乐居财经 李礼 5月25日，东兴证券发布房地产行业4月公司月报。

  投资摘要：

  行业销售：

  高低能级区域销售分化，主流房企销售情况强于市场。从行业整体销售情况来看，4 月份的商品房销售金额实现同比转正，2023年 4 月商品房销售额同比增速为 13.2%、前值为 6.3%。百强房企和我们跟踪的 40 家主流房企的销售额单月同比增速都大幅领先于全国水平。2023 年 4 月百强房企销售额同比增速为 30.4%、前值为 28.7%。从我们跟踪房企(40 家)的销售额来看，2023年 4 月跟踪房企销售额同比增速为 27.1%、前值为 23.7%。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，低能级城市当前依然面临较大的去化压力。主流房企的销售领先于市场水平，且销售结构上更加向高能级城市倾斜，整体销售实现了量价齐升。

  房企销售：

  高均价房企销售复苏强劲，央国企销售明显领先。从我们跟踪的 40 家主流房企销售情况来看，4 月份销售均价更高的房企销售增速仍旧大幅领先于低均价房企，央国企销售增速大幅领先于非央国企。高销售均价的房企销售均价还在进一步提升，央国企的销售均价增速也高于非央国企。从销售金额单月值来看，2023 年 4 月高均价组(13 家)商品房销售额同比增速为 71.3%、前值为 73.1%；低均价组(13 家)商品房累计销售额同比增速为-23.1%、前值为-25.9%；央国企组(10 家)商品房销售额同比增速为 68.2%、前值为 77.0%；非央国企组(30 家)商品房销售额同比增速为 3.4%、前值为-5.2%。我们认为，布局于高能级区域的央国企正在抢占高能级区域的销售份额，过去布局低能级区域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能级区域的销售。

  行业土地成交：

  主流房企拿地信心进一步恢复，新增土地偏向于向高能级区域。从行业整体土地成交来看，4 月份的全国商住用地土地成交金额出现下滑，但土地成交均价有所提升。2023 年 1-4 月全国商住用地累计成交土地出让金同比增速为-23.5%、前值为 14.4%；其中，35 个大中城市同比增速为-22.1%、前值为-10.1%。我们跟踪的 38 家主流房企的拿地金额同比增速进一步回暖，拿地力度继续提升，说明主流房企对土地市场的信心有所恢复。2023 年 1-4 月跟踪房企(38 家)累计新增土地价值同比增速为-12.9%、前值为-26.0%，跟踪房企的整体拿地力度为 12.0%，前值为 7.1%。从拿地均价来看，主流房企拿地均价大幅提升，说明主流房企普遍倾向于在高能级区域拿地。2023 年 1-4 月跟踪房企累计新增土地均价同比增速为 36.7%、前值为 31.9%。

  房企土地成交：

  高销售均价的央国企拿地力度更大，拿地均价继续提升。从我们跟踪的 38 家主流房企拿地情况来看，销售均价更高的房企拿地积极性高于低均价房企。低销售均价房企的拿地均价大幅度提升，布局高能级城市的趋势明显。2023 年 1-4 月高均价组(13家)累计新增土地价值同比增速为-13.3%、前值为-22.1%；低均价组(13 家)累计新增土地价值同比增速为-21.7%、前值为-58.7%；高均价组(13 家)累计新增土地均价同比增速为 37.3%、前值为 40.3%；低均价组(13 家)累计新增土地均价同比增速为 103.3%、前值为-11.0%。央国企拿地金额增速大幅领先于非央国企，不仅拿地均价远远高于非央国企，拿地均价的增速也大幅高于非央国企。2023 年 1-4 月央国企组(10 家)累计新增土地价值同比增速为 3.5%、前值为-10.0%；非央国企组(28 家)累计新增土地价值同比增速为-29.9%、前值为-43.2%；央国企组(10 家)累计新增土地均价同比增速为 50.3%、前值为 57.7%；非央国企组(28 家)累计新增土地均价同比增速为 19.2%、前值为 2.7%。我们认为，央国企凭借信用优势，在当前的销售市场和土地市场都获得了较为明显的领先。布局高能级区域的房企，在土地市场上也更加积极，房企都普遍倾向于在高能级区域拿地。从我们跟踪的房企(38 家)拿地情况来看，华润置地、万科和建发股份年内拿地金额最高，建发股份、华润置地和保利置业拿地力度最大。

  行业内债及外债融资：

  地方国有企业内债发行规模领先，6月份债务到期压力增大。从境内债券融资情况来看，4月底内债存量规模同比小幅增长 5.8％，地方国有企业今年内债发行额同比增速大幅领先，发行额占比达 74.6%。2023 年 1-4 月央企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-12.9%、前值为-5.9%；地方国有房企的境内债券累计发行额的同比增速为 26.9%、前值为 23.3%；非央国企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-11.8%、前值为-18.0%。从境外债券融资情况来看，外债余额持续下降。从债券到期情况来看，6 月份债务到期压力较 5 月份有所提升。从我们跟踪的房企(38 家)境内信用债和境外地产债存量来看，存量债务规模最大的三家房企为碧桂园、华润置地和中海地产，6 月份债务到期规模最大的三家房企为远洋集团、招商蛇口和金地集团。境内债务成本低于境外，央企融资优势最明显。从房企境内存量信用债和境外存量债券的利率水平来看，境内信用债的发债利率明显低于境外债券，央国企和混合所有制房企的发债利率普遍低于民企，其中央企的融资成本最低。

  市场行情：

  本月 A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘。本月（5.1-5.23）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-4.44%（上月-2.56%），A 股大盘（中证 A 股）涨幅-2.50%（上月-1.51%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-13.64%（上月-6.59%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-12.65%（上月-5.36%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-2.33%（上月-2.48%）。近三个月 A 股涨幅前 3 的房企为华发股份、绿地控股和招商蛇口，港股为保利置业、华润置地和美的置业。

  估值水平：

  A 股 PB 最高的 3 家房企为招商蛇口、华发股份和滨江集团，H 股 PB 最高的 3 家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产。从跟踪房企(38 家)来看，截至 5 月 23 日收盘，A 股 PB(MRQ) 最高的 3 家房企为招商蛇口、华发股份和滨江集团，PB(MRQ)分别为1.19、1.19 和 1.11。H 股 PB(MRQ) 最高的 3 家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产，PB(MRQ)分别为 0.83、0.69 和 0.68。A 股 PE(TTM)最高的 3 家房企为招绿地控股、招商蛇口和新城控股，PE(TTM)分别为 90.68、24.34 和 20.89。H 股 PE(TTM)最高的 3 家房企为中骏集团、宝龙地产和越秀地产，PE(TTM)分别为 73.97、8.91 和 8.15。

  投资策略：

  防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

  风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。