文/十一弟

这几天，证监会收到了一封举报信——

平安不动产在公开发债时，隐瞒了债务违约。

举报的具体内容是——

平安不动产为一笔2.5亿的银行贷款提供了流动性支持，而这笔贷款中有2亿逾期。

经过法院判决，平安不动产要承担连带清偿责任，但却并未偿还。

收到举报以后，证监会向平安不动产下发了问询函，要求其披露相关情况。

这封举报信背后，大概有高人指点。

因为对方选择举报的时间点，很敏感——

平安不动产刚好在注册一笔本金180亿的债券发行，用来置换融资。

目前，该笔债券已经提交注册，正在报送给证监会审核。

在问询函里，证监会给平安不动产下了通牒——

“三个月内提交书面回复意见。若不能按期回复，将会终止审核。”

压力给到平安不动产了。

2亿逾期贷款与180亿债券发行，这个选择题并不难。

正是要命的时候，因小失大，得不偿失。

平安不动产，是平安集团旗下最核心的地产业务平台。

它主要有两大业务——

一是帮助母公司平安集团提供房地产投资管理，尤其是保险资金对商业物业的投资配置；

二是对外开展的房地产投资，通过股权、债权形式。

背靠平安集团，平安不动产可能是国内最有实力的开发商之一。

但还是踩雷了。

十一弟查了下，平安不动产牵扯的债务违约，是在郑州参股投资的一个住宅项目。

三年前，来自福建的开发商——正荣地产，与平安不动产联手，在郑州拍下了三块地。

其中，正荣摘牌了23号地块，平安不动产摘牌了24、25号地块，总地价16亿。

这三块地，均由正荣操盘，开发成了湖悦澜庭北苑、湖悦澜庭南苑、御首苑。

在项目股权分配上，正荣是大股东，持股51%，平安不动产持股49%。

当时，正荣的势头正盛——

那一年，它的销售额突破了1300亿，增长了两成以上，扩张很快。

正荣吃肉，平安不动产想跟在后面喝汤。

两年前，由24、25号地块开发的湖悦澜庭南苑、御首苑，都已经开盘。

但由23号地块开发的湖悦澜庭北苑，却迟迟未能入市。

为了开发湖悦澜庭北苑，正荣与平安不动产专门设立了一家项目公司——

荣璟（郑州）置业发展有限公司。

拿地几个月后，荣璟置业向恒丰银行申请了一笔2.5亿本金贷款。

这笔贷款以土地作为抵押，正荣提供全额担保。

另外，平安不动产以49%的持股比例，提供流动性支持。

贷款一年后，荣璟置业还掉了五千万，还剩下2亿贷款本金。

去年初，正荣地产暴雷了。

恒丰银行想要及时止损，根据贷款协议，它宣布剩下的2亿贷款提前到期。

去年六月份，恒丰银行向法院提起了诉讼——

“要求荣璟置业归还欠款，正荣地产、平安不动产承担连带清偿责任。”

由于正荣暴雷，平安不动产及其合作开发的郑州项目，跟着陷入了被动。

其中，两年前开盘销售的御首苑，去年出现了停工。

原本约定在今年上半年交房，但由于资金短缺，已经延期了。

作为郑州项目的小股东，平安不动产进退两难，没有选择兜底。

正荣惹上的大麻烦，丢给了买房的业主和地方政府。

但银行不同，它要求平安不动产按照贷款合同办事。

根据当初的贷款协议，平安不动产以49%的持股比例提供流动性支持，需要向恒丰银行偿还大约1个亿。

据说，在诉讼过程中——

平安不动产以其上市公司母公司平安集团未就担保事项公告为由，主张流动性支持函无效。

也就是说，平安不动产其实不太想认账。

结果，官司打输了。

恒丰银行向法院申请了强制执行，正荣地产、平安不动产、荣璟置业，都被列入了被执行人。

在平安不动产申请注册180亿债券发行时，对方又从背后捅了一刀——

瞅准时机，向证监会举报其隐瞒债务违约。

举报人的意图很明显——

就是想给平安不动产施压，让它尽快还款。

这两年，由于楼市下行，平安不动产也很难幸免——

去年，它的收入下滑了四成，利润减少了八成。

今年上半年，平安不动产没能止住颓势，收入、利润还在下跌。

它的一块主要业务，是帮助母公司平安集团提供房地产投资管理。

因此，相当一部分收入，其实是来自平安集团。

这几年，在房地产投资策略上，平安集团也开始进行调整了——

尤其是重仓华夏幸福，让它吃了大亏。

对很多国内险资来说，房地产不再是小甜甜了。

去年，平安集团从母公司收取的投资顾问费，大幅减少了七成以上。

而这些关联交易收入，一度是平安不动产最主要的营收来源。

到上半年，平安不动产手上的现金，还有上百亿左右。

而接下来的一年内，它需要偿还的有息债务，就有193亿，资金压力也很大。

在下行的市场里，原来跌倒的不止是开发商。

哪怕是保险巨鳄，也开始感受到寒意了。