首创证券：地产销售热度回落，到位资金承压
原创
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乐居财经
李礼
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2023-11-21 16:48
乐居财经 李礼 11月21日，首创证券发布房地产行业简评报告。
核心观点
低基数效应下，销售累计增速有望回升。2023年前10月商品房销售金额累计同比增速为-4.9%，较前9月变动-0.3个百分点；10月单月销售金额同比增速为-14.4%，较9月单月变动4.8个百分点。2023年前10月商品房销售面积累计同比增速为-7.8%，较前9月变动-0.3个百分点；10月单月销售面积同比增速为-20.3%，较9月单月变动-0.6个百分点。9月一线城市宽松政策效果有所减弱，10月销售热度减弱。去年末低基数效应下，我们预计四季度单月同比有望持续回升。
土地市场有所回暖，预计后续依旧承压。2023年前10月房地产开发投资累计同比-9.3%，较前9月变动-0.2个百分点；10月单月投资增速-16.7%，较9月单月变动2个百分点。多个核心城市放松地价和房价限制，引发土拍市场回暖，流拍率下降，但分化依旧。当前流动风险扩散，公开市场融资额处于低位，叠加销售热度下行，房企拿地新开工较为谨慎，短期投资增速依旧承压。中长期看，城中村改造、保障房和平急两用设施建设形成实物工作量，将对地产投资形成支撑。
竣工增速平稳，新开工单月同比下行。新开工方面，2023年前10月新开工累计增速为-23.2%，较前9月变动0.2个百分点；10月单月新开工增速-21.2%，较9月单月变动-6个百分点。房企策略以销定产为主，跟随销售市场同向变动。22年拿地总量大幅下行，可开工资源总量减少。首创证券认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面，2023年前10月竣工累计增速为19%，较前9月变动-0.8个百分点。竣工增速保持平稳，行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。
到位资金依旧承压，供给侧融资维持低位。从行业到位资金来看，2023年前10月累计增速为-13.8%，较前9月变动-0.3个百分点。到位资金10月单月同比-17%，较9月单月变动1.7个百分点。房企融资方面来看，国内贷款前10月累计同比-11%，较前9月变动0.1个百分点；10月国内贷款单月增速-9.6%，较9月单月变动-13.1个百分点。RMBS条件早偿率指数高位下降，居民提前还贷，去杠杆意愿阶段性下降，市场悲观预期有所好转。国内贷款单月增速由正转负，境内信用债发行量持续低位，供给端融资依旧不容乐观。
投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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