在北京买房,让人最纠结的买房区域是哪?通州排第二,可能没有区域可以排第一了。
因为,通州购房资格极其珍贵,严格执行双限政策。通州楼市这几年价格,一直在横盘。在过去的2022年,通州新房供应1,954套,成交4,098套,是北京6个近郊区里,唯一一个供不应求的区域,但是,在这种背景下,除了泛亦庄,其他项目价格,依然基本是横盘状态。
也因此,通州成为了东部通勤族,追求价格便宜房子新的自住人群的首选,也让投资客们望而却步。
目前,区域内的国誉朝华被众多业内人士预判为下一场的热销项目。
临地铁有普宅,临垃圾场有飞机航线
国誉朝华是纯刚需临地铁盘,最关键的是价格,销售指导价6.5万/平,置业顾问介绍,首期开盘价格大概率会约6万/平。这个价格比前段时间刚开盘的朝阳黄渠站的和光煦境及玺悦朝阳8.5万/平米的售价,便宜了近3万/平。
黄渠站与物资学院路站仅差3站地,地铁行驶12分钟,约3万/平的差价……
具体来看,项目的地块很方正,容积率2.0,相对低密舒适,总共12栋住宅,全部是6-11层的洋房+小高层,一梯两户,总共606户,建面50-118㎡一至四居,65-78㎡能做到南北通透的两居,93㎡能做到三面宽三居,对刚需来说真的很友好。
不过,网上也有说这个楼盘附近有垃圾场和飞机航线。
乐居新媒体北京也实地走访了大家最为关注的高安屯垃圾填埋场,现在已经改名叫朝阳循环经济产业园了。从项目到高安屯垃圾填埋场大约3.2公里,虽然门口的牌子写的是垃圾填埋场,但实际上是将垃圾变废为宝的发电厂,比如焚烧垃圾产生的热能直接就去发电了。
大门口的显示屏随时显示着周边环境监测数据含这些二氧化氮、一氧化碳等多项有害气体的监测数值,都远低于国家规定标准。这个垃圾场还是国家生态环境科普教育基地,更是获得中国人居环境范例奖,全国十佳环保设施开放单位。
这样看来,垃圾场本身应该没有影响,不过附近过往的垃圾车比较多,这一点还是会带来一些不好的感受。
地块实踩的时候,的确也遇到了飞机从头顶飞过,项目确实在航道线上,噪音也确实存在。不过现在的隔音窗质量都很好,晚上飞机也相对少些。这个就看个人对噪音的承受能力了。
国誉朝华vs京玥兰园
如果看中了国誉朝华,那大部分购房者也会去考虑京玥兰园,将两者进行比较。
国誉朝华在通州北关,京玥兰园在梨园,一南一北,直线距离相差约8公里。二者怎么选,对于购房者也是个难题。
从区位看,国誉朝华更靠近地铁,距离6号线物资学院路站700多米,京玥兰园周边也有地铁,只是距离上有点尴尬,从项目步行去1号线临河里站要1.1公里,去7号线群芳站约1.2公里。
目前国誉朝华所在的板块城市界面算不上好,但是有地铁去城里上班近;未来北侧有一块住宅用地,此外还有教育、商业用地,全部落地后贴身环境会有所改善。
商业上,国誉朝华还有常营板块为依托,常营是发展非常成熟的商圈,长楹天街、华联购物中心等商超距离国誉朝华不到3公里,两站地铁就到,如果选择国誉朝华可以说是以通州的房价,买朝阳的配套。
京玥兰园所在的梨园是通州区里不错的板块,现状要比国誉朝华好一点;除了京玥兰园,南边还有两块住宅用地,都已经成交;小区多,将来生活氛围会更浓。京玥兰园最近的是玫瑰坊商业中心和一条商业步行街,1.8公里,日常买菜、吃饭的基本需求能满足。如果要逛大商场的话得去九棵树或者通州北苑那边,开车20分钟以内。
整体看,国誉朝华更适合在朝阳工作,通勤比较依赖6号线的刚需、刚改人群;京玥兰园则比较适合国贸的上班族以及通州本地的刚需、刚改、改善人群。
通州购房建议
如果以上两个楼盘不能满足购房需求,但是又希望在通州置业,乐居新媒体北京也可以做以下推荐。
如果预算1,400-5,000万,想买别墅,可以看格拉斯小镇,过往卖的一直是独栋,密度非常低,真正的别墅社区,目前也已经比较成熟了。
如果考虑单价6万+/平,可以看运河商务区东侧的月亮河七星公馆、金融街武夷·融御、春和景明、京贸国际城等,面积横跨55-225㎡,无论是买400万的一居室还是1,000万的四居室,都有,基本可以说就是通州顶配。
如果预算是5万+/平,可能得往通州南边来看了,梨园附近的国誉未来悦、碧桂园和世界、葛洲坝京玥兰园等,面积75-150㎡,两居室-四居室,一居室的量比较少。目前区域处在半成熟的状态,有地铁也有一定的想象空间,比较适合400-500万想买两居,或者是500-600万想买三居的购房者。
如果预算4万+/平,可以看运河北边,没有地铁、配套成熟度比较一般,有禹州朗廷湾、运河铭著、金地北京壹街区等,面积从73-185㎡,两居、三居、四居都有,主要是适合总价预算400-500万,还想买三居的购房者。
乐居新媒体北京认为,通州区域本身还是不错的,只是投资属性弱一些,如果自住选房,可以根据预算来决定购买的板块。
来源:乐居新媒体
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