物业冰与火:2023年超4成物企净利下跌,17家在管面积破亿

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 物业组 27.1w阅读 2024-04-03 19:06

文/乐居财经  物业组

伴随着港股物企财报季的结束,上市物企2023年业绩披露暂时落下帷幕。

截至三月最后一天,57家上市物企顺利交卷。除了部分A股物企,仍有5家港股物企年报“难产”,分别是方圆生活服务、佳源服务、建业新生活、宋都服务、力高健康生活。

回顾2023年,宏观经济复苏缓慢,房地产市场环境持续疲软,物管行业的周期性业务持续压缩,多种经营受到挑战,营收增速进一步放缓,部分物企仍未走出关联方减值阴霾,4成物企净利润承压下行。

在此背景下,越来越多的物企开启向内生长之路。巩固基本盘、专注服务品质提升和精细化运营,成为主旋律。与此同时,物企风险防控意识不断提高,更加注重财务的稳健性,现金流普遍有所回升。

4月3日,乐居财经研究院推出2023年上市物企系列榜单,从营收、利润、规模、现金流、细分业务表现等多个维度,通过8大榜单,透视57家上市物企的业绩成色。

营收榜:14家下滑,平均增速两连跌

2023年,已发布年报的57家上市物企,总营收取得2782.66亿元的成绩,物企平均营收为48.82亿元。上市物企营收能力进一步提升,但增幅连续两年回落。

榜单显示,碧桂园服务以426.12亿元夺魁,蝉联物企“营收王”;万物云以331.83亿元位居第二,与碧桂园服务差距缩小;绿城服务以173.93亿元营收跃升至前三,去年的第三位为雅生活服务。

期内,营收超100亿的物企股还有招商积余、雅生活服务、保利物业、华润万象生活、中海物业、恒大物业,百亿物企数量由去年的7家增至9家。

另一方面,上市物企营收差距仍然不小,收入在平均数以上的物企14家,仅占物企总数约25%。

营收增速差异也进一步分化,仅有建发物业这1家物企营收增幅超50%,位居增幅榜第一;2家物企营收增幅在30%-50%之间,分别为滨江服务、苏新服务。

期内,14家物企2023年营收下滑,占比25%,这一比例较去年的30%有所下降。其中,珠江股份营收同比下跌12.54%,在57家物企股中降幅最高。其次是祈福生活服务,降幅为-9.88%。

净利润榜:超4成物企下滑,9家亏损

2023年,已发布年报的57家上市物企,总净利润为163.16亿元,平均净利润约为2.86亿元,平均净利润率为6.30%,较去年同期下滑1.25个百分点。其中,有23家物企净利润出现下滑,占比40.35%。此外,超6成物企净利润率下滑。

榜单显示,华润万象生活以29.43亿元夺榜首,较2022年的22.13亿元增长33%;万物云以20.36亿元的净利润水平排名第二;其次是恒大物业,净利润取得15.64亿元。

值得注意的是,碧桂园服务以5.17亿元位居第11名,碧桂园服务此前曾于2021年、2022年连续两年位居榜首。

有9家物企净利润为负,包括烨星集团、浦江中国、正荣服务、朗诗绿色生活等。

57家上市物企最高净利率达到了25.56%,最低-24.39%。排名前三名的物企分别是星盛商业、祈福生活服务以及中骏商管,净利率分别为25.56%、24.88%、21.1%。

有39家物企净利润率不足10%,占比近7成。去年同期披露数据的50家港股物企净利率不足10%的物企为27家。

规模榜:两极分化加剧,7家物企规模倒退

2023年,行业规模增长继续放缓,过往粗放式的增长模式正在被摒弃,行业进入高质量发展阶段。

2023年,52家上市物企公布在管面积。其中,在管面积破亿的上市物企共17家,与上年相比增加了3家。这17家物企的在管面积合计62.56亿方,占比逾八成,物业行业集中度进一步提升。

榜单显示,2023年,前三甲名单与去年同期相比不变。碧桂园服务维持规模榜首,在管面积9.57亿平方米。保利物业以7.2亿方位居第二名;雅生活服务以5.91亿方位居榜单第三名。

52家上市物企中,有4家物企规模不足1000万方,分别是祈福生活服务、德商产投服务、兴业物联、星盛商业。其中,德商产投服务、兴业物联连续两年均未超过1000万方,规模最小的是星盛商业,面积仅284万方。

规模增长方面,有44家物企规模实现增长,平均增幅为17.66%,较2022年同比下滑7.91个百分点。其中,苏新服务在管面积增幅最大,达116.63%;其次是金茂服务,涨幅为47.98%;中天服务涨幅为43.7%。

此外,2023年有17家物企的在管面积涨幅不足10%,包括祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务等。7家物企规模较上一年下降,包括星盛商业、兴业物联、星悦康旅、中奥到家等。其中,星盛商业降幅最大,为23.19%。

关联交易榜:平均占比下滑至46.6%60%以上物企降至7

2023年,共有57家上市物企发布全年业绩公告,其中34家上市物企公布了在管项目中关联方面积情况。

一般而言,整体规模较高的物企,来自关联方的面积也较高。而关联方面积的占比则与物企的外拓能力有关,第三方增拓实力强劲,自然挤压了关联方的比重。

2023年,关联方面积规模超过1亿平方的物企共有6家。其中,国企央企稳定性较强,承接的关联方面积并不少,保利物业2.54亿平方米、中海物业2.39亿平方米,两者关联方面积均超2亿平方米。此外,华润万象生活1.37亿平方米、金科服务1.2亿平方米、招商积余1.19亿平方米。

对比2022年30家港股物企的情况,保利物业、中海物业依旧为前两名,2022年的第三名则为融创服务。

而在关联方面积占比中,受地产交付下行影响,以及物企自身外拓能力的提升,平均占比由2022年同期的48.04%,下滑至46.6%,比重超50%的有15家物企,占比不足5成。60%以上面积来自关联方输送的物企,由2022年的9家,降至7家。

其中,荣万家居首位,关联方面积占比达94.43%;紧随其后的是华发物业服务,关联方面积占比为83.87%;烨星集团的关联方面积占比为79.2%。对比2022年,前三甲排位不变,不过前两名的占比有所下降。

此外,关联方面积比例低于20%的有3家,分别为卓越商企服务(4.55%)、和泓服务(15.8%)、雅生活服务(16.7%)。

现金榜:近7成物企增长,万物云蝉联“现金王”

2023年,57家上市物企都有净现金结余,合计总额1230.77亿元。其中,万物云手握现金155.72亿元,蝉联榜首;碧桂园服务、华润万象生活、保利物业现金超过百亿,分别为126.37亿元、115.8亿元、110.11亿元。

整体来看,2022年,50家港股物企都有净现金结余,合计总额1046.97亿元。今年的统计加入了A股物企,虽然前三甲座次发生改变,但依旧为上述三家物企。

而手中现金在5亿元之下的有18家上市物企,位居倒数三名的是浦江中国、烨星集团、众安智慧生活。其中,浦江中国、烨星集团手中现金最少,均为1.4亿元。

从增幅来看,众安智慧生活和润华服务因在2023年完成上市募资,以296.44%的增幅和202.08%的增幅,位居涨幅榜前两位。

领悦服务集团则排名第三,紧接着世茂服务、旭辉永升服务、银城生活服务、远洋服务、招商积余、和泓服务、第一服务控股排进现金榜增幅TOP10。

57家物企中,近7成物企手头现金实现正向增长,有18家上市物企的现金较去年同期减少,较上2022年同期31家下滑的情况,有所减缓。

负债榜:恒大物业成“杠杆王”,4家负债率超70%

2023年,已发布年报的57家上市物企,合计流动负债额达1610.91亿元,平均流动负债额为28.26亿元。

物管作为现金流较为充足的行业,流动负债的高低,一定程度上与物企规模的大小有关。57家上市物企中,碧桂园服务流动负债位列榜首,约263.84亿元;紧随其后的是万物云、雅生活服务、绿城服务、华润万象生活、恒大物业、招商积余,流动负债均超70亿元,分别为186.83 亿元、90.44 亿元、85.58亿元、83.40亿元、78.77亿元、74.76 亿元。

对比2022年,50家港股物企中,碧桂园服务流动负债同样居首,约249.94亿元;其余流动负债均超70亿元的是万物云、雅生活服务、华润万象生活、绿城服务,分别为177.14亿元、81.88亿元、80.40亿元,以及73.87亿元。

此外,有8家物企的流动负债在3亿元以下,分别是领悦服务集团、润华服务、德商产投服务、兴业物联、烨星集团、中天服务、众安智慧生活、祈福生活服务。

截至2023年12月31日,57家物企平均负债率约为49.15%,较上年的47.3%增长约1.85个百分点。

57家物企中,21家负债率超过50%,占比36.84%;32家负债率介于30%-50%,占比56.14%;4家负债率低于30%,占比7.02%。

恒大物业以99.77%的负债率升至榜首,成为新晋“杠杆王”。珠江股份、华发物业服务、朗诗绿色生活紧随其后,负债率分别为84.12%、76.32%、75.63%,均超70%。另外有4家物企负债率低于30%,分别为卓越商企服务、彩生活、中骏商管、祈福生活服务。

而对比2022年,位于负债率榜单前三名分别为华发物业服务、银城生活服务、京城佳业,负债率分别为99.39%、70.68%、64.10%。

物管服务榜:平均占比升至历史新高,7成物企毛利率下滑

对于绝大部分物企而言,物业管理服务依旧是最大的收入来源。据乐居财经统计,2023年,共有57家上市物企发布全年业绩公告,其中56家上市物企公布了物业管理服务盈利情况,它们合计收入1750.95亿元,同比增长13.4%。

其中,除了烨星集团(-0.12%)、中奥到家(-2.77%)、银城生活服务(-10.94%),3家物管服务收入同比下滑之外;余下53家均呈上涨趋势,而建发物业(36.85%)、东原仁知服务(33.0%)、新希望服务(32.51%)、金茂服务(30.50%)、华润万象生活服务(30.02%),5家物企涨幅均在30%以上。

从收入占比来看,2023年,物业管理服务在总营收中占比超过50%的有47家。在统计样本中,有八成以上物企靠物业管理服务扛起了收入的半壁江山。平均占比达到65.6%,较2022年同期60.4%,提升5.4个百分点。

其中,贡献九成以上收入的有3家,分别是彩生活、润华服务、中天服务,后者以96.2%的高占比居于榜首。

与之相反,苏新服务、宝龙商业两家物企的物管服务收入占比在两成以下,分别为6.9%、14.3%。

值得一提的是,除了珠江股份前后两年披露口径不一致、无法进行占比增幅计算,余下55家物企中有43家的物业管理服务收入在总收入中的占比有所上涨,幅度最大是的招商积余和德信服务,提升了约13.9个百分点;占比下滑的有12家物企,德商产投服务下滑最大,约13.5个百分点。

毛利率方面,57家物企中,有41家公布了物管服务的具体毛利率情况,平均毛利率水平达20.0%,较上年同期下滑约0.7个百分点。其中,有21家低于均值水平,A股龙头招商积余水平最低,仅有8.8%的个位数。而物业管理服务毛利水平较高的两家,分别是领悦服务集团和众安智慧生活,约为30.7%、31.1%。

与上一年同期相比,该板块毛利率上涨的有12家,而下滑的有29家,占比7成。其中,康桥悦生活上浮最大,约5.6个百分点;荣万家下滑幅度最大,约8个百分点。

社区增值服务榜:2家收入超30亿元,毛利率最高72.5%

披露年报的上市物企中,有47家物企公布了社区增值服务情况。

2023年47家物企社区增值服务总收入约为321.34亿元,平均收入约6.84亿元,对比上年同期的6.14亿元略有增长。其中有2家物企收入超过30亿元,分别是碧桂园服务37.53亿元、绿城服务35.69亿元。其次分别为保利物业、雅生活服务、恒大物业,营收分别为28.16亿元、23.35亿元、21.68亿元。

上年同期营收最高的三家,分别是碧桂园服务40.17亿元、保利物业30.64亿元、雅生活服务23.20亿元。

此外,2023年社区增值服务收入不足1亿元的有9家,有27家介于1亿元至10亿元,超过10亿元的有11家。

47家物企中,有34家公布了社区增值服务的毛利率,其平均毛利率达到35.98%;对比上年同期,有31家物企公布了2022年社区增值服务毛利率情况,平均毛利率35.8%,与上年基本持平。

彩生活社区增值服务毛利率最高,达72.5%,紧随其后的是金科服务、佳兆业美好、鑫苑服务,毛利率分别为58.2%、56.7%、55.2%,毛利率均高于50%。

社区增值服务毛利率最低的是京城佳业,为13.9%。2022年京城佳业社区增值服务毛利率为15%,同样位于该榜单最末位。

营收占比方面,平均占比达14.39%,较2022年同期13.72%,提升0.67个百分点。该板块业务收入比重超过30%的有2家,最高为建发物业,占比38.5%,其次为越秀服务,占比35.4%;收入比重不足10%的有16家,最低的是苏新服务,占比1.4%。

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