乐居财经 李礼 9月18日，中银证券发布房地产行业2023年8月70个大中城市房价数据点评。

       国家统计局发布2023年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.3%，同比下降0.6%；二手房价格环比下降0.5%，同比下降3.2%。

　　核心观点

　　8月70个大中城市新房与二手房房价下行压力进一步加大。70大中城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，同比下降0.6%，同比降幅与上月持平；二手房房价环比下跌0.5%，环比降幅与上月持平，同比下降3.2%，同比降幅较上月扩大0.1个百分点。新房房价已经连续三个月持续下滑，且环比降幅持续扩大；二手房房价已经连续四个月持续下滑。70个大中城市中，房价环比上涨城市个数持续减少，8月新房、二手房房价环比上涨城市分别有17、3个，比上月均减少3个；新房、二手房房价同比上涨城市分别有25、3个，分别较上月减少1、2个。新房与二手房跌势均加深，主要是因为：1）多数城市楼市交易呈持续疲软态势，新房房价仍然承压。2）部分城市二手房挂牌量仍处高位，市场观望情绪浓厚，业主为促成成交主动降低价格。预判下月，中银证券认为在近期政策利好的推动下，市场情绪得到明显修复，9月房价的下行压力有望得到一定程度的缓解。

　　一线城市新房价格上涨动力持续减弱，但二手房房价环比降幅本月明显收窄。1）新房：北京与上海相对更有韧性。一线城市新房房价环比由持平转为下降0.2%，同比增速为0.6%，同比增速较上月下降了0.4个百分点，但仍是所有能级中同比增速最高的。其中，北京环比下跌0.2%（前值：+0.4%）；上海环比上涨0.1%（前值：+0.2%）；广州环比下降0.3%（前值：-0.2%）；深圳环比下降0.6%（前值：-0.6%）。北京、上海房价较广州和深圳相对更有韧性，受高于城市均价项目入市带动，上海新房价格实现微幅上涨。2）二手房：一线城市二手房房价同比下降1.6%，同比降幅较上月扩大了0.2个百分点；环比下降0.2%，降幅较上月收窄了0.6个百分点。北京二手房房价环比提升，上海、广州、深圳环比降幅均收窄。其中，北京环比提升0.4%（前值：-0.6%）；上海环比下降0.3%（前值：-0.7%）；广州环比下降0.6%（前值：-1.0%）；深圳环比下降0.2%（前值：-0.9%）。中银证券认为，近期新政带动下，一线城市的房价有望企稳回升，尤其是二手房房价有望率先企稳，主要是因为“认房不认贷”利好卖一买一的置换客户，对二手房市场的影响或更快，9月初已经明显看到二手房挂牌供应量增加（一线城市第36、37周周均二手房挂牌量指数较8月周均上涨10.5%）；叠加北京近期二手房指导价松动。

　　二线城市中65%的城市新房房价环比下跌，所有二线城市二手房房价环比均下跌，成都、长沙新房与二手房房价同比均提升。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.2%，环比降幅较上月持平，同比增长0.3%，同比增速较上月提升了0.1个百分点。65%的城市新房房价环比下跌，仅太原、沈阳、大连、杭州、长沙、海口、成都、重庆、西安、银川、乌鲁木齐新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌。52%的城市新房房价同比下跌，同比涨幅相对较大的有：成都（+6.4%）、长沙(3.5%）、杭州（+3.3%）、宁波（+3.4%）、济南（+3.1%）。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月持平，同比下降3.0%，降幅较上月扩大了0.3个百分点。所有二线城市二手房房价环比下跌，94%同比下跌。其中，长沙（同比+0.8%）、成都（同比+4.1%）二手房房价相对有韧性。

　　三线城市房价下行压力最大。新房房价方面，超七成的城市同环比下跌；二手房房价方面，九成城市同环比下跌。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，同比下降1.4%，同比降幅较上月收窄0.1个百分点。83%的城市新房房价环比下跌，74%的城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有秦皇岛（同比-3.6%、环比-0.1%）、牡丹江（同比-3.9%、环比-0.4%）、温州（同比-3.8%、环比-0.4%）、金华（同比-4.3%、环比-1.1%）、惠州（同比-3.6%、环比-0.4%）。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.4%，同比下降3.5%，同环比降幅均与上月持平。除三亚外，其余所有城市二手房房价同比增速均为负。

　　现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房价同比增速分别为-0.5%、-0.6%、-0.5%，环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-0.3%，除90平以下刚需降幅略有收窄外，刚改（90-144平）、改善（144平以上）产品新房房价同环比降幅较上月均持平或扩大；二手房房价同比增速分别为-3.3%、-3.1%、-3.0%，环比增速分别为-0.5%、-0.5%、-0.5%，各面积段产品二手房房价降幅均没有出现改善。中银证券认为在经历了前一段时间的需求放量后，现阶段各类型产品的需求均不足，房价都面临一定的下行压力。

　　投资建议

　　近期一揽子政策落地后，叠加“金九银十”的传统旺季，市场情绪得到明显修复，9月房价的下行压力有望得到一定程度的缓解，其中一线城市二手房房价有望率先企稳，但可持续性有待观察，同时，对于低能级城市房价预期修复的带动作用或较为有限，整体70城房价指数的修复仍有压力。

　　现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。