壹

9月之后的北京楼市那是一个跌宕起伏，玩得就是心跳和刺激。

就像上周，两家开发商，完成了四个项目的开盘，几乎包揽了上周楼市的所有热搜和关注。

根据官宣口径，这是总金额共112亿的大生意，一周时间北京楼市的交易额，轻轻松松超过了数千家上市公司全年的营业收入。

具体来看看：

保利天汇，653人参与选房，成交435套，共45.29亿；

招商玺，蓄客28天，到访5000+，销售额35.72亿；

璟山和煦，375人参与选房，15min选购247套，共15.4亿；

表妹在这里先恭喜保利和招商，毕竟在当下的节点能搞出这波热度确实不容易，接着我们在聊聊各个项目是真精彩还是假热闹。

贰

拿东坝板块的保利天汇来说，昨天表叔拿到了一组天汇各个户型的开盘数据，披露在打死我，也开始相信这些数据 。

随后官方就火急火燎赶来辟谣了，并给出具体数据：

首开业绩45亿（没水分），南北地块加一起435套，97平60套，105平50套，110平24套，115平68套，119平117套，136平42套；160平52套；170平22套。

末了，开发商朋友超认真的说了句：确实好的我们自己也有点超预期。

不管大家信不信，表妹信了至少八成。

老实说，保利天汇这个项目从板块+产品逻辑上讲热销完全说得通。

虽然东北五环外的东坝是个万年大饼，但地铁确确实实是要通了，还一下子就是两条（3+12号线），让东坝即使不讲产业逻辑，就靠交通逻辑也能吸引望京、国贸甚至中关村等区域人群关注。

更何况，人家是真的有饼可画啊。

比饼都画不出来的板块真的是好太多。‍‍

从项目角度讲，保利天汇是7-17层的洋房+小高层社区，得房率能达到75%-87%左右，97-170平整体偏改善，户型抗打，大部分有阳台，精装审美在线，产品力可圈可点。

最重要的是，早先入场的北熙区偏刚需，保利天汇的入市是占了东坝改善市场空白期的。

就算能有正面竞争的户型段，对于保利天汇来说也就一句话：

不是我方太强大，而是对方有点弱。

叁

其余的项目如招商玺，热销基本属实。

两个方面原因：‍

1、地段和产品都没得说，详细分析可以见：当神级地段开始炫技丨瞰盘

2、在中海京叁之后，河西新房改善是有1年多的空白期的，这时候的招商玺正处在亦庄河西高端需求的持续释放的节点里。
‍

对于这个项目，8w+的价格表妹觉得可以使劲冲。

璟山和煦所处的广宁板块属于石景山外围了，没啥故事可讲。但胜在有快速公交，地铁也能用得上，从通勤逻辑上弥补了一部分板块劣势。

5-10层的纯洋房社区，面子里子都做的很不错，又是石景山6w+的项目，另外表妹听说开盘当天75平的两居均价不到6w。

要知道除了五里坨，石景山已经有2年多没5w+的项目了，性价比确实还不错。

有句话说的对，北京市场不存在购买力的问题。

市场也很聪明，买不买就看性价比够不够。

但也有确实看不上这个位置的，所以出现了友商竞合现象。

说白了就是开盘期间项目吸引了不少人关注，看半天觉得广宁位置比较远，最终选择了越秀天玥等更靠近内城，小一点的户型。

同样现象的还有羊坊的招商臻园。

跟官宣不同，这个项目开盘成绩确实一般，表妹打听到一组数据说是：

实际认购只有100单左右，不少人在看了羊坊的地段之后结果去买了西红门板块。

而且从招商臻园把点位提高到2.5也能佐证这点。

其实这也能理解，毕竟项目靠近丰台边界，说不好听点就是丰台鸡屁股的位置了，就算靠着丰台科技园，客群购买力也受限，交通条件优势也不大，自然被买房人嫌弃。

说到这，大家有没有发现这几个项目其实还有一条暗线：

除了招商玺靠着自己的学区和产业逻辑，其它三个项目，有地铁卖得好，没地铁卖得差。

颇有点北京卖房，得地铁者得天下的意思。

肆

未来一段时间，4个项目都进入顺销期，会持续跑量，但数据不会太好。

因为按照周期属性来说11月份一般市场整体成交量都会下滑，12月有可能保持低位，或者迎来小翘尾。

不管如何，开发商都会愿意给优惠跑量，是个入手的好时机。

除此之外，还有几个年内开盘的项目。

四季青肯定是无脑入的，建工在青塔的熙华台表妹觉得也是个千万要把握住的机会，即使它已经上了渠道。

环线，配套，产品

哪个拎出来都能打个不错的分数。

所以，表妹觉得熙华台这时候进渠道，其实是建工比较少操盘城区地块，怕搞砸，有点信心不足。

市场分化下，四环的产品还是稀缺的，错过还蛮可惜。

当然你要说，临路噪音大，别来杠，随心就好～

这时候也有朋友在想，要不要在继续等政策？

毕竟时不时就有城市放松，比如今天杭州的限购版图就只保留了拱墅西湖上城滨江，其它城区都解禁了。

北京会不会在不久之后也开始分区解禁。

说不好。

只能说确实是一个趋势，不管北京跟不跟进，它依旧是最安全的城市，也可以说是唯一一个最稳定城市。

所以对于自住买家来说，该出手时就出手。

别人恐惧我贪婪。销冠100

普通住宅成交‍

别墅成交

共有产权成交

商办成交‍‍‍‍‍

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