保利天汇的定价思路很有一套-乐居财经

保利天汇的定价思路很有一套

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 销冠100 Rose100 4.5w阅读 2023-11-26 21:09

保利天汇10月12日开盘海报官宣首次开盘认购453套房，卖了45亿元。即便去掉「水分」，依然是令人羡慕的开盘成绩。

根据调研，保利天汇开盘后持销的这一个月认购量大概有80-90套。

在如今这个市场下可谓十分优秀，不知当时没有坚持到底的几家开发商，有没有依依东望、心生遗憾。

下面是「保利天汇」的网签实录，供大家参考。

1、保利天汇于10月20日开始有网签，截至11月21日签约42套住宅。

对比相邻板块同为畅销热盘的和光煦境开盘（4月20日）后一个月网签96套及玺悦朝阳开盘（8月16日）后一个月网签78套。

虽速度略有不如，但结合市场情况（4-5月小阳春末期，8-9月认房不认贷新政），这个速度已算相当优秀。

毕竟看看当时疯抢的后沙峪、X47地块，现在网签加一起也才堪堪达到天汇的一半。

2、目前网签均价为8.38万元/㎡，价格表现不错，比隔壁北熙区网签均价高了约4000元/㎡。

3、户型面积从97㎡到170㎡，面积段跨越较大，标准的保利“全覆盖”打法，但其中97-119㎡（119㎡三居室为绝对主力）、总价800-1000万的产品约占83%，主力还是首置、首改的定位。

4、开盘刚一个月，各产品网签均较少。暂时网签套数较多的是：

119㎡（供应多认购绝对值多）

97㎡（低总价，凑资金压力相对小）

160㎡（结合170㎡看，大户型已网签了10套）

结合现下置换二手难买上价的时点来看，或许部分再改客户已经完成变现而持币挑拣？也或许有钱人依旧有钱！

5、价格这里值得展开几点推测：

①首先是价格顶高的几个产品（115/136/170㎡）均是洋房；暂时洋房整体约8.58万元/㎡、小高约8.22万元/㎡，相差5%。这个数字基本就是洋房、小高两种业态的得房率差异；

②洋房105㎡未与对线的小高97㎡拉开差距，猜测主要考虑小户型承价能力有限，又同在南区同无阳台赠送，哥俩差点儿但不多就得了；

③除去最小户型97㎡外，最低的价格是119㎡户型，即全盘绝对主力户型。这里保利的定价核心思路也可窥见一斑：“文武百官救太子”。

抬高能抬价的产品，只为119㎡单价更低一点点，即使是最挑客户的小高110㎡侧厅产品，也比“太子”单价要高。

直接对线的洋房115㎡更是拔至全盘最高价格，在现在的价格体系下，小高119㎡与洋房115㎡的套内单价基本相同（约10.6万元/㎡），但总价低了35万。

恰好，是本案的一个车位价格。

给与最主力户型最佳的性价比，前期定位与后期操盘在此刻交圈。

这里有个传言：本项目赠送的半计阳台，各户型尺度是不一样。

97/105㎡产品无阳台，110/115/119㎡产品阳台进深1.2m，136/160/170㎡产品阳台进深1.5m；

据说这个差异并非是政府规划尺度限制，而是保利内部自行塑造的差异，“花的钱越多，才能享受越大的阳台”。

能送不送，搞“阶级差异”多少不应是央企所为。况且若是97/105㎡也有阳台，或许可以给119㎡更多背些价格呢。

6、根据调研，当时开盘要求客户11月25日付齐首付。可以期待至年底时保利天汇的网签情况。

7、户型价格没有什么波动。

8、以下是5#网签情况：

PS：关注朝阳项目的亲们，可以联系表姐：XGDBJ2022入群。

.最近更新.

只有玫瑰，才能盛开如玫瑰

这个项目，就是为封神来的

北京新卷王

.延伸阅读.

销冠复盘丨网签实录丨新盘辞典丨户型V姐说丨人物专栏丨公司观察丨维权丨大道消息丨规划解读丨数据榜单合集

2021年一批次拿地合集丨2021年二批次拿地合集丨2021年三批次拿地合集丨2022年一批次拿地合集丨2022年二批次拿地合集

来源：销冠100

作者：Rose100

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