璀璨公元的滞重规模有点大丨网签实录-乐居财经

璀璨公元的滞重规模有点大丨网签实录

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 销冠100 表舅 5.8w阅读 2023-12-07 13:57

璀璨公元地块是招商今年上半年在北京土地市场接连落位的开局（第一块获取的土地），也是最先开盘的项目。

4月底获取，8月20日开盘。

下面是「璀璨公元」的网签实录，供大家参考。

1、璀璨公元9月18日开始有网签，截至12月2日网签66套，比“兄弟盘”璀璨时代网签速度慢不少。

两个盘定位及产品相似，前后脚开盘，而且璀璨时代还因为种种原因网签暂停了一个月。

当然网签速度落后较多也有价格原因。

今年通州入市的项目里，除了融御三期（区位优势显著）和长安府（400㎡+独栋）以外，单价最高的就是璀璨公元了。

价高速降，也是正常。

2、目前网签均价为5.95万元/㎡，价格表现不错，比隔壁贴身京玥兰园网签均价高了约2300元/㎡，+ 4%。

3、除去现房部分，主要户型面积从107㎡到140㎡，主力还是首置、首改的定位。

但是也可以看到璀璨公元的特殊产品种类和套数比较多，共7个种类31户，户数占比11%。

其中3种顶层退台产品（13套顶退：1套107顶退产品69㎡、6套120顶退产品79㎡、6套140顶退产品92㎡）；

2种顶层跃层产品（7套顶退：2套89顶层上跃产品130㎡、5套107顶层上跃产品159㎡）；

另有3套107的单元南入口87㎡变异户型，及8套6#南北向与东西向的拼接户80㎡。

4、从网签情况看，和璀璨时代相似的是，绝对值107㎡产品去化最多、去化率89㎡产品最高。

不同的是，璀璨公元120/140㎡的量及去化率均显著好于璀璨时代的情况，说明通州东小马板块的改善类需求多于通州台湖（经开区）板块。

另外也可以看到，璀璨公元的大量变异户型（除顶退产品外）均没有网签，且77㎡东西向去化情况也不佳。

这其中的主要产品（除顶跃外）面积较小总价较低，涉及客户需要筹款周期的情况应该较少。

那么换句话说就是：这几类产品需求很少！

因为通州（除经开区范围外）客户普遍是卖了房再购买新房，是要有居住感提升的。

所以需求普遍还是以客户品质、功能或面积提升为主的首置/首改/再改为主。这类显著有缺陷的“边角户”，难入主流客群法眼。

不要小看这点货！

可以简单算笔账：除去去化情况较好的顶退产品，其他变异产品共18套，预计1.14亿货值。

但全盘期房部分仅281套房（约18.3亿货值），这点货已经占了6%+！即使算上现房部分，预计也要占到将近3%。

若是再加上东西向77㎡的约1.91亿货值，则合计占到全盘期房货值的17%（算上现房部分预计也有7~8%）。

可以说，璀璨公元的利润，全在这些“边角货”里了。滞重的规模有点大！

5、价格方面，89㎡货少价高，107/120/140㎡三个主力户型单价近似。

东西向77㎡单价最低，东西向折价约6%，折价幅度有点低，如果想保证一定流速，应该折价10~15%左右为宜。

招商在10月20号左右开始全市楼盘提升中介渠道点位，其中璀璨公元东西向的中介点位从1.5%提到了4%。

其实还不如把这部分做到折价里，毕竟东西向应该尚无几位客户，因为降价产生客诉的风险较小。

当然了，屁股决定脑袋，降价卖出去了没啥光荣，可万一降价也卖不出去，责任在自己。

而提点还卖不出去，可解释的说辞就比较多了（市场不行、渠道不行、产品不行、前期定位不行），提点要是卖出去了，懂得也都都懂。

“只要是能生财生财，那么XX的事就随便随便啦！”——《无间道3》

6、据调研，招商现在全市楼盘开展了首付分期：

年底交齐20%房款即可（公司内部算业绩），之后再6个月补齐剩余首付。所以未来几个月璀璨公元项目的网签速度应该都一般。

7、户型价格没有什么波动。

8、以下是具体楼栋网签情况：

.最近更新.

智者欣赏愚者互撕

北京楼市分区成交排行榜

南四环郭公庄涨到9.2w

开发商和购房者谁是冤大头？

璀璨时代舍去了一些，得到了一些

很少有项目这样做样板间

.延伸阅读.

销冠复盘丨网签实录丨新盘辞典丨户型V姐说丨人物专栏丨公司观察丨维权丨大道消息丨规划解读丨数据榜单合集

2021年一批次拿地合集丨2021年二批次拿地合集丨2021年三批次拿地合集丨2022年一批次拿地合集丨2022年二批次拿地合集

来源：销冠100

作者：表舅

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