文/乐居财经 杨宏彬

出险近两年时间后，正荣地产掏出了境外债务的重组方案，主题只有一个：展期。

到今年6月末，正荣地产的境外债务总额为39亿美元，大头是公司发行的美元及人民币票据，总额为34亿美元，另外还有2亿美元的永续债，3亿美元的金融债务。

对于这39亿美元的境外债，正荣地产打算发行4个新系列的美元票据将其置换。

初步计划，第一系列票据本金2.37亿美元，期限4年；第二系列本金8.53亿美元，期限5年；第三系列本金12.79亿美元，期限6年；第四系列本金18.63亿美元，期限7年，由明年初开始计算。

简单计算一下，正荣发行新票据的总额达到42.32亿美元，超过境外债务总额，而多出的部分正荣给债权人“好处”，告诉债权人，展期不是白展的。

债权人可选择的四个系列票据，每一个系列都能获得额外的金额，偿还期限越长，获得的额外金额越多，如还款期限最长的第四系列，本金多增加了44%，适用于普通债务或是永续债，也可根据债权人的选择调整四个系列的债券本金。

等的时间越长，将得到偿还的金额越多，正荣的计划，不知道能否符合债权人的心意。

对于如何还这些钱，正荣也是有规划的。其预计，2023年-2027年间，物业开发可以带来的无杠杆现金流可以达到500-600亿元之间，依据是，公司预计的可售货值达1100亿元-1200亿元间。

其次，到2026年，正荣打算开发新项目，而这些项目的无杠杆现金流将在2027年-2033年产生，预计为300-350亿元。

换言之，10年内正荣预计的无杠杆现金流至多可达950亿元。另外，正荣还打算卖掉一些投资型物业，增加流动资金50-80亿元。

回顾一下正荣的资产状况。截至今年6月末，公司共有164个项目，建筑面积为1,660万平方米。另外持有11个投资项目，总建筑面积为68.4万平方米，估值为85亿元。

正荣的规划有两个前提，一是货源可以成功售出。当前公司的销售情况是，1-9月销售额128.01亿元，同比下降52.6%。

另外，出售投资物业增加流动资金50-80亿元，若以正荣给出的估值算，意味着至少要卖出近60%的投资资产，至多则要全部出售，按当下来看，并非易事。

当然，正荣也不是纯纯“画饼”，其也是准备拿出真金白银的，打算给同意方案的债权人未偿还金额的0.15%的同意费，按总债务算，最多要拿出585万美元。

不过，现在加入重组方案的债权人只有27.1%。同意费将在重组生效时支付，不晚于2024年6月末，若有50%的债权人加入，则重组将提前生效。

房企的债务重组方案中，多有债转股一项，但正荣显然不同。截至11月3日，正荣的股价为0.103港元，总市值为4.50亿港元，老板欧荣宗的总持股约45.73%，其子欧国伟持股4.97%

旗下另一个上市平台正荣服务股价0.222港元，总市值2.3亿港元。由二代欧国伟、欧国强各持25.13%及19.30%。

根据中期报告来看，正荣地产的总有息债务为606.53亿元，其中境外债务39亿美元，按当前约280亿元人民币，计算可知境内债务为326亿元。

如何解决境内债务，同样是正荣地产要面临的一道难关。