导语：2023年二季度，市场暖意涌动，楼市战报刷屏仍在延续，为了更好地展示贵阳楼市的真实情况，乐居新媒体贵阳站《筑土档案》栏目重磅回归。我们将通过实地探访，呈现真实的楼盘现状，直击贵阳楼市发展与变化。本期带来的楼盘为万科·观山甲第【规划篇】。

文/乐居新媒体贵阳 任时健

万科观山甲第项目于2021年8月份拿地，2022年初入市销售。项目销售虽然算不上火爆，但却凭借“人大学区”、完善的配套以及雄厚的企业实力等一直保持良好的销售状态，成为贵阳购房者必看“学区”楼盘。

21万方小体量、低密度楼盘

万科·观山甲第项目总用地面积95367.79平方米，其中可计容用地面积62407.29平方米。

总建筑面积213468.31平方米，计容面积156018.22平方米，其中住宅面积133950.62平方米，商业面积15864.35平方米，公建配套面积6203.25平方米。

项目容积率2.5，绿地率35.2%，建筑密度21.98%，规划户数1192户，总车位数1536个，地面车位77个，地下车位1459个。

具体到规划上，项目由17栋楼组成，可以大致分为两个部分。

分别是东面的15-16#楼商业部分；南面及西南面的1-3#、5-12#住宅楼、幼儿园及裙楼商业部分。

其中15-16#楼因为地块面积较小，所以设计成为商业裙楼，也算是地尽其用。

住宅楼栋共有11栋，最高层数33层，高度98.35米，最低层数21层。整个项目有3种单元体，其中1-3#、5-6#楼为一个标准单元体；7-11#为一个标准单元体；12#楼为一个单元体。

效果图

但内部景观规划目前尚未释放出具体的信息，仅从平面图来看的话内部绿化足够，布局分明，每个楼栋都拥有足够的绿化空间。

就整体来看，万科·观山甲第项目在贵阳算是小体量楼盘，整体规划不出错，指标偏改善，尤其2.5的容积率在贵阳来说已经摸到“低密度住宅”的门槛，居住舒适感还是不错的。

规划上也巧妙地用架空层的形式消化了地势高差对居住舒适性的负面影响，实现了住宅组团高差的统一，配建的社区商业、幼儿园以及山体公园都将为项目提供生活上的便利。

砖红色外立面待商榷

万科·观山甲第在其他的一些规划上也存在着不足或者争议。

比如因为地块限制，观山甲第多数楼栋为塔楼设计，尽管采取了交叉布局，但在通风、采光、视野方面依旧存在一定的局限性。

比如项目外立面采用深灰色铝格栅、砖红色弹性拉花涂料、蓝灰色塑钢门窗、浅米黄色弹性拉花涂料等拼色设计，单体楼栋视觉冲击力强。

但整体来看的话，这种外立面配色较为复古，有房地产自媒体、购房者调侃观山甲第外立面配色是为了跟旁边的万科城、杨惠幸福小区进行统一，没有突出自己的楼盘个性。

这与目前住宅市场大量采用真石漆、玻璃幕墙等“公建化立面”有些格格不入，也与年轻购房者“颜值即正义”的消费主张有所出入。

细看一些贵阳楼市中获得交付好评的项目，外立面颜值都会成为业主称赞的点，比如旭辉观云、华润悠山悦景、中海映山湖、龙湖景粼天著等。甚至还在为保交楼奋斗的金融北城、融创国宾道等项目也追求简约大气。

中海映山湖实景

华润·悠山悦景实景

金融北城实景

实际上，万科作为全国头部房企，拥有着非常丰富的房地产开发经验，善于以更高维度的城市视野，以创造性的思维，打造诸多和城市产生深度链接的项目。

其开发不少项目无论是颜值、产品、配套也都是行业标杆之一。比如杭州的万科古翠隐秀、上海的万科海上映象、海门的万科半岛国际等。

并且从万科贵阳打造的万科观湖、万科翡翠公园、万科·紫台等项目交付实景来看，外立面也是极具质感、颜值在线。

万科·观湖实景

但是，万科·观山甲第效果图中如此“鲜艳”的外立面，在简约风盛行的当下显得有些复古，只有待其完全呈现之后才能进行整体评价。