浦东开发集团毛利畸高之谜

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 505959 11.3w阅读 2024-02-21 18:07

文/乐居财经 严明会 

2024开年第一个月的上海市场,销售冠军是个新面孔。

根据克而瑞发布的榜单,2024年1月上海房地产企业权益销售额top1为浦东开发集团,销售金额为63.7亿元,远超第二名中铁置业的17.76亿元。

浦东开发集团能取得如此的成绩,得益于浦开云璟项目的强劲销售。1月份,浦开云璟销售套数达到619套,销售面积6.95万平,销售金额62.99亿元,同样稳居上海商品住宅销售额top1。

据了解,浦开云璟项目位于金桥,紧邻浦东足球场,被称为宇宙红盘,体量达到80万方,一期小面积93-95平,核心面积120-140平,二期小户型面积为85平。

去年12月末,浦开云璟二期开盘,620套房源一次性全开,在新房市场较为少见,项目均价为9万左右,获得2190组认购,认购率高达352.23%,位列2023年上海认购率第二,浦东认购率第一。

靠着浦开云璟项目,浦东开发集团还以63.7亿元权益销售额登上了2024年1月全国百强房企销售榜第7位。

参考2023年数据,浦东开发集团去年全年权益销售金额为124.93亿元,如今开年一个月已经达到去年销售额的一半。

抢得开门红,浦东开发集团自然受到市场关注。据了解,浦东开发集团是一家国资地产商,成立于2016年,  由上海市浦东新区国有资产监督管理委员会全资控股,法人严炯浩任董事长。

事实上,早在1992年8月28日,浦东开发集团前身上海市浦东土地发展(控股)公司就已成立,直至2011年9月与南汇地产、浦东轨交公司重组成立土控集团。2016年5月,土控集团和轨交集团合并,成立浦东开发集团。

目前,浦东开发集团的业务主要包括土地开发、房产销售、经营性物业、公园管理等等,其中,房产销售业务是公司最主要的收入来源。

2023年上半年,浦东开发集团录得营收33.37亿元,其中房产销售业务营收29.51亿元,占比88.44%。2022年,浦东开发集团录得营收59.34亿元,其中房产销售业务营收50.83亿元,占比85.65%。

房产销售作为浦东开发集团主营业务,近年来有着远超行业的毛利率。2023年上半年公司房产销售业务毛利率为66.43%,2022年业务毛利率则为52.84%。相比之下,一些品牌房企的毛利率也仅维持在20%左右水平。

对于近年房产销售高水平的毛利率,浦东开发集团解释称,2022年公司毛利率大增是因为金桥通四住宅地块项目销售收入结转,且该项目为自有土地开发,成本相对较低所致。2023年上半年则是因为土控集团的通四三期住宅交房实现销售,去年同期无此类销售,导致收入成本和毛利率同比均大幅上升。

据公开资料,浦东开发集团还是土控公司时,是为了统一管理浦东土地的开发权而生,截止到2021年8月,浦开为浦东新区实征、预征的储备土地,达到62.43平方公里。截至2023年中期,浦东开发集团的总资产为1024.54亿元。

去年12月18日,浦东开发集团还摘下了浦东新区北蔡南新地区1A-1地块,即“城中村”改造项目北蔡镇艾南村地块。该地块土地面积4.65公顷,容积率1.2,建筑面积5.58平方米,为普通商品房,出让价格31.46亿元。

得益于主营业务的高毛利率,浦东开发集团的净利润保持正向增长。2022年净利润为9.9亿元,同比增长2.49%,2023年中期净利润为7.64亿元,同比大增336.57%。

债务端,浦东开发集团的兑付压力并不突出。

截止2023年中期,公司的总有息负债290.52亿元,其中6月内到期的债务为53.02亿元,6个月至一年内到期的债务为57.93亿元,合计110.95亿元。

而期末浦东开发集团手持的货币资金为111.25亿元,足以覆盖短期内的债务。

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