首创证券:地产销售热度回落,到位资金承压

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李礼 5.1w阅读 2023-11-21 16:48

       乐居财经 李礼 11月21日,首创证券发布房地产行业简评报告。

       核心观点

  低基数效应下,销售累计增速有望回升。2023年前10月商品房销售金额累计同比增速为-4.9%,较前9月变动-0.3个百分点;10月单月销售金额同比增速为-14.4%,较9月单月变动4.8个百分点。2023年前10月商品房销售面积累计同比增速为-7.8%,较前9月变动-0.3个百分点;10月单月销售面积同比增速为-20.3%,较9月单月变动-0.6个百分点。9月一线城市宽松政策效果有所减弱,10月销售热度减弱。去年末低基数效应下,我们预计四季度单月同比有望持续回升。

  土地市场有所回暖,预计后续依旧承压。2023年前10月房地产开发投资累计同比-9.3%,较前9月变动-0.2个百分点;10月单月投资增速-16.7%,较9月单月变动2个百分点。多个核心城市放松地价和房价限制,引发土拍市场回暖,流拍率下降,但分化依旧。当前流动风险扩散,公开市场融资额处于低位,叠加销售热度下行,房企拿地新开工较为谨慎,短期投资增速依旧承压。中长期看,城中村改造、保障房和平急两用设施建设形成实物工作量,将对地产投资形成支撑。

  竣工增速平稳,新开工单月同比下行。新开工方面,2023年前10月新开工累计增速为-23.2%,较前9月变动0.2个百分点;10月单月新开工增速-21.2%,较9月单月变动-6个百分点。房企策略以销定产为主,跟随销售市场同向变动。22年拿地总量大幅下行,可开工资源总量减少。首创证券认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面,2023年前10月竣工累计增速为19%,较前9月变动-0.8个百分点。竣工增速保持平稳,行业存在大量已开未竣工的项目,在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下,房企资金铺排从前端投资扩张,逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金,形成正向现金流。

  到位资金依旧承压,供给侧融资维持低位。从行业到位资金来看,2023年前10月累计增速为-13.8%,较前9月变动-0.3个百分点。到位资金10月单月同比-17%,较9月单月变动1.7个百分点。房企融资方面来看,国内贷款前10月累计同比-11%,较前9月变动0.1个百分点;10月国内贷款单月增速-9.6%,较9月单月变动-13.1个百分点。RMBS条件早偿率指数高位下降,居民提前还贷,去杠杆意愿阶段性下降,市场悲观预期有所好转。国内贷款单月增速由正转负,境内信用债发行量持续低位,供给端融资依旧不容乐观。

  投资建议:深圳国资委发声支持万科,短期流动性风险预期下降,板块估值保持平稳。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份、越秀地产。3)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

  风险提示:宏观经济复苏不及预期,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。

来源:乐居财经

作者:李礼

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