这几日，得空查了查近期北京新开项目的网签数据，关注到了一个项目：越秀天玥。

  6月9日，其在住建委网站显示和玥家园（越秀天玥的备案名）网签数量仅为1。

  越秀天玥5月7日拿到了预售证，5月19日首期开盘，官方给出的口径是“劲销18亿”。

  要知道，从购房者签署购房合同到完成网签，一般需要一周到一个月的时间。正常情况下，越秀天玥的网签应该正在陆陆续续的推进中。

  然而，取得预售证1个多月，开盘结束20余天后，越秀天玥网签数1的结果，难免让人怀疑18亿这个数字，或多或少存在着水分。

  其实，即便是按照越秀天玥的官方说法，18亿这个结果和其在昌平的越秀·星樾项目一把清比起来，还是差了不少。

  同样是越秀的双子星，石景山的越秀·天玥为何没能复制昌平的越秀·星樾首开即售罄的奇迹呢？

  户型设计有些尬

  天玥规划6栋楼，15-18层高层住宅及三栋7-11层洋房产品，包括有81㎡舒适两居，98-116㎡品质三居，134㎡奢阔四居。

  81㎡两居室有点暗，南向客厅开窗比不大，也就意味着餐厅、玄关、以及卫生间附近都是暗的，卫生间是暗卫，西北角的卧室有个大拐角……餐厅、客厅是个小长条，特别是客厅，整体活动空间比较小。

  在这个楼盘中，98平米三居是大家比较关注的户型，也是项目的主力户型，相对现在世面上流行的89平米三居两卫，尺度要多10平米，相对更舒适一些，不会那么局促。但是户型没有太多亮点设计，中规中矩的长条户型。主卧和客厅朝南，两个次卧朝北，对于三代人居住，还是够用。

  98平米户型位置分布在项目的最南端，与道路相邻，会有一定的噪音影响。

  从分布看，最好的位置给了较大的户型。

  130平左右的四居两厅两卫户型，最大亮点是三个面宽朝南，客厅面宽达到4米，非常舒服。但是，这户型也有个弊端，厨房夹在两个卧室中间，没有做出动静区隔，特别是户型使用上，餐厅区域的动线交叉会比较多。放在北京西部区域，将近1000万的总价，选择楼盘还是比较多的，越秀130户型可能并没有太多竞争力。

  这一次越秀的产品有些尬。

  价格无倒挂优势

  在朱辛庄买越秀星樾的人群，除了刚需之外，更大程度上是看重了房价的倒挂，因此出现了2500组抢不到500套房源的情况，中签率仅为20%。

  相较之下，越秀天玥7.48万/平，其周边老旧小区为主，超6万／平的几乎没有。唯一距地铁站更近，2005年建成的东侧的奈伦熙府，挂牌均价为6.9万／平。

  东南杨庄北区5.6万／平，西现代城5.8万／平，还有苹果园小区、海特花园、琳琅庄园、二类经适房西山奥园二手房挂牌均价都在5.5万／平以下。

  北部有豪宅远洋天著春秋12.5万，西山云庐9.15万，但产品不是一个量级。

  天玥的竞品长安誉7.58万／平，1000元/平的差额，对于改善型客户来说，影响不大。长安誉旁，中海金石公馆、中海金玺公馆，二手房挂牌均价分别为7.42万／平、7.75万／平，再往西北，中海寰宇天下御山府二手房挂牌均价7.60万／平。而南侧的十万平小区，20世纪80年代的房子，目前二手房挂牌均价为4.57万／平。

  区域自身缺少优质产业支撑

  石景山区的房价水涨船高得益于冬奥红利和新首钢。然而，后冬奥时代，还是得看石景山区域的产业发展状况。

  石景山本身的面积不大，山地面积较小，城区建设占九成以上，鲁谷、古城、苹果园、北辛安、首钢园等沿着长安街及其沿线分布，城市覆盖率相对较高。

  近几年，石景山的区域配套越来越成熟。轨道交通方面，金安桥实现了M6、M11和S1三轨交汇；地铁11号线二期将实现石景山与丰台、朝阳的连接，区域交通路网愈加完善。商业方面，京西大悦城、中海寰宇荟、六工汇等大型商业的上线，将构筑愈加成熟的京西购物商圈。生态方面，冬奥公园、首钢遗址公园的建成优化了生态环境。

  只是在老首钢钢铁产业搬走后，石景山自身缺少优质产业支撑，虽然说有5G人工智能等产业会进入，但首钢园到底能否迎来重生，还得看这批产业进驻的集群够不够大、发力够不够强。

  未来石景山的房价走势，很大程度就看首钢园能否找到新的经济增长点，完成产业转型了。

  目前，石景山的新房均价7.5万/平，二手房均价不到5万/平，两极分化严重！如果是纯刚需，预算500万内，建议一定买近地铁的二手，尽量买小区管理还不错的，将来置换也好出手，不过品质决定了居住体验不会太好，没有太强的保值属性。预算在600-800万的刚改购房者，可以看看融景城和雍景四季等品质还不错商品房小区。预算在800-1000万的改善购房者，区域内的次新房可选择性就很多了，1000万以上必看远洋沁山水、远洋山水等成熟板块且带有学区属性的小区。