中植系地产往事

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 16.1w阅读 2023-11-29 14:22
文/乐居财经  许淑敏

中植系出险,市场热议的点竟然是“中植系高管的千万高薪”。
已有人盘点,恒天财富总裁周斌,年薪9500余万,大唐财富董事长张冠宇年薪2500余万,而新湖财富总裁赵厚璞年薪2100余万。
上千万的薪资,成为网友热议的地方。
一旦中植系躺平,上千亿的负债压力,便传递给了投资者、上下游供应商、银行等多方。再加上,中植系资产庞大、结构庞杂,整体影响面广。
市场情绪激动,实属正常。
回顾过往,解直锟带领中植系以“中植模式”搭建“全牌照”金控帝国,一度辉煌,还为很多开发商“金主”,背后提供资金来源。世茂、恒大、佳兆业、华夏幸福等十余家房企,都存在于中植系的朋友圈当中。
只是随着解直锟离世之后,中植系面临着“内忧外患”。中植系接班人迟迟未定,管理团队一直处于调整状态,另一边,地产行业风险不断加剧,中植系亦难免被拖累。
发酵至今年11月,中植系债务危机全面爆发,中植系也被推至风口浪尖。
那些曾经依赖地产行业而产生辉煌时刻,一一被翻了出来。
暴雷前后
关于中植系,一切仿佛从解直锟离世以后,开始盘根错节。
在此之前,中植系还号称要当“中国黑石”,大肆在北京、上海的商办、公寓投资市场上屡屡出手,捡漏不动产。
彼时,地产行业刚进入深度调整阶段,市场对行业均处于观望状态,而中植系却依然大手笔,逆势拓展。
解直锟对贾跃亭的资产尤为感兴趣。当时,乐视大厦被注册仅5天的“北京衡盈物业管理有限公司”,以5.7亿元价格竞拍成功,最终查到,竞拍人衡盈物业的资金来源系中植系公司所提供。
另外,北京卓睿物业通过竞买号C7UZX以约16.45亿元的价格竞拍成功老贾另一个项目——世茂工三。
在股权上,北京卓睿物业由中海晟融持股100%。股权穿透可知,背后真正主人正是解直锟。
那段时间,中植系收购北京市三里屯区域的整栋70年产权公寓项目、以33.12亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦,还从万通手中抄底北京朝阳区朝阳门外大街6号院的新城国际
中植系频繁地与各大开发商进行商业往来,许荣茂、许家印都成为了解直锟私底下的好友。
中植系也一度成为很多开发商“金主”。皇庭国际郑康豪出让20%股权纾困,最终找来外援康顺晟源的背后正是“中植系”,同样也是解直锟向复活不久的佳兆业提供支援,携手佳源国际冲进浙江嘉兴的土拍市场,恒大背后的资金来源也有“中植系”身影。
一度辉煌,却不知,背后隐藏的风险之大。
解直锟于2021年底离世之后,中植系接班人迟迟未定,管理团队一直处于调整状态。再加上,这两年,伴随着地产行业风险加剧,楼市恢复缓慢,爆雷房企不断增加,中植系亦难免被拖累。
中植系旗下的持牌金融机构中融信托首当其冲。早前,中融信托的大股东便提到中融信托的困境:“房地产行业走势低迷,因融资环境整体紧张导致流动性问题频发,中融信托部分相关项目也被迫出现延期情况,信用风险、流动性风险呈现阶段性放大的情况,业务经营与投资者关系进一步承压。”
眼下,一些拿着中融信托地产产品的投资人如坐针毡,尤其考虑到市场周知的几个“地产大雷”项目,背后都闪动着中融信托的身影,不乏泰禾、福晟、华夏幸福等。
乐居财经此前报道,华夏幸福与中融信托债务涉及四个信托项目,即骥达11号、融昱100号、享融223号和享融287号,所募集的资金分别用于华夏幸福廊坊某县、西安、合肥、新郑的四个产业新城项目。中融信托发现,华夏幸福质押的176.49亿元的应收账款出现违规支付的情况。
更早之前,中融信托还将泰禾诉至法院,这笔欠债高达36亿。
中植系产品延期、逾期等情况不断,投资者各类投诉、诉讼也不断。
发酵至今年11月,中植系终于兜不住,债务危机全面爆发。
中植集团发布的致歉信当中提及,按照中介机构模拟合口径测算集团总资产账面金额约2000亿元,但剔除保证金后相关负债本息规模约为4200-4600亿元,严重资不抵债。
一切早有迹象,今年8月,中植集团旗下的恒天财富一名理财师曾发布一封自白书。他表示,在逐步压降规模过程中,2023年6月于资产端大量的应收款没能及时到位,进而导致流动性缺口,出现了第一次的产品逾期兑付。
“此次事件涉及的高净值投资人有15万人,企业客户近5000家,职业理财师1.3万人,债权权益2300亿。”
霎时间,中植系被推至风口浪尖。
地产主线
一个万亿资本帝国的倒塌,当然不能以一概全,轻易断定个中缘由。金融监管收紧、地产行业下行、商业模式问题等等,都可以成为理由。
为何重点着墨于地产,在于中植系“帝国”,自地产而始,也算是终于地产。地产行业,贯穿中植系从起步到发展壮大的各个阶段。
尽管解直锟的第一桶金来自于木材行业,但其第一次真正出圈,是来自于地产业务。1995年之后,解直锟开始涉足基建、旅游、房地产等领域。
他打造了俄罗斯黑河旅游项目、双鸭山至七星镇公路、伊春市五营国家森林公园旅游公路、内蒙古大青山水库等项目。
最终选择重仓利润丰厚的地产行业。中植系在伊春市打造了多个楼盘,包括伊春中植科技中心、伊春市中植村、伊春市南岔中植村等相继落成。又开始走出伊春市,在哈尔滨、北京、上海布局,甚至还在海南成立了公司。
时运使然,此时的房地产正值初步发展的阶段,大有空间,恒大、万科、碧桂园等大多数房企,都是赶上了这一股东风。
或许是逃离竞争激烈的地产开发市场,又或者是想另辟蹊径,解直锟没有从地产开发这条路上走下去。他选择了地产行业的上游——金融,掐住资金命脉。
2001年,中植企业集团开始进军金融产业,此后出资重组哈尔滨国际信托投资公司,成立中融信托。
解直锟以中融信托为造血中枢,触角遍布资本市场。截至2009年底,中融信托信托资产管理规模首度突破1000亿元。
2010年,中融信托股东变成恒天集团旗下的经纬纺机,获得了国资背景。
在国资背景加持下,地产信托承担起中融信托的业务增长。彼时,银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务,中融信托一面收缩银信合作,开始寻找新的业务合作模式,于是地产信托业务“狂飙”。
当时媒体报道,中融信托的地产项目遍布全国,最快的时候从项目方考察到做信托计划,再到风控通过,只需要3天。
期间,地产信托的“快投”,推动中融信托的资产管理规模裂变式增长。数据显示,2010年—2014年,资产管理规模分别为1820亿元、1783亿元、3057亿元、4882亿元、7227亿元,四年的时间规模增加了5407亿元。
直到2018年,房地产类业务和融资类业务被监管压降,中融信托主动调整战略方向,从2018年开始主动控制资产管理规模和营收。
但直到2020年底,其房地产业务规模仍高达1291.5亿元,所占公司比重18%,为历年最高。
2021年,中融信托投向房地产业务的信托资产金额也接近900亿元。2022年,规模有所压降,投向房地产信托资产672亿元,只是,占信托资产比例仍高达10.69%。
深挖中融信托的地产“朋友圈”,包括融创、恒大、阳光城、华夏幸福、泰禾、世茂、蓝光、花样年、中南等房企都位列其中。
这些房企出现风险问题以后,深陷其中的中融信托只能寻找办法化债。
中融信托从幕后走向台前,被迫下场收购股权、想方设法盘活项目。前两年,中融信托和房企合作多达120只产品,80%被划分为“股权投资类”,大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。
像是中融信托多次成为融创的“金主”,合作频率增多。仅 2022年,中融信托至少接盘融创
三家公司的股权,通过入股房企的子公司、关联公司或项目进行输血。
中植模式
中植系依托中融信托逐渐渗入金融领域,完成了由实业到“全牌照”金控帝国的转型。
据官网显示,中植集团涵盖实体产业、资产管理、金融服务、财富管理等领域,旗下包括6家持牌金融机构,5家资产管理公司,4家财富管理公司,另外,其控股8家上市公司。
根据两年前公布的数据,中植系4大财富公司,累计资产合计资产规模已经高达3.6万亿。
资产规模庞大,资本布局庞杂。此前,解直锟作为受益所有人的企业多达3116家,股权结构复杂,外界难以穿透了解到其全貌。
所谓的“中植模式”,让解直锟一度挣得盆满钵满。也正是这一高风险模式,让中植系跌落“神坛”。
一边操作财富管理、信托,以高利率吸引外部投资者的资金,一边控股上市公司、投资房企、城投债等,以获得高收益。
高收益总是伴随着高风险,对于“中植模式”,争议颇多。投资者被7%、8%的高利率所吸引,却往往忽略了产品底层资产是否足够优质、安全。这便为后来的爆雷埋下隐患。
中植系的理财产品多数是以房地产项目、上市公司股权为底层资产,风险都不小。地产项目受到市场环境、开发商等因素影响,收入具备不确定性;上市公司股权则受到资本市场行情影响,市值变化不断。
曾有中植系人员对相关媒体透露,中植系财富公司以固收产品为主,大量产品涉及“资金池”,就是募集的资本,被挪腾到其他业务上,像是地产、投资等。
中植系各个平台之间关系错综复杂,资金流动操作空间大。
因此,业内对于中植系的落幕,并不觉得出奇。
11月25日,北京市公安局朝阳分局已经通报,对“中植系”涉嫌违法犯罪立案侦查,对解某某等多名高管采取刑事强制措施。
此前中植系简单的一封致歉信,并不能止住投资者的疑虑。
中植集团称,由于集团资产体量庞大,产业分布复杂、经营主体和项目主体众多,大量代持企业资产、关联融资及对外担保事项还须进一步延伸审计进行核查确认,最终资产负债状况可能还会根据核查情况予以调整。
而这些负债压力,也传递给了投资者、上下游供应商、银行等多方。

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