文/乐居新媒体广州 任时建

大家还记得今年5月，越秀区北京路商圈的富都商贸大厦悄咪咪拿预售证吗？

当时我们去航拍了这栋烂尾20余年的建筑，小飞机起飞，可以看到项目在地铁1、2号线交汇的公园前站旁，广百商圈、西门口商圈、中旅商业城环绕，地段可谓十分好！（相关报道）

近一个月，项目低调开盘，案名定为“明月豪庭”，销售口径已开卖19、20、21、22层，其中19和20层基本卖完，现在主推的是22层。

项目一层有28户，如果销售数据准确的话，作为公寓的它，去化算不错了。

那么，在当下市场，到底是哪些人还在买公寓？

产权缩水20余年，客群多为本地人

首先我们来简单回顾一下项目的“前世今生”：

·1998年，富都房地产发展有限公司（下称富都房地产）拿下地块

·2000年左右，由于公司资金出现问题，项目陷入烂尾

·2014年，广州润华实业投资有限公司（下称润华实业）以2.24亿元拍下项目

·2019年底，润华实业对项目进行国有建设用地使用权变更

·2020年，润华实业对项目方案进行批前公示，项目得以“重获新生”

由于项目是商住两用，土地使用年限是50年，项目1998年拿的地，还要2025年才能收楼，它真正的产权，还剩下23年左右。

整个项目有27层，其中1-5层是商场，6层以上是商住房，户型涵盖建面约32-106㎡一至两房，4梯28户。

与其它公寓不一样的是，项目所有户型均可明火，而且电费也接近民用2级档位，为0.78元/度。

当然了，明火、民用电费也不是它最突出的点，能吸引这么多人埋单，主要还是它2.8万元/㎡的均价。（价格仅供参考，以实际为准）

目前，不要说北京路商圈，即使放眼整个越秀区，在售/即将入市的几个新盘如广州城投·东园公馆、云瀚府、万科璟秀府、公园前·君熙府等，无论是吹风价还是在售均价，均突破10万 。（价格仅供参考，以实际为准）

就乐居君踩盘当日所见，购买项目的绝大多数为本地人，且需求也不止收租。

比如有一家四口来看最大的100来方户型，是父母想给儿子添置婚房；

也有附近老旧楼梯楼的老人家，因为不想再爬楼梯，选择在这里买个小户型养老；

还有一对从外地来的父母，想为刚来广州工作的女儿买一套小户型......

那么，从自住需求出发，这个项目有优势吗？

300来万买两房，旁边二手最高4字头

前面也提到，项目建面约32-106㎡一至两房，户型比较单一，单间的设计大同小异，都是传统公寓布局，进门就是厨房和卫生间，然后就到卧室，属于一眼望到底的户型。

建面约52㎡单间户型图

一般来说，这种单间公寓户型一样的话，多数人都会选小面积来买，门槛会低很多。

项目最小的30 ㎡户型，也是卖得最好的。

销售给乐居君现场算了价，22楼一套建面约32.43㎡的单间，总价约93万元，单价不到2.9万元/㎡。

而面积大点的两房，设计就很像住宅了，以下面建面约109㎡2 1户型为例。进门是干湿分离的卫生间，厨房做了开放式，与餐厅融为一体，两个卧室呈对称分布。

两房户型现场开放了另一种横厅户型，两间卧室均分布在餐客厅左侧，不过最大的卧室也只能放下一张1.5米床，再大点就没啥走动空间了。

厨房是L型设计，跟住宅的无异，可容纳2-3人同时在里面做饭，空间足够宽敞。

销售给乐居君算了一套建面约86㎡的两房户型，总价约325万元，单价3.8万元/㎡，对于大部分买不起越秀区新房的人，但又想留在这个区域的人来说，300来万买个两房，还是挺有吸引力的。

毕竟项目附近的府前铭泰，同样是商业性质，链家网上二手房挂牌也超3万元/㎡，有的还突破4字头。

商圈公寓租金达4-5千元/月

只不过，项目始终是公寓，自住的话，得忍受4梯28户导致等待电梯时间过长的弊端，也得忍受你左右隔壁可能是一家公司，每天都有不同的“邻居”来上班。

此外，公寓还有着二次交易税费高、难出手等问题。

至于用作出租的话，北京路商圈的一至两房公寓，租个4-5千元/月是不成问题的。

假设购买22楼一套建面约32.43㎡的单间，总价约93万元，月租金4500元的话，在租金不每年递减的情况下，大约17年可以回本。（仅供参考，以实际为准）

目前开发商推货比较谨慎，基本是卖完一层再放一层，也没有大规模开渠道销售，应该是对项目信心也比较足。

最后，你怎么看这个项目呢？