年底冲业绩，还得看天河。

11月27日，广州挂牌两宗涉宅地，均位于天河，分别于12月28、29日出让。

其中黄云路AT1003010、3075、3082地块，位于牛奶厂板块，也是我们熟悉的世界大观二期地块，一期地块在今年8月被越秀地产超68亿元拿下，折合楼面地价50160元/㎡。

而本次挂牌出让的二期地块，起拍楼面价为41772元/㎡，相比起一期，有很大的操作空间，不知会否引来多家房企争抢。

黄村三联路AT1007015地块同样位于牛奶厂板块，与奥体优托邦一路之隔，商业配套相对成熟是其一大卖点，地块起拍楼面价将近4万元/㎡。

综合来看，本次广州挂牌的2宗涉宅地均位于广州买房链顶端——天河，加上最近黄埔挂地打响广州“取消地价上限”第一枪，天河这2宗涉宅地能否创造神话，在年末冲刺一下KPI，蛮值得期待的。

黄云路AT1003010、3075、3082地块

用地性质：二类居住用地、商业用地兼容商务用地

宗地面积：125142.48㎡

挂牌起始价：409355万元

起拍楼面价：41772元/㎡

地块位于天河区黄云路，属于牛奶厂板块，整个板块楼市调性颇高，以豪宅为主。

在售新盘包括缦云广州、合景臻颐府、保利天汇等，均价7-10万元 /㎡。（价格仅供参考，以实际为准）

地块周边情况，我们在实踩一期地块时也已经详细写过（回顾），简单来说就是与21号线大观南路站有一定距离，同时自驾有堵车隐患。

但环境方面有着绝对优势，宅地均被山水环绕，建成项目是“从公园长出来的房子”。

先来说说本次出让的二期地块，与越秀拿下的一期地块相比，有哪些不足。

一来，二期地块体量为125142.48㎡（其中出让宗地面积41108.13㎡），而一期地块为149461.1㎡（其中出让宗地面积68736.34㎡），二期地块建成小区的规模较小；

二来，二期地块没那么纯粹，需要配建滨湖商业区，同时容积率略高，为2.0-2.5，而一期地块为1.9-2.2。

说完不足，来看看优势。

二期地块住宅沿太阳湖两侧分布，有良好的湖景景观。

此外，牛奶厂商业配套较匮乏，二期地块配建了商业，相当于在家门口就能满足基本需求，还是挺方便的。

一期地块在拿地第二天，施工队已进场，可谓十分迅速。

根据广州规划与自然资源局披露的批后方案，一期地块总共有25栋建筑，高度限定为13、15、17层，业内猜测户型为两梯两户板楼大平层，预计面积段为建面约140-250㎡，户户朝南。

据了解，越秀对世界大观项目十分重视，项目定位会在和樾府和樾系之间，至于价格嘛......

毕竟项目地价都5万 ，冲进广州楼面价TOP8了，卖个10万 也是毫无悬念的。

据了解，越秀上下对世界大观项目相当重视，其定位会在和樾府和樾系之间。

而二期地块未来建成项目将与一期“贴身肉搏”，无论是卖点还是配套都相差不大，若果二期地块还要打造大平层产品，核心竞争力将大幅下降，毕竟客源已被一期抢得七七八八了。

要怎么打造产品，拿下二期地块的房企估计要花大心思了。

黄村三联路AT1007015地块

用地性质：二类居住用地

宗地面积：24847.82㎡

挂牌起始价：231812万元

起拍楼面价：39800元/㎡

地块同样位于牛奶厂板块，但与前面说的世界大观二期地块相比，这宗地看头就少一点了。

距离地块最近的地铁站是4号线和21号线的换乘站——黄村站，百度地图测距直线超过1公里。

地块周边还有奥体优托邦、吉山小学、执信中学（天河校区）等。

此外，地块周边城市景观以村落、产业园、厂房为主，景观一般。

整个地块总建面只有约5.8万㎡，体量很小，建成后货量不多，而且它是纯宅地，没有配建商业，建成项目商业将高度依赖奥体优托邦。

目前，牛奶厂板块主流产品为改善型四房，但这宗地体量较小，若打造成大户型改善产品，目标客群不会为周边环境埋单，况且板块内还有很多同类产品可选。

但地块起拍楼面价都接近4万元/㎡，未来售价不会面向刚需。

虽说是在天河，但地块各方面素质都比较劝退，预计出让也是反应平淡，大概率底价成交。