平安证券:城中村改造规模可观,政策出台及地方推进有望加快

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李礼 5.7w阅读 2023-11-20 11:26

乐居财经 李礼 11月20日,平安证券发布地产研报。

投资要点

  城中村改造为城市更新重要组成,政策推动提速发展:城中村改造近期多次被中央提及,关注度与重要性持续提升,从改造程度看,可分为拆除新建、整治提升、拆整结合,从实施主体看,可分为政府、市场、村集体主导。城中村改造规模整体可观,区域分化,当前范围划定为超大特大城市,随着政策陆续出台,地方工作推进,改造进程有望适度加快。

  城中村改造特点鲜明,模式间存细微差异:典型案例梳理显示,城中村改造呈现周期长、资金需求大、资金回报不确定性高等特点,其中市场主导的拆除新建项目耗时较长,资金需求量大通常伴随分期开发。资金回收路径相对清晰,拆除新建多以商品住宅销售、商业地产运营等作为回笼渠道;拆整结合多以拆后重建商业体现金流覆盖拆除、整治成本;整治提升则多以租金作为回款渠道。改造项目回报率存在不确定性,市场化程度高、充分享受土地增值红利的拆除新建项目回报更为可观。另外,市场化主体参与形式多样,统筹开发、代建等均为可选项。

  城中村改造资金多元,关注政策发力方向:基于城中村改造特点,能否顺利解决资金问题、以合适回报提升资金吸引力,或为项目成功实施关键。城中村资金渠道多元,但赔偿标准高企、拆建比例限制、净地出让要求等对资金回报产生扰动。考虑部分民营市场主体改造能力受损等现实变化,政府统筹存在必要,政策发力点预计聚焦改造资金拓宽与项目机制完善,关注政策性资金支持、做地收储细节设置等情况。

  投资建议:考虑城中村改造规模可观、政策出台及地方推进有望加快,建议关注具备城中村改造经验与能力企业,如天健集团、越秀地产等。同时随着城中村改造等三大工程实施建设、房地产发展新模式持续构建,兼具周期穿越能力及中长期模式布局企业有望胜出,建议关注保利发展、招商蛇口、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、华发股份等。

  风险提示:1)推进进程不及预期风险;2)政策调整及落地效果不及预期风险;3)房企流动性问题发酵超出预期风险。

来源:乐居财经

作者:李礼

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