较 4Q22 高 2.2 个百分点，较 1Q22 高 5.9 个百分点，有望持续提振市场信心。需求侧宽松持续落地，全国各能级城市均有松绑限售限购、降低房贷利率、降低首付比例、购房补贴、税费减免等措施落地促进购房需求释放，近期一线城市政策也有所宽松，如广州二孩家庭购买首套房公积金贷款额度提高 30%，广州创新开展“一手房带压过户”等，系列宽松政策支撑行业健康发展。会议首提城改和“平急两用”，行业发展新方向。本次会议首提在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，此前上海等高能级城市也提出要加强城市更细、老旧小区改造等，预计未来城市更新项目的推进速度将加快，在高能级城市公开市场土拍竞争提升的背景下，通过参与城市更新、一二级联动方式拿地或为房企带来更多的优质土地资源，已经参与进城市更新的保利发展、招商蛇口、越秀地产、万科等企业或将由此受益。“平急两用”公共基础设施，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施，能够有效推动大城市转变发展方式，主要建设民宿和酒店、储备一批单体大型方舱医院、升级一批应急医疗服务点，或为建筑企业带来部分增量项目，对房地产开发业务预计影响较小。

  投资建议

  政治局会议对房地产调控基调不变，宽松政策持续落地提振市场信心，支撑销售复苏态势；城市更新将成为房企新的拿地渠道，能拿好地且快速去化的房更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。

  风险提示

  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。