打死我，也开始相信这些数据

打死我，也开始相信这些数据｜数据

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 销冠100 表叔 2.1w阅读 2023-10-15 16:18

壹

上周，招商玺开盘报数35.72亿。这个数据让我有点意外，这不科学。

因为保利天汇刚开盘不久，报数45.29亿。都说吹牛不上税，按过往操作，后来者招商报数这件事上，干嘛不压保利一头。而且，央企之间私底下的较劲，也是蛮拼的。

更早之前，建发的观云开盘报数15.6亿，首农的玺悦朝阳开盘报数23.3亿。

你看，15.6亿、23.3亿、45.29亿，虽说不是竞品，报数上都是后来者胜。

而且，我还相信，即便这些数据有水份，也不是过往的开盘海报打5折，水份很小。

为什么相信?上周我盘了北京网签，你知道吗，过去三个季度，北京新盘已经网签3004亿，季均网签1000亿。如果按这个速度，今年北京全年网签妥妥超过

4000亿。

这个数据意味着今年的网签超过去年的3675亿，向最近十年网签最高点4489亿冲锋。

而且，若论土地质量，无论是建发观云、首农玺悦、保利天汇和招商玺，地块都是天生丽质，一出生就风华正茂。除了卖牛奶的首农新面孔，建发、保利、招商都是行业翘楚，产品力很扛打。

虽然媒体天天唱衰房地产，但北京就是神奇存在的例外。你可以怀疑一切数据，但无法怀疑看到的官方网签。

贰

在现实面前，我们不得不冷静下来，开始相信，变得激动并震撼起来，以及重新思考，这到底是为什么?

一是产品上刚需慢慢退出舞台，改善首选成为主力。

网上很多人天天唱衰房地产，表面上是通过制造焦虑，吸引眼球，这也是媒体惯用的套数。他们这样做有错吗?也没错。

开发商也看到了这一点，所以今年下半年的产品，主打改善首选、终极改善首选，板块首选，首选排它性，就是非买不可，除非你没有换房需求。

是的，在这个市场里，刚需被无情抛弃了。

都说宏大叙事和个体体感的反差为什么这么大?因为我是刚需群体。

改善群体的快乐，我们真不知道。

他们是生活中的沉默大多数，不会在网上口吐莲花，不会随便会某件事发表看法，只会用脚投资，这是态度也是实力。

比如保利天汇首期南地块开盘，首推的就是115-119㎡三居小高（成交75套），136㎡四居小高(成交37套)，105㎡三居洋房(成交33套)，160㎡四居（成交13套），170㎡四居（成交6套），110㎡边厅三居（成交3套）。

面积段最少也是三居110㎡。

玺悦朝阳首推99㎡三居（去化18套，去化率82%）；103㎡三居（去化25套，去化率37%）；112㎡三居（去化18套，去化率82%）；122㎡四居（去化32套，去化率55%）；124㎡四居(去化32套，去化率55%)；150㎡四居(去化30套，去化率44%)。

最小的是99㎡三居，最大的150㎡四居。

从这些项目的户型配比上，都是往上探，而非过去保流速的向下探面积段。事实上，留给刚需客户的选择余地，越来越少了。

叁

二是两极分化，改善热盘必须抢，冷热不均

原来说开盘海报放卫星，也不是瞎说，一个明显例证就是网签迟迟签不出来。比如某盘开盘半年后，网签只有16%，这里面肯定有水份。而且，有些盘内部斗争得刀光剑影，八卦也在行业里传得沸沸扬扬，都是公开的秘密。

这四个盘都是清一色的改善盘，没有竞品的招商玺还是终极改善，要靠关系才能抢到。

要抢到什么程度?认筹先交200个w。这也带来一个麻烦：多数是业内和关系户，这里面要分出远近亲疏，线下开盘就变成得罪人的事情。

一个楼盘如果火到这种另类人气，也是幸福的烦恼，只能顺销开盘，失去一次公开秀的机会。

肆

三是渠道论

改善盘都很火，但你非要分个高低，其实也有标准。

就看你有没有用渠道。通常情况下，开盘的时候，开发商自己上手卖一波，剩下不好的户型才交给渠道扛硬活，或是尾盘阶段上渠道。

建发观云没有上渠道，招商玺没有上渠道。

火到一定程度，干嘛上拿高佣金分成的渠道呢?这个道理，相信大家都懂。

四是看认筹交多少钱，优惠力度有多大?

如果一个楼盘实在太火，开发商通常会提高认筹金额，锁死客户。我盘了一下，

1.保利天汇是160㎡、170㎡户型7天内付齐20%房款，享受额外9万元折扣；105㎡、110㎡、115㎡、119㎡、136㎡户型7天内付齐20%房款，享受额外6万元折扣。

2.建发观云排卡期间无优惠，开盘期间10月30日前付齐40%，享受0.5%优惠，10月30日前付齐80%，享受1%优惠。

3.玺悦朝阳开盘享受99折优惠，全款买房客户享受两个99折优惠。

4.招商玺是200万锁筹，首付认购无折扣。

你看，相比上半年的开盘优惠，这四个盘的优惠折扣都很小，小到有点苛刻，当然最苛刻的要数招商玺。

我们研究数据，看热销度，已经不是通常理解的贩卖人气，而是意外发现，各个项目开始有意识控制热销，积极销控，要还要持续热销。

为什么会出现这种变化?上面说的四个盘，给到客户的好东西越来越超预期，但在期房阶段，样板间展示力有限，会所、景观、立面呈现的打动力，就做不出来效果。

各家都在抢工期，先把实景示范区抢出来，先把实景会所抢出来。虽然说好房子自己会说话，但眼见为实才是宇宙真理。

所以，当下楼盘热销不同于刚需盘的宣传，没有初入江湖的心慌意乱，而是在残酷的市场竞争格局下，展示出来的操盘专业秀，代表操盘的未来方向。

比如如招商玺蓄客28天，中期还隔了中秋国庆假期，一批次260套取证房源就全部一次售罄，就是产品力和品牌的号召力。我听说，实景3000平米的会所，也正在抢工期。

我还听说，越秀操盘的香山樾，还有天恒操盘的印香山，二局的玖玥府，也都是铆足劲在产品力、配套、服务上上功夫，都要给到客户更多更好。

聊到这里，我其实是想说，事情正在悄悄起变化，有钱人正在用脚抢跑，抢占城市核心优质资产，这是下半年趋势特征之一，而且越来越明显，越来越多的人正在读懂这一点。销冠100

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.最近更新.

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销冠复盘丨网签实录丨新盘辞典丨户型V姐说丨人物专栏丨公司观察丨维权丨大道消息丨规划解读丨数据榜单合集

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来源：销冠100

作者：表叔

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