乐居财经 李礼 5月23日，国金证券发布房地产行业周报。

  本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（5.13-5.19）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-4%，在各板块中位列第 27；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-4%，在各板块中位列第 23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-3.5%和-4.8%。

  本周成都、福州等地一批次土拍收官，不同区位的地块间有所分化。本周（5.13-5.19）全国 300 城宅地成交建面 639 万㎡，单周环比+1%，单周同比+8%，平均溢价率 5%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 12371 万㎡，累计同比-20%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、招商蛇口、万科的权益拿地金额位居行业前五。

  本周新房销售环比下降，同比略升，一二线销售表现优于三四线。本周（5.13-5.19）35 个城市商品房成交合计398 万平米，周环比-5%，周同比+1%。其中：一线城市周环比+2%，周同比+90%；二线城市周环比-7%，周同比-4%；三四线城市周环比-12%，周同比-58%。

  本周二手房成交环比下降，同比上升，成都市场延续较高热度。本周（5.13-5.19）15 个城市二手房成交合计 209万平米，周环比-14%，周同比+46%。其中：一线城市周环比-12%，周同比+41%；二线城市周环比-12%，周同比+47%；三四线城市周环比-45%，周同比+31%。

  商票已过逾期高峰，4 月新增逾期数量环比减少 38.5%。根据上海票交所《截至 2023 年 4 月 30 日承兑人逾期名单》，2023 年 1-4 月发生 3 次以上商票逾期且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为 1447个，环比增加 5.5%，占全部商票逾期企业的比重环比微降 0.3 个百分点至 66.3%。4 月单月新增商票逾期的房地产项目公司 118 个，环比减少 38.5%。4 月新增商票逾期继续放缓主要有以下两方面原因：①供应商自 2021 年房企陆续出险以来逐渐停止接收风险房企商票，逾期高峰期已过；②当前房企销售呈弱复苏态势。随着后续供需两端政策的持续发力，销售市场逐步企稳，房企现金流状况或将缓解。

  4 月各线城市新房价格涨幅有所分化。5 月 17 日国家统计局发布《2023 年 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。总体来看，70 个大中城市中有 62 个城市的新房价格环比上涨，比上月减少 2 个。分城市能级来看，4月新建商品住宅销售价格环比变动：一线城市环比上涨 0.4%，涨幅比上月扩大 0.1 个百分点；二线城市环比上涨 0.4%，涨幅比上月回落 0.2 个百分点；三线城市环比上涨 0.2%，涨幅比上月回落 0.1 个百分点。4 月新建商品住宅销售价格同比变动：一线城市同比上涨 2.0%，涨幅比上月扩大 0.3 个百分点；二线城市同比由上月下降 0.2%转为上涨 0.2%；三线城市同比下降 1.9%，降幅比上月收窄 0.8 个百分点。我们认为在销售呈弱复苏的背景下，城市能级越高，新房销售韧性越强，一线城市房价同环比加速上涨，二线城市房价涨跌不一，三线城市房价承压。

  投资建议

  宽松政策效果逐步显现，房企现金流状况有所缓解，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。

  风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约