中国信达再抛售 烫手的地产资产

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 13.7w阅读 2024-01-17 18:05

中国信达已经不止一次,将地产债权摆上货架。

前不久,信达再次将中庚香江世界、中庚香海世界等项目资产,挂到拍卖网上,债权本息共计15.24亿元。但与前几次类似,关注者并不多。

这些资产的背后,是一家闽系房企的起落。

中庚集团的官网信息,目前仍停留在2021年,页面上的介绍仍为:创建于1997年,致力于城市运营24载,拥有资产总值超过1200亿元……彼时,它仍在宣传自身的“多元布局、协同发展”。

在地产行业高歌猛进的阶段,中庚集团曾经也是闽系房企冲高规模的代表之一。拿地加速、投资加速,更是将总部迁至上海,谋求更大的发展空间。

但在地产周期里,它受资金面的掣肘,只能踩下了刹车。其曾提出的“二次创业”战略,后来也戛然而止,总部回归福建。而该公司曾经招揽的银行系高管,也陆续离开。

眼下的经营逆境,一切早已有迹可循。从2020年开始,中庚集团便开始改名、修改经营范围,而其创始人梁衍锋,也卸任了法定代表人。但它背后隐秘的资金链,仍显现了出来。

屡次上货架

去年底,中庚集团不断宣传项目交付进度。

其中,位于福州的中庚香悦府、中庚·香江世界、中庚·香海湾,都实现了部分交付。

过程并不容易,这两年,中庚集团旗下项目延期交付的情形,并不少见。上述的香海湾,原定交房时间为2021年6月,但直到2023年5月才开始交付首批房屋。

自2021年开始,关于中庚集团资金短缺的消息,便开始传出。紧接着,中庚集团旗下资产,也被摆上货架。

2021年12月,中国信达发布中庚集团的资产处置公告,相关债权的总额为9.33亿元,但最终未等来接盘方。隔年8月,中国信达再次对中庚项目债权进行债务重组处置,结果依然无人接手。

转眼到了2024年,1月11日,中庚项目债权资产再次被摆上货架。

此次处置的债权本息金额共计15.24亿元,所涉资产包括中庚香江世界、中庚香海世界两项目。其明确了债权的抵押物、质押物,以便吸引接盘者。

但从当前阿里资产拍卖网的情况来看,这笔交易依然为0意向人。

对于中庚集团的资产,市场似乎显得略为审慎。

像是上述中庚香江世界、中庚香海世界均存在限制销售、抵押的情况,债权复杂,存在现金回流的不确定性。在市场上可选择标的众多的前提之下,此类项目吸引力并不大。

再加上,中庚集团整体发展,情况已不如此前。

在中庚集团官网上,其业务包括地产开发、产业投资、供应链、金融/投资。

像是酒店业务,2023年8月,中信银行福州分行在阿里资产平台发布《关于福建省福州市喜来登酒店项目债权转让的招商公告》,福州中庚喜登酒店2017年至2027年全部经营收入,被作为应收账款质押。

而中庚集团旗下的上市平台庚星股份,近期也收到中国证监会下发的《立案告知书》。

2023年第三季度,庚星股份实现营业收入2.75亿元,同比下降14.94%;归属于上市公司股东的净利润-1275.54万元,归属于上市公司股东扣非净利润-1497.61万元,已是亏损状态。

隐秘的资金链

在地产行业高歌猛进的阶段,中庚集团曾经也是闽系房企冲高规模的代表之一。没有上市的中庚,虽然没有世茂、宝龙、阳光城等房企出圈,但一直都在加速拓展。

这一加速,为后续的困境埋下了隐线。

中庚集团创立于1997年,最早开发了福州的九彩公寓、香榭丽都等项目。从2006年开始,它开始全国化布局,走出福州进军大连,又落地江苏、北京、重庆等地,一路拓展。

一切的改变,要从2014年说起。

中庚集团开始试水多元化业务,其联合城开开发商业上海“城开中心”,发力城市综合体;成立申达投资,试水金融领域;投资科技领域,探索智慧城市。

随之,中庚集团加大了拿地力度,甚至在2016年一口气拿下了福建区5幅土地,整体收购了上海城开中心。

另一边,中庚集团加大了多元业务的投资力度,成立了中庚科技,并顺势开启收并购,最具代表性的是高溢价收购东方银星,当时中庚集团以溢价51%的价格,拿下东方银星29.98%的股权。

而且,跟随着世茂、旭辉等房企的脚步,中庚集团也将总部迁至上海。那时候,中庚集团发布2017-2019中庚集团地产战略,提出“二次创业”的主张,显然有了更大的诉求。

一系列的加速,让中庚集团规模曾挤入百强之列。2018年-2020年,中庚集团操盘金额分别为232.1亿元、203.7亿元、143.7亿元,排名94名、98名及146名。

无论是地产规模拓展,还是多元业务布局,背后都需要大量的周转资金。尤其是2019年,中庚集团大量拓展产业新城项目,以产业勾地的形式,在温州、大连、西安、上海多地获取项目,总投资额高达528.7亿元。

中庚集团多次谋求上市,试图通过上市融资补充资金,其收购东方银星,很大程度上也是为了“借壳”上市。

为此,中庚集团挖来了不少银行系高管。2017、2018年之际,不少闽系房企纷纷上市,寻求融资,中庚集团董事长梁衍锋,也挖来了曾任中信银行福州分行支行长的曹晏彬、农业银行出身的石春兰等高管,期望加速上市进程。

他所看重的这些银行系高管,掌握一定的融资渠道,擅长财务管理,但最终中庚集团仍未完成上市进程。

而该公司的另一隐秘资金链,或许来自于民间借贷。

梁衍锋与东北资金掮客逄宇峰有所关联。而逄宇峰,与知名女星赵薇老公黄有龙,曾共同因拖欠贷款被债主上诉至法院。

逄宇峰旗下曾拥有企业大连汇盛。已有媒体报道,在大连汇盛及其关联公司很多借贷事项中,梁衍锋与他的中庚集团,承担了无限连带担保责任。梁衍锋与逄宇峰,曾于2015年共同组建了公募中庚基金,直到2019年,逄宇峰才退了出来。

中庚集团开拓大连市场,也少不了逄宇峰的帮助。

地产行业上行之际,中庚集团大手笔获取项目,可以助推企业更上一层楼,但遇上地产行业下行,中庚集团扩张的后遗症,慢慢显现。

从高光到引退

中庚集团一度辉煌,梁衍锋也风光过。

梁衍锋曾经是福州唯一一位拥有私人飞机的企业家。那是一架庞巴迪挑战者850私人飞机,价格2亿元左右,年管理费用就高达820万。

2020年,他以11亿美元财富位列《2020福布斯全球亿万富豪榜》第1851位,与世茂的许荣茂、世纪金源的黄如论、正荣的欧宗荣、禹洲的林龙安及家族等共同上榜。

只是不久后,中庚集团开始陷入百瑞信托与和昌国际城的纠纷,又踩雷中科建设,面临资产减值损失。

能够看到的最新财务报告,为2020年半年报。2020年上半年,中庚集团净利润6.21亿,同比增长33.22%,但扣非净利润亏损1.47亿,同比下跌409.85%。

与此同时,中庚集团的债务压力较大,有息负债253.26亿元,其中短期借款与一年内到期的非流动负债39.2亿元,但货币资金仅10.74亿元,资金缺口已经存在。

当时,联合信用评级有限公司的债券评级报告披露,截至2019年末,中庚集团在建及拟建项目尚需完成投资总共还有233.4亿元。

扩张遇阻、资金困顿,让中庚集团提出了回归福建战略。所谓的“二次创业”战略,也被暂时搁置。

天眼查显示,中庚集团的主体公司为中庚置业集团有限公司,该公司由梁衍锋持股42.42%,上海中庚申和企业发展有限公司持股39.39%,梁秀华持股12.12%,朱元焕持股6.06%。

该公司目前对外投资30家企业,涉及地产、金融、零售、科技、制造、餐饮等行业,分布于福建、上海、辽宁、北京、重庆区域。其中,共有11家地产相关企业,占据绝大部分。

2020年7月,该公司开始改名、修改经营范围等一系列操作。

前身“中庚集团实业集团有限公司”变更为“中庚置业集团有限公司”,经营范围新增农业科技领域内的技术转让、技术开发、技术研究、技术咨询;会议及展览服务、远程健康管理服务、企业总部管理等。

比较关键的变动是,2022年12月,中庚集团的法定代表人,从梁衍锋变为薛来银。当前,薛来银担任总经理一职,梁衍锋为执行董事。

从中庚置业集团对外投资的企业来看,当前大多数企业,法定代表人均为薛来银,而梁衍锋担任法人的企业,只剩下福建连龙投资有限公司、福州红海实业发展有限公司(已注销)、庚星能源集团股份有限公司(东方银星)。

业内人士分析,这些操作,或许是为了规避法人的风险。在此之前,梁衍锋一直是公司的法人。

出生于1965年的梁衍锋,没有学历加持,工程技术员出身,当上了福建省直房地产公司工程处项目经理,白手起家,打拼事业。

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