乐居财经 李礼 9月12日，中银证券发布房地产行业第36周周报。

本周新房成交面积环比增速由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅均扩大；土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比增速由正转负，同比降幅扩大。 40 城新房成交面积为 208.4 万平方米，环比下降 35.0%，同比下降 38.9%，同比降幅较上周扩大了 9.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-30.8%、 -26.9%、 -53.3%，同比增速分别为-51.8%、 -23.1%、 -52.5%。一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了 16.4、 21.4 个百分点，二线城市同比较上周缩小了 3.2 个百分点。

　　二手房成交面积同环比降幅均扩大。 18 个城市二手房成交面积为 136.7 万平方米，环比下降 7.5%，同比下降 12.1%，同比降幅较上周扩大了 6.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 1.2%、 -2.4%、 -24.5%，同比增速分别为 1.7%、-14.3%、 30.8%。一线城市同比增速较上周上升了 12.1 个百分点，二、三四线城市同比增速较上周分别下降了 3.0、 48.8 个百分点。

　　新房库存环比略有提升，去化周期环比略有提升。 12 个城市新房库存面积为 9833 万平方米，环比增速为 0.8%，同比增速为-3.5%；去化周期为 16.6 个月，环比提升 0.8个月，同比提升 5.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 1.4%、0.01%、 -0.4%，同比增速分别为 4.0%、 -10.0%、 -25.6%；去化周期分别为 16.8、 15.1、37.8 个月，环比分别提升 1.1、 0.4、 2.7 个月，同比分别提升 5.3、 5.4、 6.9 个月。

　　土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所下降。 百城成交土地规划建筑面积为2644.4 万平方米，环比上涨 11.3%，同比下降 41.7%；成交土地总价为 498.1 亿元，环比下降 26.0%，同比下降 42.9%；楼面均价为 1883.6 元/平，环比下降 33.5%，同比下降 2.1%；土地溢价率为 2.5%，环比下降 0.1 个百分点，同比下降 1.5 个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模同环比均下降。 本周房地产行业国内债券总发行量为 56亿元，同比下降 29.7%，环比下降 57.8%。总偿还量为 106.2 亿元，同比上升 37.1%，环比下降 9.6% ；净融资额为-50.3 亿元。

　　板块收益有所下降。 房地产行业绝对收益为-1.1%，较上周下跌 3.2pct，房地产行业相对收益为 0.3%，较上周上涨 0.3pct。房地产板块 PE 为 12.51X，较上周下降 0.10X。本周（9.4-9.10），北上资金对银行、有色金属、化工加仓金额较大，分别为 19.82、11.79、 9.86 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.96 %（上周为-0.97%），净买入-5.81亿元（上周净买入-1.04 亿元）。

　　投资建议

　　831 新政及一线城市放开“认房不认贷”后，武汉、中山、惠州、厦门、东莞、江苏省、成都、鄂州、沈阳、杭州、珠海、合肥、南京、大连等是十余个城市落地“认房不认贷”， 而南京、沈阳、大连等城市在实行“认房不认贷”的基础上， 继续落实首付比例和二套房贷利率调整政策，还取消了限购或限售等行政性限制措施，政策力度较大，显示出地方政府提振市场的决心。一线城市中，上海临港人才限购放松； 深圳向港澳居民放松非住宅类的商业办公物业、商务公寓等的限购。

　　中央与地方政策密集落地，当前市场进入“金九银十”的传统地产销售旺季，中银证券预计此轮政策实施能带动市场预期和信心的修复，短期一线和重点二线城市房地产市场行情可期。但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。

　　现阶段中银证券建议关注两条主线： 1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团； 底部回升、弹性较大的公司： 金地集团、龙湖集团； 2）在一线城市有城市更新业务布局的房企： 中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。