文/乐居新媒体 成都

近日，成都鸿山新瑞置业有限公司因违反《合同违法行为监督处理办法》第十二条，被新都区市场监督管理局新政处罚：处以罚款6500元和警告。

其违法事实如下：

经查明，当事人主要从事房地产开发，开发有“鸿山院子”项目。当事人在销售“鸿山院子”项目过程中与购房人签订合同，所采用的《主合同》和《补充协议》，为格式合同。当事人于2022年10月31日至案发时使用上述《主合同》和《补充协议》，期间未进行条款调整或变动。

一、《补充协议》第12页序号5关于规划变更自身通知时限，对方答复时限的约定条款减轻了自身责任，加重了买受人责任。

《补充协议》第12页序号5约定原文如下：“经规划部门批准的规划变更、设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，且严重影响该商品房质量或使用功能的，以及出现买卖合同当事人约定的其他严重影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起30日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起7日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起7日内未作书面答复的，则视同买受人接受该等变化及由此带来的影响，同时认可该商品房交付时的实况，买受人不向出卖人主张任何权利或责任，继续履行买卖合同。但若买受人已经接收房屋的，视为买受人接受前述该房屋的相关变更和由此带来的影响。”

根据《商品房销售管理办法》第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”。

办案机构认为，《商品房销售管理办法》规定了房地产开发企业10日的通知时限，赋予了买受人15日答复时限，而《补充协议》第12页序号5实际上减轻了开发企业按时通知的责任，加重了买受人按时答复的责任。

二、《补充协议》第19页序号6（1）、第21页序号7（4）关于交接程序和修复的约定条款免除了自身逾期交付责任。

《补充协议》第19页序号6（1）约定原文如下：“6、关于主合同第十七条第（四）款"交接程序"问题的特别约定   (1）买卖双方确认：因房屋出现主合同第十七条第（五）款约定的除地基基础和主体结构等严重影响房屋使用、导致买受人购房目的无法实现的情况外的其他质量问题的或存在装修、装饰、设备标准问题（例如包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面、墙面局部不平、空鼓、开裂、起沙等不会对房屋使用产生重大影响的细节性问题或可通过装修环节解决的问题等），该类异议不视为买受人可拒绝收房的抗辩理由，买受人同意出卖人交付商品房后再履行修复义务，买受人亦不得以此为由要求出卖人承担逾期交付的违约责任。发生上述情形的，交房时间不顺延，双方认同不作为出卖人逾期交付对待，买受人应按照出卖人的要求办理完毕房屋交付手续，然后填写验收异议或相关保修单于收房当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人在房屋交付后对房屋质量问题按照质量保修的相关内容进行维修，买受人不追究出卖人的责任。若买受人拒绝收房或未在约定的时间内办理或未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，该商品房构成视为交付，即视为出卖人已按照主合同第十七条约定的交付期限届满之日或者出卖人通知的交房日期（二者以孰早为准）当【注：公示文件未显示完整】

资料显示，鸿山院子项目是自贡银海房地产开发有限公司（即鸿山集团）于2021年12月竞得的土地，占地约77亩，地块位于新都区新都街道桂林村，楼面地价约6400元/平方米，规划住宅506户。过去一年，鸿山院子已经分10个批次办理了10张预售许可证，除第一张有三栋楼外，其余预售证都只有一栋楼，目前已预售394套房屋，但是销售情况不理想，截至11月14日，尚有168套未销售（仅供参考，数据可能存在延迟）。

官网资料显示，鸿山集团创立于2004年，历经多年发展，现已成为一家布局西南多城、实现跨越式稳健发展的多元化集团公司。鸿山集团实行自贡＋成都双总部运行，以“地产开发＋珠宝工艺”作为双擎驱动，产业涵盖地产开发、建筑建材、物业服务、翡翠珠宝、非遗扎染、投资贸易等。