乐居新媒体深圳  张宗镛

罗湖也有人才房？

8月末，楼市多项利好政策陆续出台，独属深圳一份的可售型人才房也在8月底开启新一轮配售，其中新增三、四列队并开放“中专学历”更是令人惊呼深圳人才房近乎“全民参与”。

除了第三批可售型人才房深业云海湾、深业颐瑞府、深物业御棠上府，以及多个常态化认购的人才房也陆续以新政策执行认购。

虽然目前第三批人才房的认购数据并未披露，据网友爆料，推出718套人才房的深业云海湾，截止9月10日，认购申请家庭已达到8500 户。（回顾：割裂！深圳人才房半天登记超900组）

深业云海湾（摄于23.06）

可见，人才房再次下调门槛后，效果立竿见影，另外楼市多项利好的出台，对于深圳人认购人才房的也是具备推动力。

根据今年3月份，深圳住建局发布的2022年公共住房建设筹集项目表中，深圳共有7个行政区明确筹集的可售型公共住房项目共有26个，总套数14683套。

而今年推出人才房中也大多来自于该计划内。

从表中可发现，虽然宝安、光明、龙岗为人才房供应大区，但是从今年南山三个人才房（深铁熙府、安居同乐馨苑、深业云海湾）的热度及认购表现上看，传统关内的人才房更胜一筹。

目前，传统关内除了南山、盐田已经推出人才房，福田、罗湖仍未推出。

据了解，福田区已有6个可售型人才项目待推出（回顾：深圳房价刺客！福田重回5万/㎡）。

另外，深圳老大哥罗湖区也有人才房准备入市。

罗湖官宣首个出售型公共住房
229套预计明年开启配售

根据深圳2022年公共住房建设筹集项目表显示，位于清水河街道的清水河重点片区棚户区改造项目是罗湖区目前官宣的唯一一个建设有出售型公共住房项目，共建设229套。

据了解，罗湖区清水河街道清水河重点片区棚户区改造项目早在2020年被列入《罗湖区2020年度棚户区改造实施计划第一批计划》，并于同年底取得了专项规划批复，开启棚改之路。

据专项规划显示，清水河重点片区棚户区改造项目拆除用地面积54360.7㎡，开发建设用地面积25878.5㎡，规划容积172890㎡，其中用以建设住宅约14万㎡。

项目位置方面，清水河重点片区棚户区位于清水河街道,西临北环大道,南临泥岗东路。

来源：罗湖区城市与更新管理局

棚改项目由原6个旧住宅小区构成：四季青宿舍楼、宝清苑、宝明花园、清水河小区、中粮综合楼以及凯利昇宿舍楼。

据乐居君现场踩盘观察，清水河重点片区棚户区改造项目已开始建设楼体，预计至明年项目主体将可建成。

清水河重点片区棚户区改造项目（摄于23.08）

据媒体流出的项目平面图显示，清水河重点片区棚户区改造项目将建设5栋住宅楼，户型在46-195㎡多个面积段，据悉项目229套出售型公共住房将集中在1栋一单元，其他则以回迁房为主。

来源：罗湖区城市与更新管理局

另外，项目还配建有增设一所24班小学和一所9班幼儿园。

清水河重点片区棚户区改造项目沙盘图

未来项目出售型公共住宅价格方面，网传大概率为可售型人才房，配售时间预计在2024年。

不过今年8月份起，深圳发文不再建设安居房及人才房，未来将以共有产权房配售为主。

至于清水河重点片区棚户区改造项目的出售型公共住房究竟是人才房还是共有产权房，也得等最终官方发文。

价格方面，由于清水河位于罗湖和龙岗的交界处，虽是罗湖区的一部分，但这里楼宇老旧，和处于市中心罗湖的繁华景象也较大差距。

目前清水河多为2000年左右建成的老小区，在售均价在4万/㎡左右，最近的新盘唯有位于银湖汽车站旁的缙山府，缙山府在售均价约9万/㎡。

来源：贝壳找房网

若项目建设类型为可售型人才房，按照缙山府的价格去推断，预计价格将在5万/㎡左右。

那么5万/㎡的人才房，在罗湖是否值得入手？尤其在传统工业区的清水河片区？

这里不得不提一下罗湖近些年的发展难题。

罗湖徐徐老矣
罗湖北站或成突破口

罗湖区作为深圳最早建成的市区，每年土地供应量都很少，2023年建设用地供应计划中，罗湖区居住用地新供应为0，土地更新整备商品房用地6公顷（全部为旧住宅拆除更新改造）。

来源：深圳市规划和自然资源局

另外，罗湖区每年的公共住房供应用也是排在深圳各区的末尾，部分安居房及公租房甚至不在罗湖区，长期的供应不足，导致安居房及公租房轮后库排名相比其他区域更加难。

罗湖地王大厦（摄于23.03）

在去年底便开始席卷深圳的可售型人才房，唯独罗湖及福田未有项目推出，不过福田早已有明确建设人才房的储备用地，而罗湖，目前罗湖官宣建设有可售型公共住房的项目，仅有清水河重点片区棚户区改造项目。

罗湖清水河片区（摄于23.08）

罗湖，作为深圳曾经的代名词，有着十分深厚的底蕴，而随着时间的推移，城市的发展，罗湖渐渐地被其他区所超越。

由于早期城市规划建设以及经济模式定型过早等，罗湖在此后的经济发展受到了一定的限制，近些年似乎在逐渐掉队，无论是经济还是房价，被南山、宝安等新兴的区域所超越。

来源：深圳发布

早期罗湖的发展，清水河在其中出的力可不少，80-90年代，清水河是全国最大的多功能现代化商业化仓库区，有着中国第一仓——全国首个出口监管仓库。

到了今日的罗湖，清水河似乎再次成为罗湖区的突破口。

清水河工业站（摄于23.08）

不止是清水河重点片区棚户区改造项目，清水河片区多个旧改项目也陆续在规划或实施。

澳康达“工业上楼”项目

8月25日，罗湖区城市更新和土地整备局发布关于澳康达战略性新兴产业园“工业上楼”项目城市更新单元计划调整和规划(草案)公示。

根据规划显示，项目拆除范围用地面积104090.1㎡，开发建设用地面积80577.9㎡。

澳康达“工业上楼”项目位于14号线罗湖北站南侧，紧邻清水河重点片区棚户区改造项目。

澳康达工业园区（摄于23.08）

据了解，澳康达“工业上楼”项目原计划更新方向并未包含住宅，此次公示旧改规划草案，在原方案调整为规划容积521958㎡，其中厂房287338㎡，研发用房51724㎡，宿舍型保障性租赁住房14367㎡，住宅155773㎡，商业1500㎡(其中地下商业1000㎡)，配套一所9班幼儿园。

值得一提的是，在澳康达“工业上楼”项目的规划草案上，罗湖区城市更新和土地整备局还附上了关于罗湖区未来国土空间开发格局规划图。

可以发现罗湖区将对清水河进行大开发，将清水河工业区升级改造为产业创新中心。

来源：罗湖区城市与更新管理局

也许大众很难感知清水河的产业创新中心如何开发，不过从罗湖北站的远期规划也可一窥究竟。

据深圳罗湖交通“十四五”规划提出，将重点开展罗湖北站枢纽建设。

罗湖北站总建筑面积86592.91㎡，其中14、17号线车站主体建筑面积81211.4㎡。

罗湖北站（摄于23.08）

按照规划，罗湖北站将引入深汕铁路、深汕城际和地铁14号线、17号线（在建中）、25号线（规划中）及接驳交通设施。

来源：罗湖发布

生活在罗湖清水河的都知道，以前的清水河，对外道路交通受制于山体、铁路等影响，与周边区域的道路交通联系不畅，成为交通“孤岛”。

不过也正由于清水河曾经交通“孤岛”的原因，清水河也成为罗湖未来可供发展的方向，毕竟，工业区的盘活远灵活于住宅区。

由此可见，罗湖北站预计将成为未来罗湖住宅供应的主阵地。

那么，你会选择申购罗湖的人才房吗？