1、大家能感受到，今年不光北京，全国楼市的整体氛围，都是偏悲观的。

除了个别先天素质优越的神盘，北京楼市但凡卖得还算好点的项目，过程都是惊心动魄。

有时候跟营销总们聊起天来，都替他们捏汗。

2、但悲观的情绪之下，数据层面其实没那么惨。

前一周开盘的保利天汇、招商·臻园以及保利璟山和煦，上周转化率都在11%以上，远超4%的行业水平。

保利·天汇上周认购38套，转化率接近20%。（PS：本榜单只统计渠道口径，未使用渠道的项目不在统计之列）

3、高带看预备热盘也依然在市场上存活，上周森与天成单周带看500多组。

北京国贤府到访热度也不低，高峰时刻，客户需要排队叫号进入售楼处。

4、此外，虽然还没过年，今年北京楼市已确定入围近10年北京楼市成交金额前三。

表姐看了下，到目前为止，北京新房成交金额已经超过3138亿，成交面积528.19亿，成交套数超过4.4万套。

5、无论市场情绪如何，至少已经有4.4万个家庭，坚定地选择了在今年出手。

这意味着，狂卷各个行业的裁员潮没有影响到他们，并且他们也不怎么担心国际经济大环境对自己收入的影响。

6、潮退了才知道谁在裸泳，同样，潮退了才知道谁在买房。

7、过去三十多年，房地产飞速发展，给开发商和普通人都带来了一些致命的错觉。

开发商觉得自己盖什么房子都能卖出去，所以拼命高周转，普通人觉得能靠买房逆天改命，所以拼命加杠杆。

在某种程度上，民企暴雷与普通人买房返贫，讲的是同一个故事。

8、经济大势轮动洗牌，倒下的是中产阶层，中坚阶层不可避免成为新生力量，中产与中坚虽然只有一字只差，但代表的本质千差万别。

成为中产或许可以靠运气，成为中坚只能靠实力。

7、接下来，主动选择为中坚阶层拿地，以及为中坚阶层盖房，是开发商厮杀的新领域，并且已经有房企在进行这方面的探索。

比如万科东庐，首置也要改善，从户型蔓延到园区改善和商业配套改善，给出了完全不一样的解题思路。

暂别北京四年，这次万科有话要讲。

8、无论入市时多么优秀，跑得慢就是库存，供地节奏快，上市新品也快，对开发商来说，是很要命的事。

新品盯着竞品打，相隔不到半年上市，新盘一不小心就成库存，货值就要打折。

谁都想不到，当年某区板块的销售第一名，在临近板块新项目入市后，也会遭遇退房潮。

有魄力的开发商，会把实惠一次给到位，并且做好产品力提前量管理，竞争到这个阶段，都是拳拳到肉的硬性厮杀。

9、开发商的难题，永远是买房人的机会，未来的大趋势是刚需买生活，改善买资产。

刚需的诉求不再是简单的有个房子住就好，挑剔是主流态度，而且会越来越挑剔，从客厅到厨房各种诉求都在提高。

10、只讲三面宽、讲高级配置已经不够，开发商只砸钱已经不好使了，还要走心。

虽然都讲房地产市场从来不缺买家，但20年前的买家，与20年后的买家已经不是同一个物种。

开发商对90后、00后的买房需求还很陌生，有点懵，机会点就在谁能先反应过来。

11、接下来的市场，至少在未来半年内，不会发生本质区别，对比看数据，开工销售下降是必然。

新的游戏规则是，20%的头部房企，抢夺20%的中坚阶层。

12、到今年年底，北京二手房后台挂牌量，很可能会冲破20万套，老破小、20年+楼龄房越来越难卖。

很多人的预期会不断被市场教育。但北京到底是底线太强，600-1000万主流区间段的新房以及二手次新，还是能有机会。

13、而政策，未来大概两种走势：一种不停的补丁后手出政策，一种是缓过年末的冷周期。

但无论是开发商还是买房人，靠政策都不如靠自己。销冠100

附：上周北京楼市成交情况‍‍

共有产权房成交

商办成交

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