中建智地狂飙,中建一局养了利润奶牛

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 12.6w阅读 2023-08-10 18:01

文/乐居财经 许淑敏

中建智地的年中工作会议上,董事长樊飞军、总经理吴国强双双露面。

樊飞军称,上半年凭借“开局就是决战、起步就要冲刺”的劲头,取得了一系列成绩,而下半年经营任务依旧艰巨繁重。

吴国强则做出了具体部署,强调“誓死达成公司年度指标,全力冲刺确保年度经营目标任务圆满完成”。

二人分工合力,不断推动中建智地往上走。

近两年,中建智地在樊飞军、吴国强的带领下,确实很“拼”。不断抢占北京市场,深耕江苏市场,也落地广州、上海等地。

2022年,中建智地全国销售规模已经突破200亿,在北京市场也突破百亿规模,冲刺的意味不容小觑。

地产业务,似乎已成为中建一局越来越重要的利润“奶牛”。2020年至2022年,中建智地的净利润,在中建一局的占比,分别为4.31%、8.43%、17.55%,提升较快。

只是冲刺途中,它也面临着整体行业下行的挑战、愈发激烈的市场竞争,更需直面来自中建系内部的竞争。

突围并不容易,中建智地为了维持资金运转、规模增长,走上了加快周转的路子,拿地三、四个月即开盘的项目,不在少数。

与此同时,中建一局的负债、资金因素,又影响着中建智地的未来走向。

京城拓地

中建智地正在赶进度,赶着拿地、销售、开发。

这两年,北京每一场土拍,几乎都有着中建智地的身影。甚至在去年的北京第四批集中供地当中,中建智地报名参拍了全部6宗地块,对于土地的渴求可见一斑。

据乐居财经不完全统计,近三年来,中建智地在北京拿下了8宗地,斥资近200亿元,而多数地块,主要围绕于房山区域。

中建系旗下八局,各有房地产开发业务,且分布区域各有侧重。而中建智地作为中建一局旗下房地产开发集团,总部正是位于北京,经营区域集中在北京、江苏等地区。

相较于几年前,中建智地在大本营北京,发力的趋势明显。凭借着拿地规模的上升,中建智地的销售规模也不断上升。

2020年,中建智地在北京市场并未上榜,排名30名开外,直到2021年,中建智地才榜上有名,权益销售金额达到91.1亿元,位居北京房企销售榜单第16名。

今年上半年,中建智地更是挤入北京市场TOP10,销售达到94.5亿元。

其在全国的排名,也从2020年的155名,上升至2023年上半年的59名,跨度近百名。

中建智地的扩张有目共睹,但其中亦伴随着一些压力。

尤其是在土地竞争上,尽管报名参拍土地数量众多,但所获无几。2022年,其仅仅在北京市场拿下两宗地。

北京市场竞争激烈,中建智地的运气并没有那么好。上述提及的2022年第四批集中供地,它报名参拍全部地块,还是一无所得,像是朝阳奶西321地块,由中建智地触达现房销售面积上限,最终在摇号环节却不敌金隅。

不仅外部竞争激烈,而且中建系旗下八大局之间,内部竞争也不遑多让。中建玖合、中建壹品、中建东孚等公司,都纷纷抢入北京。

像是中建八局的东孚公司首入北京,便拿到了热门地块朝阳小红门地块,运气颇佳。

而中建壹品于2022年,已经冲进北京房企销售排行TOP10之列,以187亿的销售金额排名第八。而此时,中建智地在北京的销售金额仅108.4亿元,排名18位。

为了寻求突围,中建智地走上加快周转的路子。

今年2月,中建智地刚摘得北京市房山区高教园9号地块,仅10天时间,便实现土护降工程开工,加速开工进展。

不到三个月的时间,命名为中建国贤府的这一项目,宋式实景园林对外亮相,而6月份,该项目已经开盘。从拿地到开盘,只隔四个月的时间。

多数项目均以此操作,其于4月份拿下的朝阳孙河乡前苇沟地块,眼下已经打造成为中建璞园,并于上月底举行了产品发布会。

周转率提升,可以让中建智地加快资金循环,加大拓展规模的力度。

对于手中项目不多的中建智地而言,要想维持销售规模的持续增长,加快补仓,是当务之急。

根据报告披露,中建智地主要在建工程项目共有16个项目,分布于北京、上海、广州、天津、常州、苏州等地,总建筑面积297.58万㎡,累计销售面积88.24万㎡,累计销售金额280.23亿元。

至于土储方面,截至2023年3月末,中建智地土地储备待开发土地面积56.15万㎡,计容建筑面积135.22万㎡,拟建规划建筑面积207.63万㎡。

去年,中建智地新开工面积130.99万㎡,竣工面积91.99万㎡,而今年前三月,新开工面积仅11.97万㎡,未来有新开工面积下降的可能性。

更名与进击

回到2019年,中建智地原为中建一局集团房地产开发有限公司,销售排名仍在行业150名开外,规模不足百亿。

那时候的中建智地,夹杂于众多央企、民企之中,并不起眼。

一切的整顿,是从人事变动、公司改名开始。

2019年3月,中建智地董事长从任传彬变更为樊飞军,并于当年9月,新增董事吴国强。

网上关于这两位高管的资料并没有太多。

所能知道的是,樊飞军本科毕业于哈尔滨工业大学,硕士毕业于北京大学光华管理学院,妥妥的高材生。

天眼查显示,樊飞军在40家企业有所任职。所属集团除了中国建筑集团,还有冠城大通、江杰荣泰、正大光明,担任成员企业核心成员、成员企业高管。

其中,冠城大通是一家资本服务为主的公司,经营范围包括对工业、农业、基础设施、能源和国家允许举办的企业的投资等。而冠城大通曾与中建一局合作开发了南京六合和棠瑞府项目。

至于江杰荣泰,樊飞军在该公司旗下的上海诚卫兴置业任职董事,后者为万科与中建一局参股公司。

上海诚卫兴置业主要于上海宝山杨行板块布局,于2020年9月,该公司以47.25亿元拿下了宝山区杨行镇地块,该地块为“城中村”改造项目-杨行镇老集镇。

而正大光明,樊飞军则是在其旗下的中建正大科技任副董事长。后者成立于2016年,是一家以从事科技推广和应用服务业为主的企业。

可以看出,樊飞军的任职,还是围绕着中建系。

另外,吴国强于2020年,从中建智地副总经理升任为总经理,并开始频繁出现于公众视野。

这两位领导人,是推动中建智地快速发展的关键人物。2019年12月,中建智地注册资本从1亿元变为3.6亿元。

不久后,中建智地这一名字正式诞生。2020年6月,“中建一局集团房地产开发有限公司”更名为“中建智地置业有限公司”,两个月后,该公司注册资本又从3.6亿元增至18.6亿元。

2020年8月,中建智地召开品牌发布会,对外公布新品牌,时任中建一局董事长罗世威跟樊飞军共同出席该发布会,可见重视程度之高。

樊飞军解释,“智”主要包括产品智慧、建筑智慧、服务智慧这三方面,进一步提升产品、以客户为中心,更是提及要“打造房地产行业的地标”。

当时,中建智地在北京根基尚浅,樊飞军提出这一远大目标,可见他本人对于规模、产品均有着渴求。

几个月后,中建智地推出北京首个项目“京西印玥”,据资料显示,2021年京西印玥为北京年度销售套数冠军,成交1051套、销售额近33亿元。随之,其又推出“中建宸庐”,开盘劲销8.8亿元。

樊飞军有足够的自信,推动中建智地规模更上一层楼。他曾表示,中建智地将同重点城市群共发展,聚焦布局京津、长三角的一二线及高增长城市。

今年4月,中建智地于上海拿下了浦东新区保障房曹路基地08-01地块。又于7月,成立了中建一局集团壹瓴置业(上海)有限公司,注册资本约3.34亿元,法定代表人为吴国强。

要知道,吴国强担任法定代表人的公司仅有两家,除了壹瓴置业,还有中建智地置业有限公司上海分公司。

中建智地对于上海市场,亦有一定的布局野望。

利润占比提升

中建一局的业务当中,以建筑施工为核心,并逐步形成以设计、科研、施工、安装、设计勘察、房地产开发于一体的多元化经营格局。

其中,房地产开发与投资,仅占其中一小部分。2022年报告显示,中建一局房地产开发业务实现收入116.78亿元,占总营收比例仅为7.85%,支出营业成本90.57亿元,毛利率22.44%。

但其他板块的业务毛利率,显然不及房地产投资与开发业务板块。比如占总营收比例高达73%的房屋建设业务,毛利率仅为7.22%。

2020-2022年及2023年3月末,中建一局整体的营业利润率,分别为2.52%、2.90%、3.13%和2.96%。建筑行业企业,多依靠增大经营规模来提高利润,如果依靠粗放型的模式,利润率都不是很高。

因此,中建一局正不断提升房地产开发的比例,2020年该业务占总营收比例仅1.11%,2021年提升至4.49%,2022年提升至7.85%。

而中建智地是中建一局房地产业务的统一经营运作平台,聚焦京津、长三角两大城市圈及海南,布局地产开发、商业运营、物业服务三大业务板块。

也就是说,中建一局大多数房地产开发业务,都装入了中建智地。

2022年,中建智地实现营业收入113.24亿元,同比增长153%,净利润6.92亿元,同比增长156%。以此计算,去年中建智地的净利率为6.11%。

与此同时,中建智地的总资产、总负债均呈现增长趋势。截至2022年末,中建智地总资产358.5亿元,总负债283.55亿元,资产负债率为79.09%。

中建一局在报告中强调,随着现有项目建设稳步推进以及不断拓展新项目,房地产业务为其贡献的现金流及利润将逐步增加,并将提升整体盈利水平。

乐居财经统计获悉,2020年至2022年,中建智地的净利润分别为1.21亿、2.7亿、6.92亿,而中建一局的净利润,则分别为28亿、32亿、39亿。前者占后者的比例,为4.31%、8.43%、17.55%,占比提升较快。

由此可见,地产业务已逐渐成为中建一局利润的重要来源。

不过,依托于中建一局发展的中建智地,同样面临着一定的负债、资金波动风险。

2020-2022年及2023年3月末,中建一局合并财务报表的资产负债率分别为74.29%、76.89%、75.68%和 75.65%,负债总额分别为701.32亿元、766.77亿元、787.52亿元和821.04亿元。

截至去年年末,中建智地的负债总额,在中建一局负债总额中的占比,为36%。

如若销售市场或金融市场发生重大波动,或将面临较大的资金支付压力。

另一边,中建一局的货币资金亦有所减少,2021年这一数据为204.74亿元,但2022年降至192.72亿元。

此外,其经营性现金流,也有所波动。2020-2022年及2023年3月末,发行人经营活动净现金流分别为37.29亿元、28.07亿元、44.8亿元和-88.57亿元。

中建一局大型项目周期一般均在2年以上,有一定量垫付资金,业主回款不及时会导致经营活动现金流量净额呈现波动。

由此可见,中建一局资金实力是否充足,影响着中建智地的未来走向。

按照规划,中建一局要实现从建筑承建商、房地产开发商向城市综合体开发运营商的角色转变。这一过程中,房地产开发业务为重中之重。

来源:乐居财经

作者:许淑敏

相关标签:

进深

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论