明星楼盘“以旧换新”,武汉联投急了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 13.7w阅读 2024-06-19 14:19

文/乐居财经 李奕和

不久前的6月13日,武汉联投置业召开了6月份经营调度会。为了全力冲刺“双过半”。

“双过半”,即营收、利税目标过半。2024上半年即将过去,这是武汉联投置业,甚至整个湖北联投集团在立下目标计划时,经常提到的“时髦”词汇。

会议,是武汉联投置业党委委员、执行总经理石伟携一众经营班子出席的。武汉联投置业董事长王玮并未现身。

而就在此前一天,石伟还出席参加了武汉联投置业召开的“破局求生 向新而变”2024年年中冲刺大会。

行业的形势依旧严峻。石伟在两次会议上的说话有些严肃,在经营调度会上,他说:

“今年形势严峻,营销管理中心需制定和落实有效的营销策略,加强销售回款,力保完成年度签约回款指标;应收清欠及成本压降作为专项重点工作要扎实推进,通过组织专题会督办,落实到位,全力冲刺‘双过半’。”

在冲刺大会,他也提到,要坚定目标,在库存去化、重难点项目销售方面延续上半年的钉子精神,攻坚克难。

近两三年来,民营地产商纷纷涉险倒下,央国企地产商卷了起来。湖北联投集团(湖北联投集团有限公司)旗下的地产平台武汉联投置业(武汉联投置业有限公司),更是凭借在各地土地市场攻城略地而广受关注。

2022年以来,湖北联投集团先后落子北京、广州,打造了北京南城大兴·星光城以及广州联投·文津府项目。去年6月,湖北联投集团再一次外拓,拿下苏州地块,实现了在长三角的首次布局。

2023年8月,湖北联投分别将华南区域总部、华东区域总部落地广州和苏州,以扩大其在各区域的影响力。而据统计数据,2022年、2023年,湖北联投分别排名克而瑞“新增土地TOP100(土地价值)”的25名和32名,稳居前四十。

不仅在土地市场饰演着“过江龙”抢地,武汉联投置业甚至通过收购三湘印象(000863. SZ),扩充自身的版图。

大手笔开疆拓土,常常伴随着负债规模的增加,即便武汉联投置业背靠湖北联投集团,也不例外。

武汉联投置业虽然并未披露相关年报数据,但从直接对其持股的母公司湖北联发投(湖北省联合发展投资集团有限公司)的债券年报,可知该公司债务压力并不小。

湖北联发投直接持股武汉联投置业87.33%股权,是直接控股股东。而联发投则由湖北联投集团持股59.5%。湖北联投集团的实际控制人是湖北国资委。

业务板块上,湖北联发投涵盖工程建设、城市更新、产业园区、产业供应链服务、产业金融等领域。当中,城市更新又主要分为房地产开发及保租房两个业务,武汉联投置业便属于湖北联发投房地产开发旗下公司。

此外,房地产开发板块还有一家公司叫湖北清能投资发展集团有限公司(湖北清能集团),不过这家公司主要是做一级开发的。

2023年债券年报显示,湖北联发投实现营业收入1149.81亿元,同比2022年的944.65亿元,增长了21.72%;但净利润22.71亿元,同比2022年的29.77亿元,下降了23.72%;归母净利润7.49亿元,同比2022年的11.03亿元,降了32.09%。

具体来看,湖北联发投的城市更新板块2023年营业收入162.48亿元,有所增长,但毛利率19.76%,下降了5.02个百分点。

更重要的还在负债层面,2023年报告期末,湖北联发投合并报表范围内公司有息债务余额1657.50亿元,期内有息债务余额同比增长了14.19%。当中,一年内到期的有息负债555.72亿元。

相对比之下,该公司去年末的现金及现金等价物余额284.33亿元。据此计算的现金短债比仅有0.51,存在短期现金缺口271.39亿元。

拉长时间来看,湖北联发投的负债规模呈持续上升趋势。2021年末至2024年3月末,该公司合并报表资产负债率分别为74.56%、79.26%、79.20%和79.84%,持续处于高位。

联投置业方面,数据显示,其2021年的资产负债率86.98%,2022年则升至88.13%,维持在百分之八十以上的较高水平。2022年,该公司总资产463.92亿元,净资产55.09亿元。

对于负债的不断增长,湖北联发投在其《2024年度第四期中期票据募集说明书》上表示,主要由于公司正处于高速发展期,对外投资较大,资金需求量较大。

其坦诚表示,随着在建、拟建项目的陆续开工,发未来几年融资规模还将继续扩大,客观上存在一定的还本付息压力。

根据湖北联发投披露的数据显示,其目前重点在建房地产项目拟投资总额654.63亿元,已投资金额403.79亿元,后续资金需求250.84亿元。这些投资额并未包括其后续拿地及发展项目所需资金。

项目开发的持续投入,对湖北联发投的经营活动现金流产生较大影响。2021-2023年及2024年1-3月,该公司经营活动净现金流量净额分别为-3.62亿元、-30.84亿元、33.43亿元和-58.25亿元,波动较大。今年仅一季度,就产生了较大额度的经营活动现金流出。

如今看来,石伟在两次会议上的讲话确实透露出武汉联投置业的紧迫感。实际上,为了在低迷的市场加速去化和回款,武汉联投置业今年以来尝试了多样的营销模式,包括“以旧换新”“先住后买”“短直双开”等。

今年4月,武汉联投置业响应政策开启“以旧换新”活动,试点项目,包括了武汉联投安屿那、孝感联投望度山月、广州联投文津府。而近段时间以来,武汉联投置业还推出了“先住后买”的购房模式,首发项目包括武汉光谷联投悦西湖、光谷联投花山河及联投濮园。

过去一年,武汉联投置业的多个在建项目去化率并不十分理想。

2023年及2024年一季度,上述“以旧换新”或“先住后买”项目中的安屿那项目销售金额1.89亿元、2755.66万元,去化率39.07%;广州文津府销售金额7.7亿元、6732.76万元,去化率42.86%;花山河销售金额4513.94万元、435.82万元,去化率14.52%。

值得关注的是广州文津府项目,其是武汉联投置业首进大湾区的项目,因此十分重视。

2022年10月,武汉联投置业在广州第三批集中供地上以32.11亿元拿下文津府地块,楼面价为38992元/平方米。项目直到2023年2月才举行开工仪式,当年9月正式开盘入市。从拿地到开盘历时近一年。

此外,武汉联投置地临溪渚37#地一期项目去化率5.36%;联投澜岸5期项目去化率31.02%;云境20#地一期项目去化率25.95%。这些项目均去化率较低。

在月度经营调度会上,石伟说,经营计划的严肃性和落实情况是进度目标达成的关键,项目公司要建立主体经营思维,依照“无预算不开支”的要求,实行分级决策,各项目负责人需全面制定详细的经营计划,确保年度经营计划的完整性和可执行性。

一方面是逐渐走高的偿债压力,一方面是亟需回正的经营性现金流,湖北联发投及武汉联投置业面临的压力并不小。

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