文/乐居新媒体上海 鲁钧杰

9月26日晚间，华发股份（600325.SH）发布公告，大股东华发集团拟增持公司股份。在房地产行业仍处低位的背景下，大股东增持信心无疑来源于华发股份多年来业绩稳步增长。数据显示，今年前9月华发股份全口径销售额和权益销售额分列全国14位和13位，其中上海贡献近3成，这依靠的是企业前瞻城市布局、优质产品迭代以及高速运营效率。

01 大股东逆势增持 显露持续发展信心

中国房地产进入2023年以来，投资、销售数据始终在底部徘徊。国家统计局数据显示，今年前8月全国商品房销售面积同比增速为-7.1%，但单月销售已止跌，8月全国新房销售面积7386万平方米，环比增长4.8%。

在此背景下，9月26日华发股份发布公告，公司控股股东珠海华发集团有限公司计划自此次增持计划披露之日起6个月内，通过上海证券交易所以包括不限于集中竞价交易方式增持公司无限售流通A股股票，增持数量不低于1588万股（含本数），最高不超过3175万股（含本数），增持价格不超过15元/股（含本数）。

对于增持原因，华发集团表示是基于公司目前良好发展态势，以及对公司未来资本市场价值的认可和对公司稳健发展的信心。

同样在9月，华发股份经过证监会同意注册，获批60亿元定增，成为房企股权融资政策调整后首批7家房企之一。

02 业绩连年增长 上海贡献近3成稳居三甲

大股东增持和公司定增的底气来自于华发业绩连年增长。今年上半年，超5成上市房企净利润为负，超6成净利润下滑，但华发仍然保持着正增长。半年报显示，2023年前6月华发股份实现归母净利润19.26亿元，同比增长2.08%，保持近5年连续上涨态势。

销售规模亦同步增长，跻身行业头部梯队。市场下行周期，华发4大区域公司协同发力，实现弯道超车。

根据克而瑞统计，今年前9月华发股份全口径销售金额1035.8亿元，位列14名。权益销售金额730亿元，位列13名。

2023年1-9月中国房企销售榜

值得一提的是，在730亿的权益销售额中，上海贡献214.36亿，占比29.4%，贡献率较去年进一步提升，去年全年上海权益销售金额贡献率为25.7%。对比数据可以看到，华发在上海今年前9月销售额已超去年全年，这也帮助华发在上海市场牢牢占据三甲之列。

2023年1-9月上海房企权益销售榜

03 深耕核心城市 上海开辟城更拿地赛道

业绩稳步增长的背后，彰显出华发城市布局的独具慧眼。早在2012年，华发便确立“珠海为大本营，重点突破一二线核心城市”的发展策略。在过去数年房地产处于下行周期时，一二线城市楼市展现出更强的韧性。

华发城市布局不只停留在布局层面，更是深耕。不仅是进入核心城市，更要进入核心城市的核心区域，上海便是最好的例子。

2014年，华发首次进入上海，2年时间内投资超百亿，陆续拿下大宁、张江、杨浦等核心区域地块，顺利打响头炮，至今先后布局24盘。

2022年，华发再次集中大量资源投入申城。在全年四轮集中土拍中拿下7幅地块，总耗资超250亿，仅次于招商位列第二。在今年已结束的二批次土拍中，华发再次获得2幅地块，总金额超80亿。上述9幅地块均位于新房热门板块。

众多周知，在上海拿地并不容易，尤其是热门地块均会面对10家以上竞争者，房企参与每块地竞争前需要锁定地价110%的银行资金，只有准备充足的资金方能有机会获取更多的土地。

去年至今华发在上海总计参与41幅地块竞争，足见其深耕上海的决心。资金的大量投入也得到了高产出回报，继去年位列上海权益销售榜第五后，今年再进一步稳定在前三之内。

此外，为了能更多渠道进行土地储备，规避单线拿地风险。除了参与招拍挂，华发在上海一直在尝试通过招标遴选获取土地，并在今年8月取得突破。

8月17日，静安北站地块（静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目）开发建设实施主体批复，同意由华发、招商蛇口联合开发，该地块形成“净地”后实施出让。

静安北站意向图

相较招拍挂，通过遴选拿地能有效获取优质土地，但对于房企要求更高，不仅是开发规模、销售业绩等硬指标，还有产品品质、创新能力等软性考量。华发这次突破性的拿地为后续精耕上海打开全新局面。

04 产品迭代更新 认筹499%刷新纪录

获取静安北站地块意味着华发产品能力已得到市场及政府认可。在如今时代，只有拥有强大产品力的房企，才能抗衡周期波动带来的不确定性，也能匹配城市稀缺地段的价值。

华发始终在精研优+产品体系，2015年首次推出至今已迭代至5.0版本。优+产品体系迭代站在更高维度匹配市场需求，升级提炼“三力十二优”价值底盘，并构建七大质美生活场景。从过去重点着眼于产品本身，到如今的产品力、配套力、服务力三力十二大维度全优，梳理293项品质细节，全面构筑优家美好生活。

华发优+产品体系5.0发布

这一产品理念受到市场认可，项目热销是最好的证明。

作为华发“优+产品体系5.0”标杆项目——华发半岛华庭，今年3月首次开盘创造499%认筹率，彼时刷新上海积分制以来新高，在6月的第二次开盘中认筹率同样超过400%。项目携手新加坡JTL景观设计打造绿色滨水社区，配备约6000平米FUNK街区，营造丰富的生活场景，充满人文情怀与商业氛围。

华发半岛华庭效果图

华发静安华府同样如此，今年7月开盘认筹率达到307%。项目是产品5.0升级的重要展示区，华发秉承城市人文建筑的理念，利用架空层激活和延伸园区空间，打造泛会所和私享花园，营造出社区的高级感和静谧感，将当地文化和建筑进行恰当融汇。

华发静安华府效果图

另一热盘华发古美华府，今年内2次开盘认筹率均在300%以上。统计显示，今年前9月华发旗下上海楼盘总计开盘11次，均实现高认筹率，去年全年11次开盘平均认筹率达到276%。

“逢华发，必热销”已成上海行业热议话题，在今年上海楼市分化加剧形势下，做到这点实属不易。

05 运营效率提速 161天清盘创纪录

在以前的观念中，产品和效率是一对矛盾体，行业相信慢工出细活。然而，随着时代发展以及产业工艺升级，两者兼备正成为可能。在品质不断升级的同时，华发运营效率也在稳步提升。

在目前的上海市场，从拿地到开盘基本都在6-8个月时间，也有少数房企能控制在6个月以内，华发便是其中一员。但华发做到的不只是开盘，而是清盘。

9月28日，华发蟠龙四季开盘，一次性推出409套房源，获得1226组客户认筹，认筹率300%。从4月拿地到9月清盘仅用时161天，创公开市场拿地清盘速度纪录。

华发蟠龙四季效果图

高效背后展现出的是优质地块+高质产品的叠加优势。项目位于虹桥主城区副中心核心地段，周边轨交、商业配套醇熟，在很多业内看来拿地之时便已注定热销。但华发仍然以最大诚意打造产品，作为华发优+产品体系5.0的大虹桥首秀，打造出建筑设计、园林景观、户型规划全方位领先的高端新标杆。

华发蟠龙四季161天清盘是一个极致案例，在每个项目复制并不现实，但这种模式华发一直在探索优化，以期达成产品与效率均衡发展。

去年至今华发在上海实际拿下9块地，但其总计参与了41幅地块的争夺，而跟进调研的地块则会更多。也正是由于拿地前的市场调查精细，能迅速判断每块地适配什么产品，在拿地后第一时间进行开发。

接下来，华发今年拿下的另两个地块——松江洞泾地块和静安北站地块也将亮相。其中，洞泾项目作为五大新城中少有的双轨交盘，9号线和12号线（规划中）双轨环伺，再匹配华发产品力的匠心打磨，将呈现出一个怎样的作品值得期待。

华发洞泾项目位置图

华发洞泾项目效果图

而静安北站项目更为引人注目，作为华发在上海首个通过遴选获得的地块，其是上海城芯不可多得的低密风貌地块，后期华发也将在保证最大程度延续历史风貌的同时，响应新时代人居需求，打造出高品质低密改善型作品。

结语

市场下行时期，华发始终坚守其城市布局、精品战略，从而穿越周期实现逆势增长。在上海，历经9年磨砺，逐步站稳前三地位。在保持产品品质提升的同时，形成一套适应时代发展的高效运营模式，为后续深度拓展及其他城市复制提供模板。