乐居财经 李礼 5月25日，东兴证券发布房地产行业4月月报。

  投资摘要：

  景气度水平：

  房地产行业景气度继续小幅回升，但整体仍处于低景气度水平。从数据来看，4 月份房地产开发景气指数为 94.78，前值 94.72。

  新房销售市场：

  从全国销售面积与金额来看，4 月份的新房销售额同比增幅扩大，但销售面积显著下滑。销售额的恢复主要是销售均价的大幅上行带来的。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，低能级城市当前依然面临较大的去化压力。2023 年 4 月商品房销售面积同比-11.8%，前值-3.5%；销售额同比 13.2%，前值 6.3%。从分城市能级的 70 大中城市房价指数来看，2023 年 4 月一线城市、二线城市、三线城市的新建商品住宅价格同比增速分别为 2.00%、0.20%、-1.90%，前值分别为 1.70%、-0.20%、-2.70%；环比增速分别为 0.40、0.40%、0.20%，前值分别为 0.30、0.60%、0.30%。

  二手房销售市场：

  从我们跟踪的 8 城二手房销售面积来看，4 月份二手房销售热度仍在延续，但单月同比涨幅有所下降。70 大中城市二手住宅价格同比降幅较上月有所减小，但环比修复的趋势有所减弱。从 8 城二手房销售面积单月值来看，2023 年 4 月我们跟踪的 8城二手住宅销售面积同比增速为 62.5%、前值为 93.7%。从 70 大中城市二手房价指数来看，2023 年 4 月一线城市、二线城市、三线城市的二手住宅价格同比增速分别为 0.90%、-2.20%、-3.60%，前值分别为 1.10%、-2.40%、-3.90%；环比增速分别为 0.20%、0.00%、0.00%，前值分别为 0.50%、0.30%、0.20%。

  库存水平：

  从新房中期库存水平来看，新开工疲软与销售回暖之下，4 月份中期库存水平有所下降，但去化周期有所回升。2023 年 4 月底的住宅中期库存水平为 2,291 百万平，前值为 2,306 百万平。2023 年 4 月底的住宅去化周期为 22.2 个月，前值为 20.8 个月。

  从二手房挂牌量来看，4 月份二手房挂牌量指数环比大幅下滑。我们认为，随着二手房成交量的持续回暖与经济的企稳，急于卖房换取现金的业主和担心房价下跌急于抛售的业主可能有所减少。而在挂牌量大幅提升的背景下，持币观望的业主可能有所增多，买卖双方的价格博弈进一步加强。2023 年 4 月全国城市二手房挂牌量指数当月环比增速为-11.3%，前值为 4.3%。2023年 4 月全国城市二手房挂牌价指数当月环比增速为-0.3%，前值为 0.0%。

  新开工与竣工：

  从新开工与竣工来看，4 月份新开工持续下滑，竣工进一步改善。我们认为，随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况的改善有望持续。但土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心与投资能力的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。2023 年 4 月房屋新开工面积同比-28.3%，前值-29.0%；竣工面积同比 37.2%，前值 32.0%。

  开发投资： 

  从开发投资整体来看，建安投资大幅下滑导致 4 月份开发投资降幅大幅扩大。我们认为，一方面新开工的持续下滑拖累了建安投资的增速，另一方面随着大量楼盘的进入交房周期，竣工交房大幅提升之下，存量项目的施工强度也在下降。2023 年 4月开发投资金额同比增速为-16.2%、前值为-7.2%。

  土地市场：

  从土地成交面积来看，4 月全国土地成交面积同比降幅较上月大幅扩大，住宅用地成交面积降幅大于商业办公用地。。2023 年 4 月全国住宅建设用地成交面积同比增速为-45.2%，前值为-16.7%；其中，2023 年 4 月 35 个大中城市住宅建设用地成交面积同比增速为-48.2%，前值为 12.7%。

  从溢价率来看，4月份住宅用地和商办用地成交溢价率均有所上升。2023 年 4月全国住宅建设用地成交土地平均溢价率为 7.4%，前值为 7.3%；其中，2023 年 4 月 35 个大中城市住宅建设用地成交土地平均溢价率为 7.9%，前值为 7.3%。

  到位资金：

  从房企到位资金来看，销售额增长推动 4 月份资金面小幅改善，但国内贷款和自筹资金跌幅扩大。2023 年 4 月房地产开发企业到位资金同比增速为 0.8%，前值为 2.8%。其中，国内贷款同比增速为-12.4%，前值为 6.0%；自筹资金同比增速为-27.9%，前值为-17.4%；定金及预收款同比增速为 29.3%，前值为 13.5%；个人按揭贷款同比增速为 22.0%，前值为 19.9%。

  居民存贷款：

  从住户部门存贷款来看，4 月份住户部门存款余额环比有所下降，但短期和中长期贷款增加额也在下降。4 月住户部门增加的存款额小于贷款额，存贷差额由正转负，12 个月累计存贷款的差额水平继续小幅收窄。从住户中长期贷款和商品房销售来看，4 月份住户部门中长期贷款增加值降幅扩大，但商品房销售额同比增速提升。我们认为，可能主要是由于新增房贷和存量房贷的利差过大带来的提前还贷导致的。通过其他低成本资金全款买房的情况增多和房贷数据具有一定的滞后性可能也是原因之一。截至 2023 年 4 月，近 12 个月住户部门中长期贷款、个人按揭贷款到位资金、商品住宅销售额累计增加额环比增速分别为-3.21%、1.55%、1.01%；前值分别为 11.06%、1.93%、0.93%。

  投资策略：

  防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

  风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。