豪宅提价

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 16.8w阅读 2024-03-25 08:00

文/乐居财经  魏薇

“最近的3个开盘都100%售罄,期待市场的进一步好转……”

当你在朋友圈看到这样一句话时,第一时间,大概率会以为自己穿越了。但事实上,这却是眼下真真切切的部分楼市项目的热销情况。

上述所提到的三个项目,是绿城外滩兰庭、绿城绿汀春晓、绿城沁蘭园,近日,三个项目齐齐发出官宣海报:售罄。

同样情况的,还有中环金茂府,首开266套房子,目前也完美售罄。而据了解,该项目大年初五开门迎客,短短一个月时间蓄客,到访量超过5000组。

“豪宅卖得很好。”这似乎正在成为业内的共识。

在汉口国广、武汉天地、武昌中南等黄金地段,一张张红色海报引人瞩目:“中国豪门,领涨武汉”,“6月30日起,均价每平米上涨5000元”。

新希望武汉D10天元项目整体由三个地块组成,整体规划涵盖新希望华中区域总部(在建)、星级高奢酒店(规划)、奢尚社交时尚豪宅、幼儿园(在建)、高定美学公馆,落成后将成为代表武汉、对话世界的塔尖全球会客厅。目前已推售地块建面约14.7万方,创造2023年武汉千万级项目销售金额TOP2的卓越佳绩。

涨价的不止是武汉D10天元。3月18日起,新希望地产接连发布多张海报,宣布旗下豪宅项目自3月30日起开始集体涨价,涉及成都、武汉、重庆、沈阳四个城市。

其中,重庆D10天际3月30日上调200元/平方米、4月30日上调500元/平方米,到6月30日实景呈现将上调1000元/平方米;沈阳锦麟誉项目4月30日上调1000元/平方米。成都D10天府项目在交付一年后升值60%,超过26亿元。

新希望地产表示:相信中国经济及楼市的未来、相信核心城市中心区域的价值、相信产品配置物业服务的品质。

楼市持续下行,豪宅市场却是一片火热,价格不降反升。克而瑞数据显示,2023年全年,全国10个核心城市总价1000万以上的一手高端住宅,共成交5.2万套,同比上涨10%。总价1000万元-3000万的新房豪宅,成交量最高的五个城市是上海、北京、杭州、深圳和广州。

今年以来,包括上海、成都、武汉在内的部分一、二线城市豪宅项目频频涨价,不少顶级豪宅二手房价格溢价成交。

量价双涨

二手房交易更能真实反映房地产市场行情。

2月底,成都豪宅第一梯队项目D10天府迎来了二手房市场的首套成交。一套43楼建面约223平方米的次楼王户型,成交总价1200万元,单价约54545元/㎡。2019年7月31日成都D10天府首次开盘,开盘价27600-39995元/㎡,该套房源总价871.65万。

就这套房而言,三年时间,升值了近40%。成都D10天府一共578套房源,套均面积240㎡,套均单价35000元/㎡,按54000元/㎡的二手房市场价计算,三年时间整个D10楼盘增值了约26亿。

上海,是中国顶级豪宅第一城。

2023年全年,上海市场共成交2000万元以上的高端住宅2402套,其中11月成交量最高,为243套。

2024年开年第一个月,上海市场共成交了237套2500万以上的豪宅,同比增长了近50%,创下近三年来的新高。有些豪宅项目的成交量甚至超过了去年全年的水平,如位于浦东的绿城黄浦湾,1月份成交了27套,而去年全年仅成交了25套。

成交量上涨的同时,豪宅盘价格同步上涨,如位于徐汇的中海国际社区,1月份的均价已经达到11.8万元/平方米,比去年底涨了近10%;绿城外滩兰庭从14.5万上涨至17.2万,上涨超12%;滨江凯旋门从13.8万上涨至17.28万,上涨超25%;新天地从16.5万上涨至17.2万,上涨超4%。

2024年上海三批次新房官宣公示:共19个楼盘合计68万平方米,分布在11个行政区,共5216套房源。“高端豪宅”项目集中入市成为本批次的焦点,在本批次新盘中,6个楼盘均价超过11万+/平,有3个楼盘均价突破了17万/平。另据统计,超过2500万总价的新房套数达到888套,是过去3年来单批次最高点。

再看其他一二线城市,2023年广州千万级豪宅成交4927套,同比增长56.2%,销售额达829亿元,市场份额占比超过1/4。克而瑞苏州数据统计,豪宅价格已经突破苏州历史新高,2023年苏州千万级新房的成交均价高达48111元/㎡,同比上涨14.22%。2023年杭州全市成交了4500多套价格超1000万的豪宅,达近五年最高。

有业内人士表示,未来,随着“土拍限价解除”、“商品房回归商品属性”等影响,高端豪宅房价还将有进一步突破。

地价解除

作为支柱行业,房地产及其产业链占中国GDP的比重接近30%,其重要性不言而喻。

但近年来,随着房地产的持续萧条,上下游产业链也深受影响,进而进一步影响整体经济行情。前两年的土拍市场陷入沉寂,不少地块被国央企地产商或城投公司托底获得,民营房企集体陷入沉寂。

从整个行业看,豪宅的热销和涨价或许是个好现象,这意味着,行业的信心在改善端正在重新回归,而这也将对刚需端的信心带来积极影响。

豪宅市场的回归,或首先从土地市场开始。2023年9月底,自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件,建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

之后,陆续有集中供地城市新挂牌地块取消地价上限,恢复“价高者得”原则,包括成都、济南、合肥、厦门、杭州等。

“地价上限”可以追溯到2021年。当年3月,监管层规定全国22个主要城市的宅地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地政策,北京、上海等部分城市设定了土地竞价的溢价率上限,多为15%。

取消土拍限价之后,部分房企的拿地积极性增加,热点城市优质地块溢价率随之大幅上升,同时也会传导到改善端的房价,改善端房价上限随之放开。

以热点城市杭州为例,去年12月12日,杭州进行取消地价上限后的首场土拍,共推出10宗地块,其中5宗溢价成交,4宗底价成交,1宗流拍,9宗地总揽金133.9亿元,最高溢价率高达38.32%,平均溢价率10.5%。

今年2月27日,杭州龙年首场土拍,7宗地块全部溢价成交,最高溢价率24.4%,平均溢价率19.1%,总起始价为93.72亿元,最终揽金111.6亿元,

但取消地价上限并不等于“地王潮”必然重现。有分析人士认为,少数优质地块可能会因为稀缺性成为“地王”,但由于房企资金链和融资环境的变化,大面积出现“地王”的可能性较低。

地产“破”与“立”

此轮出清后,房地产行业已经告别“高周转、高负债、高杠杆”的发展模式,逐步向注重产品与服务品质的模式转变。

在调整过程中,房地产行业“破”的力度过大,而新模式又没有迅速“立”起来,导致了在新旧模式转换中出现了一系列问题。去年以来,房地产利好政策持续出台,但楼市复苏未见明显起色。

新的供需关系下,房地产急需构建新的发展模式。

去年下半年以来,政策层面已多次提及“好房子”这一理念,鼓励建设好房子,提供好服务,对高品质住宅定价放开,将高品质住宅交给市场。

2023年10月底,国发14号文明确了分层的住宅体系:一方面,加大保障性住房建设和供给;另一方面,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求。后者的目的在于促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

3月9日,住建部部长倪虹表示:在新模式下,希望现在的房地产企业看到,今后拼的是高质量,拼的是新科技,拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展,谁能为群众建设好房子、提供好服务,谁就能有市场,谁就能有发展,谁就能有未来。

而豪宅的意义已经超过了房子本身的居住属性,一般而言,豪宅的包装和定位都强调稀缺性、个性化和高品质。市场动荡之下,核心城市、核心地段的豪宅往往是穿越周期的“硬通货”。

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