亲爱的白云韭菜,这个江景盘,等你们很久了…

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 6.8w阅读 2023-11-20 08:29

文/乐居新媒体广州 任时建

进入今年决斗期,开发商一个比一个卷。

光是号称使用率100%以上的新盘,就有10个以上,而且最近都动作频频冲业绩。(毕竟年底kpi不达标,明年换团队…)

这两天,有中介传出:白云的江语上品苑即将在本月正式开盘。

今天,本踩盘小能手·乐居君跑了趟白云,收获了不少猛料!

项目实拍图

江语上品苑,占据的位置还不错。

项目处于13号线、12号线交汇的槎头站和凰岗站两个地铁站之间,步行距离只有几百米,是真·TOD盘。

来源:百度地图

目前,地铁12和13号线土建进度已经到了70%,预计明年开通。

通车之后从槎头站出发,可以直达白云站、珠江新城和广州塔等地方,交通是蛮方便的。

不过,今天乐居君开车到营销中心,我一路上看到的画面是这样的:

一边是大货车、泥头车来来往往;一边是物流园、工业园、和批发市场。

项目周边环境实拍图

想要在周边买点吃的,就只有路口的小卖部,和一些低档的餐厅。

而且出入的道路都是单行道,早晚高峰开车出行必然会拥堵。

这些,都是江语上品苑所面对的难题和痛点,以后会怎么规避这些不利因素,我们可以浅浅期待一下。

不过,走到销售中心内部,就是另一番光景。

它扑头盖脸地告诉你:我们是高贵的江景盘!

项目实拍图

这里的营销中心坐落在江边,一整个玻璃幕墙都是对岸金沙洲的天际线,确实挺舒服的。

项目实拍图

整个槎头TOD的项目很大,达到150万㎡,涵盖了商业、教育、居住、地铁等业态。

江语上品苑作为中间的一个地块,规划有15栋住宅 12班幼儿园(另配2班托儿所) 商业办公综合体,整体配套不差。

项目规划图(来源:江语上苑公众号)

产品方面,乐居君看完几个样板房后,竟然感觉...有点种草。

项目目前主打的是建面约125-142四房,未来还会有建面约214-313㎡的大平层。全南向户型,据说赠送率高达20%!

比如建面约142㎡四房户型,采用很流行的LDKB一体化设计。

约40㎡的空间通透宽敞,客厅净宽就达5.7米,采光和空间感都比较好。

建面约142㎡样板房阳台实拍图

有独立入户花园、公区南北对流、2.2米宽的阳台…细节可圈可点。

建面约142㎡样板房实拍图

另外两个建面约126㎡四房户型,横竖厅两个户型都各有特色。






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一个横厅景观面开阔,但一开门就是厕所。

一个竖厅更有私密性,但厨房与客餐厅分割较为明显,空间感不如横厅。

两个户型各有优劣,就看个人偏好了。

建面约126㎡样板房实拍图

需要注意一点,首推的10#、12#不是全都能望江,特别是建面约142㎡的户型,距离幼儿园、红线外的道路比较近,可能会有一点噪音。

还有一个噪音源,就是整个项目底下会有地铁经过,在隔壁三期车辆段地块停靠,噪音也不可避免,后期处理,只能看开发商良心。

项目沙盘实景图(首推10栋、12栋)

销售表示,也是因为有地铁在下方经过,所以整个项目抬高15米。

值得肯定的是,抬高15米形成天然退台式园林,环境会得到一定优化。

至于价格,吹风价在4.8-5万元/㎡(具体以开发商实际为准),也就是说总价大概600万左右,预计能上车江景房。

现场销售表示:现在在认筹阶段,据说是本月下旬开盘!

乐居君实地暴走下来,不得不说这产品力确实可以卷动市场。

但是吧,没有完美的楼盘,每个楼盘都有它的优缺点,江语上品苑也是如此。

有几个优点,是值得认可的:

一个是有江景、有大社区的规划、有户型新规后的产品优势、周边有强TOD...

项目营销中心实拍图

同时,有几个问题你可能得做好准备:

1、原始的城市面貌,可能连刚需都嫌弃它。

它与隔壁江天际类似,共同点在于,产品很欧洲,但出门就是非洲。

这种房子就像是过度美颜的网红小姐姐,可能有几个瞬间让你很上头。但卸妆之后,你可能直呼上当。

现在,这边城市面貌还是比较原始。

项目周边实景图

对于注重颜值、档次的新广买家来说,扭头就会选择城市界面更好的黄埔、番禺。

当然,最近罗冲围、石井等片区传出启动“做地”、多个旧改项目备案...努力拉回印象。

要有真正的变化,估计没有十年八年很难看到。

但是,人生有几多个十年可以等呢?

2、上千套改善产品,做好卖三年以上的准备。

科普一下江语上品苑所在地块,是槎头TOD连片开发的三大地块之一,而江语上品苑属于其中的第二宗地块。

第一宗地块在2020年的时候已经出让,也就是现在的江天际。

江天际示意图(来源:江天际公众号)

也就是说,江天际是槎头TOD的一期项目,江语上品苑属于二期项目,还有三期项目待开发。

翻查阳光家缘数据发现,江天际2021年年底入市至今,网签了569套新房,还有1007套尚未网签。

虽然网签具有滞后性,但多方数据显示:该盘大部分房源仍处于待售状态。

按照同样的速度,加上江语上品苑对资金要求更高,其接近一千套货量,预计得卖好几年。

别忘了,除了邻居江天际,对岸的金沙洲有越秀天悦金沙、4公里外同样主打改善的建发央玺;

还有6公里外的白云湖“四兄弟”......个个都是强手,有被竞品分流的可能。

3、最最重要一点,5万在白云,选择面很广!

乐居君提过,每个板块都有自己的生命线,而白云西岸的生命线,业内基本觉得就是4字头。

项目好,环境不好,要么让买家接受环境不好的事实,要么价格就必须有优势。

所以,如果真的开盘4.8-5万/㎡,除了周边工作人群、白云本地客,有多少改善买家会接受?

对白云买家而言,大可以选择连片开发的白云湖的大户型、有名校的越秀天悦金沙、更有概念的云城上品、云庐、越秀云山府,甚至加点预算上新世界云耀也不是不行。

白云湖公园

假设江语上品苑定价到4万/左右,那么原本金沙洲、白云湖的买家选择面变大。

甚至能吸引石井金碧新城等二手置换买家,周边的小老板...项目成交难度也就有所降低。

总体而言,未来江语上品苑要突围,有两样东西要下功夫的:

一个是周边城市界面、二是性价比。

你觉得这个楼盘如何?评论区聊聊~

来源:乐居新媒体

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